Ситуация на ипотечном рынке может серьёзно измениться в ближайшее время. Это связано с совокупностью факторов.
Во-первых, ипотека по рыночным ставкам стала просто недоступна для покупателей жилья. Ведь никто не хочет отдавать от 17% и более за ипотечный кредит.
И так будет продолжаться, пока Центробанк удерживает свою ключевую ставку на высоком уровне.
Напомним, сейчас она составляет 16%. Такое положение дел уже привело к фактической остановке на ипотечном рынке в сегменте вторичного жилья.
Во-вторых, с 1 июля этого года закончится действие льготной программы ипотечного кредитования новостроек под 8%.
Это означает, что граждане утратят возможность приобретать жильё по относительно доступной стоимости кредитов.
В-третьих, с 1 июля останутся лишь адресные льготные программы ипотеки, то есть семейная, IT, сельская и ряд других.
Их условия могут измениться, но всё же льготные категории смогут купить жильё в новостройках под относительно невысокий процент по кредиту.
На этом фоне банки уже начали менять условия ипотечного кредитования.
Например, один из крупнейших российских банков — ВТБ — уже установил, что первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% (которая пока действует) должен составлять не менее 60% от стоимости жилья. Для льготных программ первоначальный взнос вдвое меньше.
Кроме того, в СМИ появилась информация о том, что некоторые крупные банки решили брать комиссию с застройщиков.
Они объясняют это тем, что льготное ипотечное кредитование для них практически нерентабельно. Причём ситуация усугубилась после снижения премии из бюджета на 0,5 процентных пункта.
ForPost пообщался с экспертами о том, как будет развиваться ситуация на рынке ипотечного жилья и можно ли говорить о начавшемся противостоянии банков и застройщиков.
В чём суть
Кандидат экономических наук Константин Селянин объяснил ForPost, в чём состоит суть льготной ипотеки с господдержкой.
Он отметил, что банки кредитуют по льготному проценту. Например, это 8% годовых по программе, которая окончится 1 июля. Далее из бюджета им компенсируется разница между ключевой ставкой ЦБ и льготным процентом.
А сверх того выплачивается премия, которая раньше составляла 2% годовых, а теперь 1,5% — это как раз и есть то самое снижение на 0,5 процентных пункта, которое банки выдают за уменьшение рентабельности и хотят его компенсировать за счёт комиссии для застройщиков.
«У банков и застройщиков общих целей гораздо больше, чем противоречий. Именно они являются главными получателями выгод от льготной ипотеки. Покупатели жилья — напротив, в результате действия программ получили дорогостоящее жильё, пусть даже и по льготным ставкам. При этом аргументация банков о том, что они слишком мало зарабатывают на льготной ипотеке, выглядит как лукавство. Поскольку премиальная часть выплат из госбюджета — это компенсация рисков и премия за ведение дел. И даже на уровне 1,5% она вполне адекватна», — пояснил он.
Экономист отметил, что при таких условиях в совокупности банки по ипотечным кредитам получают 17,5% годовых: то есть 8% от заёмщика + 8% от государства + 1,5% премии от государства.
«По сути — это очень выгодный бизнес с минимальными рисками. Ведь если заёмщик перестанет платить, государство всё равно продолжит это делать. К тому же у банка в залоге находится приобретённая недвижимость, которую можно продать в счёт погашения долга. Я сам бывший банкир, но скажу так: банки немного обалдели — им и так неплохо платят, а они ещё хотят что-то увеличить. Интерес их вполне понятен, только он никак не совпадает с интересами общества», — отметил Селянин.
Единственное, с чем согласился экономист, — это повышение в ряде случаев суммы первоначального взноса как гарантии платёжеспособности клиента.
Он отметил, что во многих странах первоначальный взнос по ипотеке составляет около половины стоимости жилья.
Временная ситуация
Аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин в беседе с ForPost рассказал, что в РФ уже была практика введения дополнительной комиссии с застройщиков.
«Эта комиссия закладывалась застройщиками в стоимость жилья, то есть это влекло удорожание недвижимости. Но тогда это долго не продлилось: практика сама собой сошла на нет из-за падения спроса. Ведь эта дополнительная комиссия ложилась на покупателей жилья», — рассказал он.
Одновременно Ламин высказал предположение, что введение комиссии с застройщиков — это лишь временное решение некоторых банков.
«Я полагаю, что это связано с финальными днями действия программы общей льготной ипотеки под 8%, в расчёте на то, что покупатели будут согласны оплатить и эту допкомиссию, лишь бы успеть купить жильё по льготной ставке в 8%», — пояснил он.
Если же смотреть в перспективу после 1 июля 2024 года, когда общая льготная ипотека закончится, то тут, по мнению Ламина, возможен «временный ступор» на рынке новостроек.
Впрочем, он считает, что это долго не продлится:
«Скорее всего, застройщики и банки, чтобы не терять клиентов, начнут предлагать какие-то скидки и свои программы. Вероятно, сначала мы увидим некоторую стагнацию рынка, но потом ситуация начнёт выравниваться. Если же говорить о ценах, то они, если и будут снижаться, то за счёт предоставления скидок покупателям со стороны застройщиков. К слову, эта практика применяется уже сейчас, когда объект выставляется по одной цене, а приходишь в отдел продаж, и там предлагается скидка, например, в 20%».
Если же дополнительная комиссия с застройщиков станет обычной и постоянной практикой, то, по мнению экспертов, это вызовет подорожание жилья примерно на 8%, что ляжет дополнительным бременем на его приобретателей.
«Из своего кармана платить банкам застройщики не будут, особенно учитывая, что они и так столкнутся с падением продаж в результате охлаждения ипотечного кредитования и сокращения платёжеспособного спроса», — высказал мнение «РБК Недвижимость» управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Андрей Мединский
