Стало известно, что произойдёт с ценами на недвижимость после 1 июля

По данным Росстата, в прошлом году было введено рекордное количество жилья — 110 млн кв. метров. При этом аналитики умолчали о неприятном факте: за последние пять лет квартиры в новостройках в среднем по стране подорожали на 80%.

Эту статистику озвучил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов. По его данным, цены на квадратные метры в последнюю пятилетку росли «значительно быстрее, чем доходы граждан».

В результате в Республике Тыве стоимость «однушки» приблизилась к московским ценам.

Эксперты рассказали ForPost о подводных камнях льготной ипотеки и спрогнозировали цены на рынке недвижимости после завершения одной из самых популярных госпрограмм, которая будет свёрнута 1 июля 2024 года.

Как «квадраты» стали золотыми

Дорожать квартиры стали в 2020 году, после введения льготной ипотеки с господдержкой, сообщил ForPost вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

«Эта программа вводилась в пандемию коронавируса для поддержки строительства новостроек. Однако она задержалась и действует уже пять лет. Сначала ипотека с господдержкой предоставлялась под 6,5% годовых, затем — под 8%. Она достаточно серьёзно простимулировала спрос: можно было оформить ипотеку без первоначального взноса, с небольшим ежемесячным платежом по кредиту. Как результат, за последние три года цены на квартиры в новостройках по разным регионам выросли достаточно существенно — в среднем в 2,5 раза», — уточнил наш собеседник.

У директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александра Данилова иные данные:

«Мы видим, что цены на жильё в новостройках с 2020 года выросли на 80%, на вторичное жильё — на 51%. Причём цены на жильё поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время».

Напомним, после запуска программы ипотеки с господдержкой предельная стоимость одного квадратного метра жилого помещения в Севастополе официально подобралась к 100 тыс. рублей — решением местного правительства в мае 2021 года её было предложено установить на уровне 99 527 руб.

Этой весной, по данным аналитиков, на которые ссылается «РГ», Севастополь оказался в числе регионов, где жильё «чуть подешевело». Так ли это?

«Мы регулярно отдыхаем в городе-герое. Нас встречает местный житель, который занимается извозом. Три года назад в Севастополе он купил «двушку» за 2,4 млн рублей. В прошлом году он сообщил: «Хорошо, что тогда взял. Цены на недвижимость в два раза выросли». На мой взгляд, заботой о людях здесь и не пахнет. Налицо забота о застройщиках», — сказал ForPost эксперт в сфере недвижимости Иван Солдатенков.

Его слова подтверждает статистика сайта недвижимости Росриэлт. По их данным, в Севастополе один квадратный метр в среднем стоит 161 тысячу рублей. За месяц рост цен составил 0,6%.

В конце марта, по статистике, больше всего квартиры подорожали в Республике Алтае (со 114 до 131 тыс. руб. за кв. метр) и в Еврейской автономной области (с 84 до 100 тыс. руб.).

Самые дорогие квартиры — в Москве, Петербурге и Приморском крае: квадратный метр стоит от 160 до 175 тысяч рублей.

За дешёвым жильём аналитики советуют ехать в Кабардино-Балкарию, где один «квадрат» стоит чуть больше 46 тысяч рублей.

Подводные камни ипотеки

«Из-за такого роста цен вся выгода для заёмщика по сути исчезла. Если оценивать, сколько метров жилья может купить человек на среднюю годовую зарплату, этот показатель упал с 8 до 6,5 кв. метров. А если смотреть на срок накопления на квартиру в 50 кв. метров, то он увеличился с шести до восьми лет», — приводит сайт Центробанка слова директора департамента банковского регулирования и аналитики Александра Данилова.

Он уверен: если бы программа ипотеки с господдержкой была свёрнута сразу после пандемии, то таких шокирующих цен на рынке недвижимости не было бы. Однако её решили продлить до 1 июля 2024 года, поэтому возникли «побочки».

Некоторые эксперты винят в них застройщиков.

«Я лично видел, как формировались цены на квартиры в Москве, когда только появилась ипотека с господдержкой. У застройщиков было два ценника: квартира по прайсу стоила 10 млн рублей, для пользующихся господдержкой граждан та же самая квартира стоила 12,5 млн рублей — на 10–20% дороже», — уточнил эксперт по недвижимости Иван Солдатенков.

