Заложники ипотеки: почему российские банки не снижают ставки

Большинство россиян-ипотечников ждали понижения ключевой процентной ставки. Это решение Банка России давало им право на реструктуризацию имеющейся задолженности. Ключевая ставка понизилась до рекордных 4,25%, но существенное уменьшение процентов по ипотеке не произошло. Некоторые крупные банки отказались реструктуризировать действующие займы.

О тонкостях ипотечного кредитования — в материале ForPost. 

Без льгот и рефинансирования

По данным Объединённого кредитного бюро (ОКБ), количество рефинансированных ипотечных займов в России снизилось на 36% в 2019 году — до 171 тыс. ссуд. Объём данных кредитов также снизился в 2019 году на 27%, до 380 млрд рублей, передаёт ТАСС.

В 2018 году банки рефинансировали свыше 60–70 тыс. ипотечных кредитов в квартал. Тогда ипотечные заёмщики реализовали отложенную потребность в рефинансировании кредитов на фоне быстрого снижения ключевой ставки вплоть до 7,25%. В 2019 году бюро кредитных историй зафиксировало увеличение среднего размера рефинансированных кредитов. За год он вырос с 1,9 млн рублей до 2,2 млн рублей.

«Запрос на рефинансирование действующей ипотеки существует и сейчас. Мы продвигаем несколько кейсов, связанных с изменением ставки по ипотечным займам. Посмотрим, чем всё это закончится», — сообщила ForPost исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.

Светлана Крюкова взяла двухкомнатную квартиру в ипотеку в 2015 году. Кредитный договор был заключён со Сбербанком. В нём сказано, что при снижении ключевой ставки кредитор может рассмотреть вопрос рефинансирования ипотеки.

В беседе с корреспондентом ForPost Крюкова сообщила, что обратилась в Сбербанк с соответствующим заявлением. Пришёл ответ, который девушку немного шокировал.

«На данный момент в банке нет программ снижения ставок по действующим жилищным кредитам. Условиями кредитного договора предусмотрено право банка на снижение процентной ставки по действующей ипотеке. При этом снижение ставки не является обязанностью банка и производилось для клиентов в соответствии с Программой снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. В случае её возобновления информация будет опубликована на сайте банка», — сказано в ответе Сбербанка, который имеется в распоряжении редакции.

Сейчас в Сбербанке действует только одна программа по снижению процентных ставок по ипотеке — это перевод кредита на условия программы «Ипотека для семей с детьми». Её участниками могут стать семьи, где родился второй ребёнок или последующие дети в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Дети должны быть гражданами Российской Федерации, а квартира приобретена в ипотеку на первичном рынке у юрлица.

Читайте также: Банкротство по-русски: как простому человеку выбраться из долговой ямы

Вне закона

В действующем законодательстве есть пять критериев, согласно которым человек может претендовать на льготы по ипотеке или ипотечные каникулы. Их могут получить официально безработные, получившие инвалидность I или II группы, а также оказавшиеся нетрудоспособными на срок более двух месяцев.

Каникулами могут воспользоваться заёмщики, у которых доход снизился на 30%, а размер ежемесячных платежей стал превышать 50% от среднемесячного дохода. Также льготы получат ипотечники, у которых в семье выросло число лиц на иждивении, в результате чего совокупный доход семьи заёмщика снизился на 20%, а выплаты по ипотеке в итоге превысили 40% от среднемесячного дохода.

Ещё одно важное условие: залоговая квартира должна быть единственным жильём, а размер ипотечного кредита не превышать 15 млн рублей. Закон ограничивает количество предоставляемых каникул: льготой можно воспользоваться один раз в жизни в отношении одного кредита. Его действие распространяется на ранее выданные ипотечные договоры независимо от срока их оформления.

«Для клиентов, пострадавших от коронавируса, заболевших или находящихся на вынужденном карантине, Сбербанк принял решение в индивидуальном порядке предоставлять «каникулы» по кредитным платежам на срок до 6 месяцев без начисления штрафов и неустоек. При этом для их получения не нужно посещать отделение банка. Подать заявление, а также предоставить подтверждающий документ можно на сайте банка. По ипотечным займам все услуги доступны через сервис «ДомКлик», — сказано в официальном заявлении Германа Грефа, опубликованном на сайте Сбербанка.

Светлана Крюкова и ещё тысячи заёмщиков по всей стране не попадают ни под один из вышеупомянутых критериев.

«Пункт в договоре ипотечников, который затрагивает возможность снижения ставки по ипотечному кредиту в связи со снижением ключевой ставки, — это вероятностная величина, которая требует дополнительного согласования. Раньше банк мог удовлетворить эту просьбу клиента. Сейчас времена сложные. Конечно, говорить о кризисе в Сбербанке определённо не стоит, но то, что у него снижается прибыль, — весьма вероятно. Поэтому, если у банков есть право не удовлетворять какие-то требования заёмщиков, которые ведут к снижению доходов, то они этим воспользуются. Предлог кредитные учреждения всегда найдут», — сообщил в беседе с корреспондентом ForPost кандидат экономических наук, эксперт РИСИ Михаил Беляев.

Читайте также: Льготную ипотеку для россиян могут продлить

Позиция банков

Президент Ассоциации российских банков, доктор юридических наук, академик РАН Гарегин Тосунян в беседе с корреспондентом ForPost отметил, что банки могут рассмотреть рефинансирование действующей ипотеки после понижения ключевой ставки, но не обязаны этого делать.

