Миллионеры из «однушек»: реально ли сколотить состояние на аренде жилья?

Со следующего года в России появится новый налог — на доходы по вкладам более 1 млн рублей. Его появление уже отпугнуло россиян от банковских депозитов. Граждане решили свободные капиталы инвестировать в недвижимость.

Инвесторы из народа рассчитывают сколотить состояние на купле-продаже или аренде жилья. Однако и тут оказалось не всё так просто. Цена на аренду не радует собственников. Срок окупаемости их квартир увеличился с 16 до 20 лет.

О том, насколько квадратные метры остались ценным активом и можно ли обеспечить себе безбедную старость за счёт аренды жилья, — в материале ForPost.

Цены — вверх, проценты — вниз

Новый налог на вклады вводится в 2021 году согласно подписанному в апреле президентом Владимиром Путиным закону. НДФЛ в 13% будет взиматься не с депозита целиком, а лишь с накопленных процентов, если доход по ним превысит ключевую ставку Центробанка.

Если речь идёт о валютном вкладе, проценты будут пересчитываться в рубли по официальному обменному курсу на день фактического получения такого дохода. Изменение рублёвой стоимости самого вклада из-за колебаний курсов не учитывается.

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев уверен, что данное решение властей отпугнёт россиян от и без того непопулярных депозитов. На фоне введения нового налога инвестиции в недвижимость смотрятся куда более привлекательными.

«Банковские депозиты приносят доход в 3,5% годовых. При этом рубль, который лежит на данном банковском вкладе, продолжает инфляционно обесцениваться. Он дешевеет значительно быстрее, чем вкладчик зарабатывает на депозите. Если сравнивать инвестиции в недвижимость с доходностью по депозитам, то покупка квадратных метров смотрится более привлекательной. При сдаче в аренду жилья вам квартира приносит доходность в 4,5-5% годовых. Мне кажется, что это интереснее, чем хранить деньги на депозите», — выразил своё мнение в беседе с корреспондентом ForPost Апрелев.

Он уверен, что при вложении средств в недвижимость человек пока остаётся в плюсе. Квадратные метры дорожают, несмотря на падение реальных доходов населения. Таким образом, собственник зарабатывает не только на аренде жилья, но и получает приятный бонус в виде роста рыночной стоимости недвижимости.

Независимый экономист Нарек Авакян в беседе с корреспондентом ForPost отметил, что квартиры дорожают из-за страха россиян перед новой девальвацией рубля. Вторая причина — доступная ипотека. Банки смягчили требования к ипотечным заёмщикам. Спрос на жильё стал расти, и жильё начало дорожать.

«Это никакой не ценовой пузырь», — подчеркнул Авакян.

Читайте также: Банковские вклады россиян обложат налогом

Подводные камни ипотеки

Действительно, многие граждане хотят вложить свободные средства в покупку квартиры после введения льготной ипотеки.

Напомним, в августе правительство снизило первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 15%. В середине октября президент РФ Владимир Путин предложил продлить программу до середины 2021 года. На этом фоне кредитные учреждения стали предлагать россиянам различные банковские продукты, которые должны стимулировать граждан оформить жилищный займ.

Так, например, Банк ДОМ.РФ 24 декабря запустил новый вклад «Ипотека в кармане» для клиентов, планирующих оформить ипотеку для покупки жилья на вторичном рынке. Депозит предусматривает «выгодные условия накопления первоначального взноса и дополнительное снижение процентной ставки при оформлении ипотечного кредита». 

Россияне считают, что, взяв в ипотеку вторую квартиру, они достаточно быстро погасят кредит и начнут зарабатывать на её аренде.

«На мой взгляд, ипотека — это не очень хороший инструмент для заработка. Вы платите 6-6,5% по кредиту. Это значительно больше, чем вы зарабатываете на сдаче в аренду ипотечной квартиры. На мой взгляд, ипотека нужна, если вы решаете собственные жилищные проблемы. Зарабатывать на ипотеке у вас не получится», — считает вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

Вторая проблема, с которой столкнулись люди, решившие сколотить состояние на арендном жилье, — это увеличение срока окупаемости квартиры. По данным журнала Forbes, cрок окупаемости однокомнатной квартиры в Москве вырос с 16 почти до 20 лет. Люди, которые имели стабильный доход от сдачи в аренду жилья, отмечают, что сдавать квартиры стало невыгодно. Жирные времена 2007 года, когда курс доллара был 27 рублей, прошли.

«Я свою однокомнатную в 2007-м сдавала за 45 тыс. (+коммуналка). Сейчас такие же однокомнатные в нашем доме сдают за 35–40 тыс. Курс доллара в 2007-м был 25 рублей (т. е. это было 1800 $/мес., а по нынешнему курсу 45 тыс. руб. = $600)», — приводит издание «Москвич» слова одного из сособственников жилья.

Читайте также: Золотые метры: в России резко подорожала «вторичка»

Что не так с арендой?

Кандидат экономических наук Сергей Суверов в беседе с корреспондентом ForPost подтвердил опасения собственников арендного жилья. Если зарабатывать на аренде квартиры, то срок её окупаемости действительно увеличивается. Поэтому это не лучший способ для обогащения. Плюс в эту стоимость нужно заложить ремонт квартиры, её содержание, коммунальные услуги и т. д. Поэтому зарабатывать миллионы рублей на сдаче «однушки» становится всё сложнее.

