Малогабаритное будущее: что выгоднее сейчас — покупать или снимать квартиру

Рост цен на недвижимость не удалось сдержать в начале года. В Банке России уверены: квартиры дорожают, в том числе, из-за программы льготной ипотеки под 6,5%.

Механизм, призванный сделать жильё доступным, привёл к спекуляциям на рынке недвижимости. Поэтому мегарегулятор финансового рынка настаивает на закрытии данной программы.

Тем временем рубль продолжает дешеветь, а процент по банковским депозитам не перекрывает реальную инфляцию. Поэтому многие россияне остановились на перепутье: доверить сбережения банку или купить недвижимость.

О том, стоит ли в этом году инвестировать накопления в квадратные метры или переждать финансовый шторм в арендованной квартире, — в материале ForPost.

Аренда жилья. За и Против

Напомним, в конце прошлого года президент Владимир Путин рекомендовал членам правительства обратить внимание на стремительно дорожающую недвижимость.

Глава государства в своём выступлении подчёркивал, что если рост цен не остановить, то все попытки властей обеспечить граждан доступным жильём будут «сведены к нулю». Члены Кабмина обещали разобраться в сложившейся ситуации.

По данным вице-президента Гильдии риэлторов России Константина Апрелева, на начало февраля квартиры в Москве подорожали на 1,5% в сравнении с декабрём 2020 года. В основном поднялась в цене «вторичка».

«Если говорить про новостройки, то в них квадратные метры распродаются с применением различных маркетинговых стратегий. Например, в некоторых жилых комплексах предлагают жилье с 50%-ной скидкой, если вместе с квартирой купить гараж. Застройщики обещают скидку в несколько миллионов рублей, если приобрести квартиру до конца февраля. Наличие маркетинговых программ говорит о том, что наметилась тенденция на снижение цен на недвижимость», — сообщил корреспонденту ForPost Апрелев.

Нужно ли сейчас воспользоваться моментом, чтобы по выгодным ценам приобрести жильё?

Апрелев считает, что если у человека нет собственной недвижимости и он накопил достаточно средств на первоначальный ипотечный взнос, то, безусловно, ему стоит купить квартиру.

По его словам, если говорить об экономике, то льготная ипотека в 6,5% «значительно дороже, чем аренда жилья». Снять квартиру можно под 4,5% годовых. Поэтому ипотека пока доступна далеко не всем гражданам, уверен вице-президент Гильдии риэлторов России.

Читайте также: Миллионеры из «однушек»: реально ли сколотить состояние на аренде жилья?

Не все согласны с такими выводами Апрелева. Аналитики компании «Метр квадратный» (входит в группу ВТБ) сравнили расходы на обслуживание ипотеки и аренду жилья, сообщает РБК.

За пример была взята квартира в московской новостройке площадью 52 кв. м, в пешей доступности от метро и стоимостью 11 млн рублей. При расчётах в компании основывались на параметрах усреднённого ипотечного кредита, выданного в ВТБ в 2020 году: срок — 18 лет, ставка — 6,1% годовых, первый взнос — 15%. В этом случае ежемесячный платёж составит 40 тыс. рублей. (вместо 53 тыс. рублей до запуска льготной программы). За аренду аналогичной квартиры, по оценке экспертов, придётся платить по 52–55 тыс. рублей в месяц.

Получается, что по целому ряду программ обслуживание процентов по ипотеке стало значительно выгоднее арендной платы.

«На мой взгляд, аренда жилья обеспечивает кадровую миграцию, которая положительно влияет на рынок труда. Поэтому гражданам, которые планируются воспользоваться релокацией, лучше арендовать квартиру. Ипотека подходит больше для людей, ищущих стабильности и ведущих оседлый образ жизни. Кто бы что ни говорил, но аренда жилья пока остаётся более дешёвым инструментом для решения жилищного вопроса», — отметил Апрелев.

Можно ли заработать на сдаче в аренду?

Кандидат экономических наук Сергей Суверов в беседе с корреспондентом ForPost подчеркнул, что жильё продолжит дорожать на вторичном рынке. Этот процесс связан с девальвацией рубля, которая началась в прошлом году. Из-за этого «достаточно сильно «просели» ставки по банковским депозитам».

На конец 2020 года банковские депозиты приносили доход в 3,5% при официальной инфляции в 4%. Если сравнивать инвестиции в недвижимость с доходностью по депозитам, то покупка квадратных метров смотрится более привлекательной.

По данным аналитиков, при сдаче в аренду квартира приносит доходность в 4,5–5% годовых. Поэтому многие люди в прошлом году покупали квартиры для того, чтобы сдавать их в аренду и иметь стабильный доход.