«По одному или двум банкам не нужно обобщать ситуацию. Очень многие кредитные учреждения идут на реструктуризацию долга», — подчеркнул Тосунян.

Он отметил, что при понижении ключевой ставки никто не снимает с банков выполнение обязательств перед вкладчиками. В новых экономических реалиях они вынуждены выплачивать по вкладам высокие проценты.

На финансовом рынке нет механизма, который бы давал банкам право снизить проценты по депозитам после понижения ключевой ставки. Пока кредитные учреждения не смогут снизить свои обязательства, близкие к ключевой ставке, они будут отказывать в реструктуризации долга.

В пресс-службе Банка России корреспонденту ForPost сообщили, что законодательство не обязывает кредитора пересматривать процентные ставки по кредитам в связи с изменением ситуации на рынке кредитования, в том числе из-за снижения ключевой ставки.

Поэтому вопросы реструктуризации задолженности или рефинансирования кредита являются исключительной компетенцией банка и должны решаться в рамках договорных правоотношений между заёмщиком и кредитором. Если договориться со своим кредитором об изменении условий кредита не получилось, заёмщики могут рефинансировать кредит в других банках.

В пресс-службе подчеркнули, что на данный момент действует государственная программа поддержки ипотеки. Под неё подпадают заёмщики, имеющие двух и более детей либо ребёнка-инвалида. У них есть право на снижение процентной ставки по действующему кредиту до 6% годовых (у жителей Дальнего Востока — 5%) либо получение нового льготного ипотечного кредита.

В субъектах РФ также действуют различные государственные жилищные программы для финансовой помощи отдельным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Участниками программ могут быть сотрудники бюджетной сферы, многодетные или молодые семьи и другие люди.

«Если Сбербанку клиенты не нужны, то есть другие банки, где могут реструктурировать кредит по более низкой процентной ставке. Нужно смотреть условия. Если в другом банке они более выгодные, то почему бы там не рефинансировать ипотеку? Это путь номер один для решения проблем. Второй путь — это ипотечные каникулы в случае, если заёмщик потерял работу и оказался в сложной жизненной ситуации. Других вариантов рефинансирования действующей ипотеки я не вижу», — подчеркнула исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева.

Читайте также: Россия уходит от безнала и возвращается к наличке?

Проблемы перехода

По данным Лазаревой, пока реструктуризация ипотеки в другом банке не носит массовый характер. Люди не обладают полной информацией о кредитном учреждении, которое предлагает им рефинансировать «длинный» кредит.

«Вторая причина: заёмщики всё-таки надеются договориться с кредитором и до последнего оттягивают перевод ипотечного займа в другой банк», — добавила она.

У президента Ассоциации российских банков, доктора юридических наук, академика РАН Гарегина Тосуняна иная точка зрения. Он считает, что на российском финансовом рынке нарушена конкурентная среда. На нём есть монополисты, которые создают условия, чтобы «их представления о собственном величии, значимости и непотопляемости были в превосходной степени, а остальные банки выступали в ненадёжном свете».

«Монополисты рассуждают так: если заёмщик уйдёт от меня в другой банк, то я наложу на него санкции, которые предусмотрены в договорах. Сам заёмщик считает, что столкнётся с рядом рисков при переводе ипотечного кредита в другой, по его мнению, не самый надёжный банк. Люди уверены, что в России всего четыре-пять банков надёжные, а остальным не стоит доверять. Это основные сдерживающие факторы рефинансирования ипотечных займов в других кредитных учреждениях», — отметил Тосунян.

Ещё одна причина непопулярности данного финансового инструмента — комиссии, которые зачастую возникают при досрочном закрытии ипотеки, переводе средств из банка в банк. Люди не хотят переплачивать лишнее и поэтому стараются найти общий язык с банком, где у них оформлен жилищный кредит.

Читайте также: Люди хотят кредитов, банки ужесточают требования. Кто кого?

Отсутствие клиентоориентированности

По мнению кандидата экономических наук, эксперта РИСИ Михаила Беляева, у этой стороны вопроса есть и морально-этическая составляющая. Он отметил, что крупные банки пренебрежительно относятся к своим клиентам.

По его мнению, банкиры должны были предупредить заёмщиков о том, что они временно приостанавливают программу рефинансирования действующей ипотеки. Они обязаны были через электронные средства связи попросить заёмщиков воздержаться от подачи заявлений на реструктуризацию долга на основании понижения ключевой ставки.

«Банк должен был попросить прощения за причинённые неудобства. В данном случае, например, Сбербанк никого не предупредил, а отказывал в рефинансировании в явочном порядке. На мой взгляд, флагману нашей финансовой системы нужно более уважительно вести себя по отношению к клиенту. Они не от хорошей жизни обращаются за этой финансовой услугой», — добавил Беляев.

Он отметил, что в России банки работают на выгодных для себя условиях, получая прибыль в единице процента. Европейские банки получают доход в долях процента.

«Вот где ювелирная работа. Наши банки привыкли находиться в монопольном положении, диктовать клиенту свои условия, не связанные с договором, получать определённую ставку рефинансирования и на неё накидывать 10% и считать, что так и надо. Я уверен, рано или поздно жизнь заставит российские банки более лояльно относиться к людям. Конечно, клиенту от этого легче пока не стало. Ему нужно решать вопрос здесь и сейчас, а не в следующей жизни», — резюмировал Беляев.

Читайте также: Севастопольцы уходят на кредитные каникулы

Роберт Вочовский