Суверов считает, что сейчас выгоднее продавать квартиру, так как недвижимость дорожает. Однако этот рост цен «может быть искусственным», и скоро квартиры «опять упадут в цене». Президент Владимир Путин уже рекомендовал членам правительства обратить внимание на стремительно дорожающую недвижимость. 

«Если у нас цены на жильё будут расти дальше, потому что рынок сразу отреагировал, как только все участники рынка увидели, что объём кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, рынок соответствующим образом отреагировал. И если цены на жильё будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленная на то, чтобы обеспечить жильём большее количество граждан, оно если не сведётся к нулю, то во всяком случае серьёзно эти усилия пострадают. На это нужно самым внимательным образом и соответствующим образом реагировать», — приводит РБК слова президента.

Ранее Владимир Путин уже отреагировал на рост цен на продукты. После президентского вмешательства цены на масло и сахар упали. Аналогичное может произойти и с ценой квадратных метров. Поэтому, если продавать жильё, то это нужно делать сейчас, советуют эксперты.

«Недвижимость — достаточно сложный актив. На ней непросто зарабатывать. Наличие свободной квартиры, которая сдаётся в аренду, — это скорее сохранение имеющегося капитала. Доходность в 5% годовых в рублях — на процент выше уровня инфляции. Ну такой, я вам скажу, заработок», — отметил независимый экономист Нарек Авакян.

Он подчеркнул, что недвижимость в нашей стране не имеет такой ликвидности, как, например, финансовые активы. Если рубль продолжит дешеветь, то цены на квартиры расти вверх не будут.

«В 2014 году, когда 1 доллар стоил 33 рубля, в Москве один квадратный метр в среднем оценивался в районе 140 тыс. рублей — около 4 тыс. долларов. Сейчас квадратный метр в столице продаётся в районе 200 тыс. рублей — всего 2,5 тыс. долларов. Этот момент также нужно учитывать тем, кто решил зарабатывать на недвижимости», — подчеркнул Авакян.

По его мнению, сейчас нужно проводить краткосрочные операции с недвижимостью. Речь идёт о купле-продаже. Квартира покупается в доме на этапе его строительства, а после сдачи многоэтажки перепродаётся по более высокой цене. Доход от такой сделки составит 15-20% от стоимости квартиры, купленной в строящемся доме.

«Доходность от аренды 5% годовых — это не то, к чему нужно стремиться», — уверен независимый экономист.

Читайте также: В России продлили ипотечную «халяву»

Что покупать?

Эксперты, опрошенные ForPost, советуют инвестировать в «однушки». Однокомнатные квартиры до сих пор остаются ликвидным активом. Их проще сдать в аренду и легче продать. Квадратный метр в «однушке» порой стоит значительно дороже квадратного метра в «трёшке».

Что эксперты не советуют делать точно, так это брать квартиры в домах, попавших под реновацию. Они отмечают, что это слишком рискованное вложение денежных средств.

«В следующем году квартиры могут перестать дорожать. Правительство уже обратило внимание на эту проблему, доходы населения падают, программа льготной ипотеки, возможно, будет скорректирована. Поэтому покупка квартиры в доме, попавшем под реновацию, для дальнейшей её перепродажи в новом доме — инициатива сомнительная», — отметил кандидат экономических наук Сергей Суверов.  

Вице-президенту Гильдии риэлторов России Константину Апрелеву такая сделка напоминает кота в мешке из-за сомнительного качества домов, строящихся по госпрограмме.

«Мне это жильё неинтересно. Очень много слышу негатива по этому вопросу. Некоторые утверждают, что в такое жильё нужно «ввалить кучу денег», прежде чем его продать. Да, по программе реновации вы получите жильё, которое будет на 10-15% дешевле рынка. Во-первых, нужно дожить до того момента, когда новое жильё вам построят. В Москве сроки сдвинулись на 2-4 года. Во-вторых, качество такого жилья под вопросом. Сейчас достаточно много построенных объектов, к которым у меня есть вопросы», — подчеркнул Апрелев.

Он уверен, что какая бы ситуация на рынке жилья ни была, приобретение недвижимости останется надёжным активом. Апрелев подчеркнул, что пока ипотека не достигнет ставки доходности аренды квартиры в 5%, она неспособна будет «дёшево решать жилищные проблемы людей». Следовательно, спрос на арендные квартиры будет, даже если аренда подешевеет. Жилья в России становится всё больше, следовательно, каждый сможет найти для себя оптимальный вариант.

По данным Апрелева, в Германии 50% жителей арендуют жилье, несмотря на доступные кредиты. Другая половина жителей страны зарабатывает на этом. В данном случае Россия ничем не хуже Германии, так как пока для граждан этих двух стран не придумали более надёжных инструментов для финансовых сбережений. Выгодно это или нет — вопрос вторичный. В данном вопросе надёжность пока в приоритете.

Читайте также: Реновация в Крыму не обойдётся малой кровью

Роберт Вочовский