Разница между ценами на первичном и вторичном рынках жилья в РФ продолжает увеличиваться, сообщила директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова на Московском форуме лидеров рынка недвижимости.
По её словам, причина этого кроется в действии государственных льготных ипотечных программ.
«На 1 октября средний уровень цен на первичном рынке сложился на 42% выше, чем на «вторичке», мы наблюдаем, что со временем этот разрыв не снижается, только он увеличивается. Если до введения льготных программ он составлял где-то 10%, то в последние годы он повышается», — сказала она.
На этом же форуме замминистра строительства РФ Никита Стасишин сообщил, что Минстрой намерен регулировать цены на недвижимость для граждан.
«Ни разу мы как министерство не поднимали вопрос цены квадратного метра для наших граждан. Сейчас будем», — сказал чиновник.
Он, правда, не пояснил, каким именно способом министерство планирует «поднимать вопрос», но отметил, что это будет делаться совместно с ЦБ, Минфином и другими ведомствами, а также с властями в регионах.
Странные оценки
Генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость» и член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков в беседе с ForPost отметил, что оценка разрыва в ценах между первичным и вторичным рынками недвижимости в 42%, которую приводит ЦБ, вызывает сомнения.
«Я бы поспорил со статистикой ЦБ, который взял среднюю стоимость квадратного метра на «первичке» и «вторичке». Ведь нужно учитывать, что жильё на вторичном рынке очень разное, а «первичка» всегда новая. И такая оценка просто представляется некорректной. Потому что в рамках логики ЦБ, если новая квартира стоит условных 10 млн рублей, то точно такая же квартира в том же доме, но на вторичном рынке, будет стоить 6 млн рублей. Понятно же, что так не бывает», — пояснил эксперт.
По его мнению, реальный разрыв в ценах между сопоставимым между собой жильём на первичном и вторичном рынке составляет примерно 15–20%, но не более.
В то же время куда более важным представляется вопрос о намерении государства вмешаться в ценообразование на рынке недвижимости РФ.
Насколько это вообще адекватная мера, и к чему она приведёт?
Об этом ForPost пообщался с экспертами.
Читайте по теме: Цены на жильё на юге России вылетели за пределы разумного
Социальная функция
Кандидат экономических наук Михаил Беляев напомнил, что строительная отрасль является локомотивом экономики, потому что её развитие даёт импульс другим отраслям, например, производству стройматериалов, металлургии, химической промышленности и так далее.
Наконец, это огромный рынок труда и, кроме того, прибыльный бизнес.
«Но при этом не стоит забывать ещё одну важнейшую функцию отрасли — социальную. Ведь именно жилищное строительство позволяет гражданам решать вопрос улучшения жилищных условий, обзаводиться собственным жильём. В то же время сейчас стоимость жилья настолько высокая, что, во-первых, обоснованность таких цен вызывает сомнения, во-вторых, нельзя говорить и о выполнении строительной отраслью своей социальной функции», — пояснил экономист в разговоре с ForPost.
Именно поэтому, по мнению Беляева, необходим аудит ценообразования в жилищном строительстве. Это позволить минимизировать не обусловленные рыночными отношениями накрутки цен.
Он также напомнил, что именно льготные программы ипотеки стали фактором роста цен на первичном рынке жилья.
Это связано с тем, что высокий спрос на приобретение жилья по этим программам позволил увеличивать его стоимость.
«В итоге люди соглашались покупать жильё по завышенной стоимости, но под низкий процент. И принимаемые ипотечниками решения были основаны именно на возможности «тянуть» ипотечный долг, а не на выгодной цене покупки. В результате этого положения вещей мы тоже не можем говорить о том, что строительство выполняет социальную функцию. Ведь основными бенефициарами льготной ипотеки стали не граждане, а девелоперы», — отметил Беляев.
Читайте по теме: Россияне бросились скупать «апартаменты» без окон. Чем опасна жизнь в цоколе?
Необоснованное завышение
По мнению заместителя председателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, нынешние цены на новостройки экономически не обоснованы.
«В паспорте национального проекта «Жильё и городская среда» не хватает строки об отсутствии роста и снижении стоимости жилья на первичном рынке. Там заложено только плановое повышение, для которого действительно есть и объективные причины. Но с учётом снижения административной нагрузки на застройщиков, различных форм государственной помощи участникам этого рынка было бы правильно требовать от застройщиков как-то корректировать цены на жильё. По крайней мере, установить планки, например, на социальное жильё. У нас есть опыт госрегулирования в других сегментах, и непонятно, почему жильё должно выпадать из этого. В 2022 году министр финансов Антон Силуанов приводил данные о том, что после введения льготных ипотечных программ жильё доступнее не стало, а прибыли застройщиков выросли вдвое. Я думаю, здесь нужно ставить ограничения», — высказала мнение парламентарий в беседе с ForPost.