Когда ипотека с господдержкой была продлена, застройщики убрали двойной ценник на квартиры в новостройках — остался один, но он стал «непомерно высоким», уточнил наш собеседник.

По его данным, на вторичном рынке жилья в Москве однокомнатная квартира стоит 10 млн рублей, у застройщика — 14 млн.

Вторая беда в том, что на рынке возник парадокс: квартиры в уже сданном доме оказались дешевле, чем в многоэтажке, которая только строится, сообщил вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

«Людям говорят: «Покупайте жильё на стадии котлована, так как в сданной новостройке квартиры подорожают». Однако по факту построенное жильё на 10–15% дешевле, чем то, которое будет построено. Ожидать, что в этих домах квадратные метры станут дороже, мягко говоря, необоснованно. Какой из этого следует вывод? Спрос подогревается низкой ипотечной ставкой», — считает наш собеседник.

По мнению Ивана Солдатенкова, таким образом застройщики могут «отбивать грядущее повышение цен».

Второй вариант возникновения ценового парадокса — убедить государство продлить программу ипотеки с господдержкой.

«Посмотрите, у нас ничего не покупают. Продолжайте нас субсидировать, давать нам льготы и т. д. При этом цены уже непомерные. Мне звонят и говорят: «Ваня, а почему «двушка» 42 кв. метра в Москве стоит 18 млн рублей?» Потому что ипотека — всегда повышение цен. Вспомните 2007–2008 годы, когда ипотека заработала в нужном ракурсе, — цены на недвижимость поднялись за одну новогоднюю ночь. Примерно то же самое происходит в последние годы», — выразил свою точку зрения Солдатенков.

У заслуженного строителя России Азария Лапидуса иной взгляд на проблему. Он отметил, что «ни один процент ажиотажного спроса не заложен в стоимость квадратного метра».

Причина роста цен на квартиры в новостройках — в другом: удорожание стройматериалов, комплектующих, бетона, уточнил наш собеседник.

Его слова подтверждают ещё ряд экспертов. По их данным, этим летом основные строительные материалы могут подорожать в среднем на 10–15%.

«Тем, кто планирует в этом году строить дом, особенно если с привлечением кредитных средств, нужно в смете на строительство предусмотреть вероятность роста цен на основные строительные материалы, иначе есть риски того, что денег не хватит и будут нарушены обязательства перед банком по срокам строительств и передачи готового объекта в залог», — сообщил «Известиям» гендиректор федерального комбината стеновых материалов «Винзер» (ВЗКСМ) Денис Жалнин.

Бумеранг господдержки

Однако многие граждане не обращают внимания на причинно-следственные связи. Для них главный ориентир — ежемесячный платёж по ипотеке: чем он ниже, тем лучше, отметил эксперт по недвижимости Иван Солдатенков.

«Находясь в состоянии эйфории, некоторые внимательно не читают кредитные договоры. Неудивительно, что собственники хватаются за голову, когда узнают, что их льготная ипотека ограничена по времени: у кого пять лет, у кого семь. После указанного периода ипотека становится стандартной — это то, что я видел. Граждане пытаются продать свои квартиры, но не могут этого сделать. Повторюсь: приобретённое ими жильё изначально было дороже, чем оно того стоит», — уточнил наш собеседник.

Эксперт по недвижимости привёл конкретный пример: одни заёмщики купили квартиру по ипотеке с господдержкой у застройщика за 12 млн рублей. На рынке она стоит 10 млн рублей. Чтобы рассчитаться с банком, ему нужно вложить свои 2 млн рублей. Получается такая долгосрочная аренда квартиры.

«Сейчас около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдаётся по госпрограммам. Так быть не должно, и надо продолжить постепенный выход из этой истории. Ведь до 2020 года, то есть до старта массовой льготной ипотеки, доля господдержки в выдачах не превышала 20%», — подчеркнул директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

По данным аналитиков ВТБ-банка, россиянам в прошлом году было выдано ипотечных кредитов на общую сумму около 7,8 трлн рублей — рекордный показатель за всю историю рынка. В сравнении с результатами 2022 года выдача выросла на 60%, сообщает РБК со ссылкой на аналитиков.

Изменится ли что-то после 1 июля?

Ситуация может измениться, когда ипотека с господдержкой будет свёрнута. Некоторые эксперты уверены: после этого цены на жильё вернутся в привычный коридор, так спрос на «золотые квадраты» ослабеет.

