Эксперт объяснила падение цен на вторичное жильё

Падение цен на жильё вторичного рынка связано с несколькими причинами, рассказала «РГ» доцент кафедры корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве Ольга Борисова.

Во-первых, пояснила она, рынок недвижимости сегодня насыщен за счёт новостроек. Например, только в 2022 году было построено более 100 млн квадратных метров жилья. Правда, более 50% из них возведено в десяти регионах, а более 56% построено населением самостоятельно. Между тем в 2023 году было введено уже более 110 млн квадратных метров жилья. Из них население построило более 53%. При этом, жильё продолжает строиться. В 2023 году в регионах число новых запущенных проектов выросло на 21%.

Вторая причина — высокая ключевая ставка Банка России, удерживаемая на протяжении длительного времени, говорит эксперт. Борисова обратила внимание, что большинство льготных ипотечных программ стимулируют граждан приобретать жильё в новостройках. Ставки по ним примерно в 1,5-2 раза ниже, чем по ипотеке на вторичное жильё. По её словам, в связи с этим в январе-марте участники вторичного рынка заняли выжидательную позицию. В апреле стало ясно, что ключевая ставка сохранится. А поскольку покупателей с наличными деньгами мало — менее 30%, то продавцы пошли на уступки.

Третья причина, отмечает эксперт, это сезонность. Весной рынок активизируется, однако на текущий момент на нём имеется проблема с ликвидностью. На сделку в апреле вышли продавцы, нуждающиеся в деньгах.

Борисова напомнила, что падение стоимости вторичного жилья по регионам отличается. В среднем за апрель оно составило от 0,5% до 1,5%. Наиболее существенно подешевели квартиры в Рязани — на 1,5%, во Владивостоке — на 1,11%, в Балашихе — на 0.87%.

В дальнейшем цены могут повести себя по-разному, считает она, но наиболее вероятны два сценария. Так, при условии стабилизации макроэкономической ситуации и снижения ключевой ставки цены могут стабилизироваться. В подобной ситуации платежи по ипотеке на вторичном рынке недвижимости могут приблизиться к платежам по новостройкам. В этом случае привлекательность вторичного рынка может увеличиться, особенно при учёте значительной разницы в цене между квартирой в новостройке и на вторичном рынке. Рост рынка вторичного жилья при сохраняющихся льготных программах финансирования ипотеки на первичном рынке маловероятен.

И, наконец, если правительство значительно скорректирует программы льготной ипотеки, что приведёт к снижению её выдачи, то рост цен на вторичном рынке возможен. Но в связи с сохраняющейся высокой стоимостью заёмных ресурсов он не будет значительным, заключила эксперт.