Альтернатива покупке жилья существует, но в России об этом не думают

Минстрой РФ и госкорпорация ДОМ.РФ разрабатывают новую программу обеспечения ипотечным жильём населения страны.

Суть идеи состоит в том, чтобы молодым людям до 35 лет компенсировать половину аренды жилья с условием, что они накопят на первоначальный взнос по ипотеке.

По оценкам авторов инициативы, программа может ежегодно охватывать порядка 310 тыс. молодых россиян.

Несложно подсчитать, что при таких условиях на первоначальный взнос действительно можно накопить средства всего за несколько лет.

На условных цифрах это выглядит так.

Допустим, арендное жильё обходится молодому человеку в 30 тыс. рублей ежемесячно. При этом потенциальная новая квартира стоит 3 млн рублей. Сейчас по законодательству первоначальный взнос по ипотеке не может быть меньше 20% от стоимости жилья, то есть в нашем случае это 600 тыс. рублей. Значит, если ежемесячно откладывать половину аренды в сумме 15 тыс., то собрать 600 тыс. на первоначальный взнос удастся за 3,3 года.

Правда, с начала 2024 года минимальный взнос по ипотеке будет равен уже 30%, то есть 900 тыс. в нашем случае. Поэтому копить на него придётся уже не три года, а пять. И тем не менее, даже пять лет не кажется запредельно длинным сроком.

ForPost попросил экспертов оценить эту инициативу.

Социальное vs коммерческое

Любые новые возможности приобретения жилья являются несомненным плюсом, считает кандидат экономических наук Михаил Беляев.

«Чем больше у человека разных возможностей, тем больше у него и выбор, есть пространство для манёвра. Поэтому появление новых инструментов можно только приветствовать», — отметил он в разговоре с ForPost.

Однако эксперт обратил внимание на существующее противоречие между декларируемыми и реальными целями, которые преследуются программами льготного приобретения жилья.

«Изначально всё это выглядит как социальный проект, то есть расширение возможностей для молодёжи или каких-то других нуждающихся в жилье категорий граждан. Но потом в действие вступает финансовый механизм, и на деле оказывается, что основными выгодополучателями от льготных видов ипотеки становятся банки и застройщики. Достаточно вспомнить, что после появления льготных видов ипотеки жильё в стране существенно подорожало. В итоге те, кто имеют право на эти льготы, приобретают его гораздо дороже, но зато с субсидированными ставками. Иными словами, для обычных людей вся выгода от приобретения жилья на льготных условиях попросту нивелируется», — отметил Беляев.

Читайте по теме: Одинокие молодые россияне смогут получить новую льготную ипотеку

А что с арендой?

Особые опасения у экспертов вызывает состояние арендного рынка в России, где до сих пор большинство квартир сдаются неофициально, а арендодатели не платят налоги с этого дохода.

«Чтобы внедрить новую инициативу Минстроя с компенсацией части аренды, нам для начала надо этот рынок привести в порядок. Я с трудом представляю себе арендодателя, который согласится на компенсацию половины аренды государством, но будет вынужден официально показывать доход от сдачи жилья. Полагаю, что в таком случае у арендодателей появятся как минимум два повода поднять стоимость жилья. Во-первых, чтобы компенсировать потери от уплаты налогов. А во-вторых, потому что раз уж сам квартиросъёмщик будет платить меньше, то почему бы просто не поднять цену, ведь и арендатор не будет в таком случае платить больше, и владельцу жилья будет дополнительный доход», — отметил экономист Михаил Беляев.

Подобные опасения высказывают и другие эксперты.

Эксперт «Народного фронта» Павел Склянчук, например, полагает, что изначально новую программу стоит распространить на арендное жильё, принадлежащее госкорпорации ДОМ.РФ, а потом постепенно и точечно внедрять в отдельных городах и регионах с низкой рентабельностью строительного рынка. Об этом он рассказал «Известиям».

Читайте по теме: «Золотые квадраты»: недвижимость в России за три года подорожала на 82%

Смотреть иначе…

Совершенно иной взгляд на проблему приобретения собственного жилья в разговоре с ForPost предложил кандидат экономических наук Константин Селянин.

«У нас всё время пытаются как-то изменить ипотеку, всё время выдумываются новые механизмы для этого. Но если посмотреть на то, кто является главным выгодоприобретателем от этого, то окажется, что это строительная индустрия. Собственно, именно девелоперы всё это и лоббируют, прикрываясь заботой о гражданах», — отметил он.

По мнению Селянина, стимулирование людей на покупку собственного жилья не только не даёт ощутимого социального эффекта, но даже вредно для экономики страны в целом.

«В очень многих странах молодёжь не может позволить себе собственное жильё, более того, молодые люди даже не думают об этом. Там основной жилой фонд — это арендное жильё. В Европе и во многих других странах люди покупают жильё только тогда, когда достигают определённого уровня достатка и, соответственно, возраста. Благодаря этому возникает эффект мобильности трудовых ресурсов. Но наша ипотека — это гиря, которая привязывает человека к месту. Он уже не поедет в другой регион, где ему предложат хорошую работу. Мой друг какое-то время назад уехал в США, и за первые три года жизни он переехал восемь раз от побережья до побережья, потому что находил лучшие условия для заработка. Именно мобильность трудовых ресурсов даёт для экономики очень большой плюс», — пояснил экономист.

Читайте по теме: Почему ипотека недоступна для большинства россиян

…и полностью менять подход

По словам Селянина, если идти по этому пути, то власти РФ должны думать не о том, как создать новый льготный ипотечный продукт, а о том, как сформировать в стране рынок доступного арендного жилья.

«В России эта практика была распространена до революции. Вспомните доходные дома — ведь это и был рынок доступного арендного жилья. Но у нас сейчас цены и на приобретение, и на аренду жилья запредельно высокие. А так в бедной стране быть не может — это парадокс. Изменить эту ситуацию можно лишь двумя путями: либо кардинальным ростом реальных доходов, что маловероятно, либо обрушением цен на недвижимость», — отметил Селянин.

Поэтому, по его мнению, сейчас властям стоило бы озаботиться созданием рынка доступного арендного жилья.

«Ведь ничего не мешает заказать у застройщиков строительство арендного жилья, обеспечив их работой на десять лет вперёд. Таким жильём владело бы государство либо частники, как было в России в позапрошлом веке. При этом государство должно жёстко контролировать стоимость такого строительства, не допуская завышения стоимости жилья. Объёмы такого строительства вполне могут поддержать и строительную отрасль, и обеспечить граждан доступным арендным жильём, и создать мобильные трудовые ресурсы, которые будут поднимать экономику страны там, где это особенно нужно», — пояснил экономист.

Читайте по теме: Цены на участки под ИЖС растут — но почему это выгодно покупателю

Андрей Мединский