Кроме того, она отметила, что немалый вклад в рост цен на недвижимость вносит и политика ЦБ, связанная с увеличением ключевой ставки с последующим ростом ставок кредитам коммерческих банков.
«Ставка кредитования растёт, банки богатеют, а граждане остаются в проигрыше. Поэтому тут нужно какое-то паритетное решение, чтобы и строительный, и банковский бизнес не пострадали, но при этом поумерили свои аппетиты», — пояснила Разворотнева.
Читайте по теме: Россиян хотят защитить от спекулянтов — что из этого выйдет
Не лечить болезнь болезнью
Против госрегулирования цен на недвижимость высказался представитель отрасли Константин Барсуков.
«Если власти скажут застройщикам, что они не имеют права получать маржинальность выше какого-то значения, те ответят, например, тем, что формально поднимут зарплаты менеджменту и сошлются на увеличение себестоимости. Теоретически государство может поставить условие, чтобы цена за квадратный метр при льготной ипотеке была не выше какого-то уровня. Это возможно. Но на каком-то этапе застройщики могут сказать, что им это невыгодно, и откажутся от работы с льготной ипотекой. Причём дело в этом может дойти даже до заморозки строек.
Естественно, государству такое положение вещей будет невыгодно, и власти начнут повышать ценовую планку. В итоге это будет выглядеть так, что цены повышают не застройщики, а само государство. Либо может быть введена некая цена «от» и «до», но с таким зазором, что это будет просто формальностью. То есть государство сделает вид, что занимается регулированием цен, но сами цены при этом останутся высокими», — пояснил он.
Он отметил, что в рыночных условиях вторичный рынок всегда сдерживает рост цен на новостройки, потому что иначе попросту происходит переток клиентов между сегментами рынка, что, естественно, невыгодно девелоперам.
«Но программы льготной ипотеки создали перекос на рынке, и в этом я согласен с Центробанком. А по факту сейчас государство само говорит, что создало нерыночные условия, и теперь эти нерыночные условия будут устранены путём государственного регулирования, то есть тоже нерыночным способом», — отметил Барсуков.
По его мнению, реально исправить ситуацию можно только путём создания конкурентной среды на рынке недвижимости.
Читайте по теме: Альтернатива покупке жилья существует, но в России об этом не думают
Два варианта навскидку
В разговоре с ForPost Константин Барсуков предложил два теоретических варианта, которые позволили бы создать конкуренцию на строительном рынке.
«Например, можно было бы создать большую госкорпорацию, которая занималась бы строительством жилья наряду с коммерческими девелоперами. У этой госкорпорации может даже не быть цели получения прибыли, а только выполнение социальной функции строительства. Соответственно, она будет продавать жильё по своим ценам. И на это не смогут не отреагировать другие участники рынка. Однако тут вопрос объёмов строительства. Ведь если они будут незначительны, то итогом деятельности госкорпорации станут огромные очереди на жильё», — рассказал Барсуков.
Второй способ — это стимулирование появления на рынке новых коммерческих игроков.
«Строительный рынок достаточно монополизирован. Отчасти потому, что, когда государство начало борьбу за права обманутых дольщиков, негативной стороной решения этого социально важного вопроса стал уход большого числа игроков строительного рынка. Если же появятся стимулы и условия для появления на рынке новых участников, это приведёт к росту конкуренции и, соответственно, к корректировке цен на жильё», — пояснил Барсуков.
Читайте по теме: Рынок недвижимости в России может рухнуть и больше не подняться
Строительное лобби
В свете возможного госрегулирования цен на недвижимость невольно вспоминается история с топливом на внутрироссийском рынке, разгоревшаяся в конце весны и завершившаяся лишь осенью. По сути, это была битва государства и нефтяной олигополии на российском рынке нефтепродуктов.
Подробно эта история противостояния властей и монополистов описана в материале ForPost «Цены на бензин и дизель стабилизируют с 1 октября — нефтяники победили».
ForPost задал зампредседателя думского комитета по строительству и ЖКХ Светлане Разворотневой вопрос о подобном развитии событий на рынке недвижимости в случае, если государство начнёт применять госрегулирование цен на жильё.
«Строительное и банковское лобби будет давить, безусловно. Но я считаю, что у государства есть все ресурсы, чтобы добиться снижения цен на недвижимость», — ответила парламентарий.
Читайте по теме: Почему банки цинично дают в долг будущим пенсионерам
Андрей Мединский
Государство с ценами на кур справиться не может, то с банкирами и строителями тем более ничего не сделает.