Спрос рождает предложение. Спекулянты стали подгонять цены на квартиры. Жильё начало стремительно дорожать.

«Сейчас мы наблюдаем укрепление курса рубля, но существует риск санкций. У многих граждан настроение негативное. Они ускоренными темпами продолжают вкладывать накопления в покупку недвижимости. Поэтому рост цен на квартиры остановить пока не удастся. Нужно понимать, что окупаемость жилья, приобретённого для его дальнейшей сдачи в аренду, очень длинная. Сейчас квартиры снимать выгодно, а покупать их для сдачи в аренду — нет.

Людям, которые хотят заработать от вложений в недвижимость, стоит рассчитывать только на увеличение стоимости квадратного метра. Какого-то выигрыша от сдачи в наём жилья они не получат. Поэтому сейчас следует покупать недвижимость и оперативно продавать её по более высоким ценам», — отметил Суверов.

Читайте также: Россияне массово покидают города

Судьба ипотечной программы

Ситуация, складывающаяся сегодня на рынке жилья, не устраивает не только главу государства, но и руководство Банка России. Специалисты мегарегулятора финансового рынка опасаются, что внедрение льготной ипотеки под 6,5% разморозило жадность россиян.

В интервью РИА Новости глава департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова подчеркнула, что льготная ипотека «теряет свой социально направленный характер». Это произошло из-за того, что в крупных городах «наблюдается большой инвестиционный спрос на жильё».

Граждане решили воспользоваться льготной ипотекой, чтобы преумножить свои капиталы, а не решить жилищный вопрос. Данилова уверена: если сейчас не убрать с рынка этот финансовый инструмент, сложившаяся ситуация «приведёт к избыточным рискам».

«Чем больше цены растут, тем более интересны эти покупки (в том числе с использованием льготной ипотеки), что ещё сильнее стимулирует рост цен, в результате чего не достигается изначальная цель программы — сделать жильё доступным широким слоям населения», — приводят РИА Новости слова Даниловой.

Читайте также: В России продлили ипотечную «халяву»

Поэтому Банк России предлагает продлить программу льготной ипотеки таргетированно. То есть оставить её только для тех регионов, где действительно отмечается сложная ситуация на рынке жилья.

Пока программа льготной ипотеки для всех субъектов федерации продлена до 1 июля 2021 года. Наиболее активно по ней жильё покупают в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской областях и Краснодарском крае.

За льготную ипотеку

Кандидат экономических наук, эксперт РИСИ Михаил Беляев отметил, что при решении социальных проблем граждан материальная выгода должна уходить на третий или четвёртый план. Поэтому программу льготной ипотеки нельзя отменять, уверен собеседник ForPost.

Он считает, что отмена любой социальной программы вызывает раздражение у населения, так как люди стремятся воспользоваться ею для решения насущных проблем. Поэтому, чтобы избежать народного гнева, на смену программе льготной ипотеки должен прийти другой финансовый инструмент. Какой? Пока неизвестно.

Беляев подчеркнул: льготная ипотека помогает бороться с теневым арендным рынком жилья. С помощью этого финансового инструмента граждане активно решают свои жилищные вопросы и меньше обращаются к собственникам, сдающим квартиры в аренду по придуманным ими ценам и правилам.

Остановить рост цен на недвижимость можно при условии, если жилья будет больше, чем спроса на него. Поэтому, считает Беляев, власти должны стимулировать застройщиков строить больше жилых домов, а не отменять программу льготной ипотеки.

По данным вице-президента Гильдии риэлторов России Константина Апрелева, в стране за последние 1,5–2 года в шесть раз сократилось количество строительных фирм, в том числе из-за введения различных ограничений со стороны Минстроя РФ. Он отметил, что не все застройщики, ушедшие с рынка, были плохими.

По мнению Апрелева, чтобы удешевить жильё, нужно создать конкуренцию на строительном рынке, упростить процедуры получения земельных участков, подключения готовых объектов к коммуникациям. Эти меры поддержки позволят застройщикам строить жилые дома по низкой себестоимости.

Читайте также: Заложники ипотеки: почему российские банки не снижают ставки

Вице-президент Гильдии риэлторов России отметил, что за последние несколько лет власти «не сделали ни одного шага в этом направлении». Отсюда и результат: жильё дорожает, а льготная ипотека не делает квартиры доступными. Поэтому нужно бороться не с ней, а с реалиями, в которых строятся многоэтажки.

Эксперты уверены: если удастся решить вышеназванные проблемы, то вопрос «Что выгоднее: покупать или сдавать жильё?» отпадёт у граждан сам собой.

Каждый сможет подобрать для себя приемлемый вариант, но чтобы это будущее настало, на строительном рынке страны должны наступить другие времена. Иначе никак.

Роберт Вочовский