«В наступившем году спрос на ипотеку продолжит сокращаться. Многие заёмщики, планировавшие приобрести недвижимость, предпочтут отложить сделки и приумножить накопленные для первого взноса средства на депозитах с повышенной доходностью. По нашим оценкам, объёмы выдач жилищных кредитов могут снизиться минимум на треть к уровню 2023 года», — приводит РБК слова начальника управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергея Бабина.

Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов призывает действовать осторожно: разогнавшийся рынок жилья «может не вписаться в нужный поворот».

К счастью, есть подушки безопасности — адресные программы:

• льготная семейная ипотека под 6% с первоначальным взносом в 20% и максимальной суммой кредита в 12 млн рублей;
• льготная ипотека для IT-специалистов под 5%, которая будет действовать до конца года. Её можно оформить до 36 лет без учёта минимального уровня зарплаты;
• дальневосточная ипотека под 2% с максимальной суммой кредита до 9 млн рублей, которая действует до 2030 года;
• сельская ипотека под 3% годовых, которая пока не ограничена сроками;
• адресная льготная ипотека: участники СВО могут оформить льготную ипотеку под 2% в ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областях, а жители Белгородской области, чьё жильё было признано негодным к проживанию в результате обстрелов ВСУ, — льготную ипотеку под 2% как при покупке жилья на вторичном рынке, так и в новостройке.

«После отмены льготной ипотеки с господдержкой часть спроса перейдёт в адресные программы. Не исключено, что цены могут снизиться, но вряд ли сильно. Как я уже сказал, часть спроса, вероятно, перейдёт в другие программы, а что-то в рыночную ипотеку — это будет зависеть от уровня ставок на тот момент», — уточнил Александр Данилов.

Эксперты уверены: основными покупателями новой недвижимости станут участники СВО и работники предприятий ОПК, машиностроительного комплекса. Их зарплаты позволяют накопить на первоначальный взнос.

Остальным, скорее всего, придётся тремя поколениями ютиться в «однушке», считают эксперты.

«Сейчас проходят только альтернативные сделки: у вас «двушка», вы хотите купить «трёшку» — разрыв в 3-4 млн рублей по Москве. Многие в эту разницу укладываются. Однако нужно найти первичного покупателя на «двушку» — в этом проблема. Нормальная «двушка» по Москве стоит от 15 млн рублей — первоначальный взнос в 20%. Банк должен дать вам в ипотеку 12 млн рублей. Взять эти деньги непросто, так как кредитные учреждения подняли планку по уровню дохода, который нужно предъявить. Чётких критериев нет — всё индивидуально», — сказал Солдатенков.

Он напомнил, что оставшиеся льготные программы распространяются только на новостройки:

«Да, в банках говорят, что по льготной ипотеке можно купить жильё на «вторичке». Только они не уточняют, что речь идёт о жилье в новостройке, которое нужно покупать у застройщика. Он построил дом, это уже его собственность, следовательно, «вторичка». Круг замкнулся».

Спасательный круг

Директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов уверен: все трудности временные, Центробанк уже работает над улучшением ситуации. В частности, планирует запустить стандарт ипотечного кредитования, в котором будет сказано, как информировать заёмщиков и как не вводить их в заблуждение.

Также мегарегулятор финансового рынка хотел бы, чтобы при выдаче кредитов банки предоставляли средства людям, которые тратят на обслуживание кредитов меньше половины своего дохода — сейчас их выдают при закредитованности в 80%. Как правило, эти заёмные средства используют в качестве первоначального взноса по ипотеке, уточнил Данилов.

Также в Центробанке хотели бы, чтобы первоначальный взнос по ипотеке покрывал возможное снижение цен в случае стресса. Его минимальный размер должен составлять от 20%.

Все эти меры, отметил Данилов, должны «сделать ипотеку прозрачнее, кредитные предложения сопоставимыми, а защиту заёмщиков усиленной».

Стандарт ипотечного кредитования планируют представить на обсуждение в первой половине этого года.

«Предполагается, что общественное обсуждение этого документа будет проходить на площадке Комитета по стандартам деятельности кредитных организаций, работа над созданием комитета сейчас идёт», — резюмировал Данилов.

Роберт Вочовский