Нужно признать, что приобретение собственного жилья для абсолютного большинства граждан России никогда не было простой задачей.
По меньшей мере купить квартиру без кредита могли лишь те, кто имел серьёзные накопления или другую недвижимость, которую можно было продать.
Для остальных была ипотека. Причём к обычной коммерческой ипотеке добавлялась и программа общей льготной под 8%, которая распространялась на новостройки.
Но с 1 июля этого года общую льготную программу закрыли, а коммерческая ипотека из-за невероятно высоких ставок банков просто перестала представлять интерес для населения.
Естественно, возникает вопрос о том, когда это закончится и люди смогут приобретать жильё на, скажем так, вменяемых условиях?
Семейная ипотека
Единственным подпитывающим рынок новостроек фактором сейчас является семейная ипотека. По словам главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной, в октябре 54% сделок на первичном рынке относились именно к этой программе.
«Всего по итогам года по ней может быть предоставлено кредитов на 2,2 трлн рублей, что в целом сопоставимо с результатом 2023 года», — добавила она, представляя в ГД 19 ноября основные направления денежно-кредитной политики Банка России на 2025–2027 годы.
Со статистикой главы регулятора согласны и риелторы.
«Сейчас однозначно можно утверждать, что больше половины сделок на рынке новостроек — это семейная ипотека. Но, нужно понимать, что эта программа доступна лишь гражданам, подпадающим под её критерии. Есть и ещё один нюанс — это бюджетное финансирование, от которого зависят выдачи кредитов по этой программе. Совсем недавно были сообщения о том, что банки исчерпали лимиты и прекратили выдавать семейную ипотеку. Сейчас финансирование возобновилось, но дальнейшие перспективы туманны», — пояснил ForPost аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин.
Отметим, туманные перспективы как раз вчера развеял глава российского Минфина Антон Силуанов. В телевизионном интервью каналу «Россия 24» он, во-первых, заверил, что Минфин не будет менять параметры программы семейной ипотеки, и она останется со ставкой в 6%. Во-вторых, он отметил, что необходимое бюджетное финансирование на её реализацию выделено.
«Мы в последние корректировки бюджета учли дополнительно около 350 миллиардов рублей на обеспечение потребности механизма по семейной ипотеке. Поэтому никаких проблем для реализации программы нет. Она работает», — сказал Силуанов.
Половина от половины
Несмотря на то, что семейная ипотека как-то поддерживает рынок новостроек, он в последнее время показывает серьёзную просадку.
«Только в Москве до окончания действия общей льготной ипотеки под 8%, то есть до 1 июля этого года, в месяц заключалось около 10 тыс. договоров долевого участия в строительстве. Теперь этот показатель составляет порядка 5 тыс. И больше половины от него — это как раз семейная ипотека», — рассказал Константин Ламин.
К слову, вторичный рынок недвижимости оказался куда более адаптивен к новым условиям.
«Сейчас число сделок на нём примерно такое же, как годом или двумя ранее. Это видно по статистике Росреестра. Рынок приспособился к высоким ставкам. Это объясняется тем, что тут много сделок происходит в связи с продажей старого жилья для приобретения нового», — отметил аналитик Ламин.
При этом, по его словам, сохранение параметров по программе семейной ипотеки вряд ли способно как-то изменить ситуацию на рынке новостроек. Поскольку краеугольным камнем тут является возможность для широкого круга потребителей брать доступную ипотеку. А коль общей льготной программы больше нет, то всё зависит от политики ЦБ.
«Пока Центробанк держит высокой ключевую ставку, ставки банков по ипотеке будут тоже высокими. Поэтому изменение ситуации возможно лишь тогда, когда ЦБ снизит свою ключевую ставку до нейтральных значений», — пояснил он.
А когда это будет?
Когда Банк России опустит ключевую ставку к относительно приемлемому уровню, сейчас, пожалуй, вообще не скажет никто. Единственное, можно предположить, что сбудется базовый сценарий, описанный в основных направлениях денежно-кредитной политики регулятора на 2025–2027 годы.
Напомним, ЦБ предполагает, что в 2027 году средний размер ключевой ставки может составить 7,5–8,5%. Но только при длительном снижении темпов роста цен до 4% в год.
«Выход рынка жилья из состояния перегрева — это первый шаг к тому, чтобы доступность жилья снова стала расти. Ведь для этого рост доходов граждан должен опережать рост цен на жильё. Вторым шагом станет возвращение доступной рыночной ипотеки. Сейчас она мало кому доступна. Многим пришлось отложить покупку жилья, и мы понимаем, как важно быстрее вернуть рыночные ставки к умеренному уровню. Но этого можно достигнуть только при наличии низкой инфляции, и никак иначе», — сказала Эльвира Набиуллина в Госдуме 19 ноября.
Поясним, под состоянием перегрева тут стоит понимать ситуацию, когда огромный спрос, разогретый общей льготной ипотекой, привёл к тому, что цены на новостройки выросли до необоснованно высоких значений. Поэтому регулятор и охлаждает рынок отменой общей льготной ипотеки.
Пока охлаждение рынка проявляется лишь в двойном сокращении числа сделок, но не в падении цен. Ранее мы уже писали, почему цены на первичном рынке жилья не падают и не упадут. Так что остаётся ждать, когда ставки кредитования станут такими, чтобы можно было купить жильё, хотя бы по такой стоимости.
А что аренда?
Напомним, ставки арендной платы сильно выросли в последнее время.
Причём главной причиной роста стала не инфляция и жёсткая политика ЦБ, а смещение спроса с рынка купли-продажи в сторону съёмного жилья. Ведь как сказала Эльвира Набиуллина, многим пришлось отказаться от покупки своей квартиры.
«Сейчас рост арендной платы замедлился. Но снижение возможно, когда мы увидим рост спроса на приобретение жилья в новостройках. Иными словами, и рынок аренды сейчас зависит от решений ЦБ по ключевой ставке», — пояснил аналитик Константин Ламин.
Подытоживая, можно сказать, что доступность жилья теперь зависит прежде всего от политики Банка России. И это, как видим, касается и приобретения недвижимости и её ареды.
Андрей Мединский
