Ипотека умерла, но её пытаются воскресить

Ипотека в России – это по сути единственный способ обзавестись собственным жильем для очень многих граждан. Но и эта возможность сейчас фактически сведена к нулю крайне высокими ставками банков при одновременном прекращении действия общей льготной программы ипотечного кредитования под 8% с 1 июля нынешнего года.

Однако банкиры немного улучшили свои прогнозы по выдаче ипотеки для 2024 года.

Чего можно ожидать на рынке ипотечного кредитования, разбирался ForPost.

Новый прогноз

Прогнозы прозвучали на полях Восточного экономического форума, который проходил на прошлой неделе во Владивостоке.

Например, заместитель президента-председателя правления ВТБ Георгий Горшков напомнил, что прежде ВТБ считал, что все российские банки выдадут ипотеки на 4,6 трлн рублей в 2024 году. Теперь он озвучил новый прогноз.

«Мы видим, что рынок поддержала "семейная" ипотека, которая продолжит замещать действовавшие ранее госпрограммы, но в этом году ситуация довольно быстро меняется. Пока мы прогнозируем, что продажи этого года составят примерно 5,1 трлн рублей», — сказал Горшков.

Отметился по теме и глава Сбербанка Герман Греф, который сообщил, что выдачи ипотеки в его банке сократятся на 40% по сравнению с прошлогодним результатом.

Если смотреть на 2023 год, то оба прогноза говорят не о росте, а о падении. Потому что именно в 2023 году был поставлен рекорд выдачи ипотеки в 7,8 трлн рублей. Это в полтора раза выше сложного 2022 года. Это также выше и показателя 2021 года, когда общий объём выданных кредитов составил 5,7 трлн рублей.

Иными словами, новый прогноз ВТБ несмотря на свою оптимистичность, всё равно оказывается на 35% ниже показателя 2023 года.

Рекорд-2023

Кандидат экономических наук Михаил Беляев в беседе с ForPost пояснил, как в 2023 году ипотека в России смогла достичь небывалых ранее размеров.

«Этот пик был вызван, прежде всего, как раз наличием общей льготной ипотеки при одновременном объявлении о том, что скоро программа прекратится. Это разогнало спрос и стало очень сильным катализатором. Но после того, как программа закончилась 1 июля, спрос совершенно естественно провалился вниз», — отметил он.

Вторым главным фактором снижения ипотечного кредитования стала денежно-кредитная политика ЦБ.

«Под воздействием высокой ключевой ставки проценты коммерческих банков по ипотечным кредитам стали просто запретительными. Теперь даже люди, которые имеют возможности, не считают приобретение жилья в кредит выгодным мероприятием», — отметил экономист.

Ведущий аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин описал ситуацию с запредельно высокими коммерческими ставками по ипотеке так:

«Сейчас месячный платеж по ипотечному кредиту, взятому в банке на общих основаниях, – это не менее двух арендных ставок для точно такого же жилья. Иными словами, ипотека оказывается вдвое дороже съёма аналогичной квартиры. Естественно, потребитель не считает в таком случае покупку жилья в кредит выгодной», — сказал Ламин в беседе с ForPost.

Ипотека живёт?

Аналитик Константин Ламин также рассказал о том, как в целом сейчас себя чувствует рынок недвижимости в России.

«Недавно "ДОМ.РФ" указывал, что уменьшился средний размер выдачи кредита. Это объясняется тем, что сейчас ипотека берётся по коммерческим ставкам только в случае необходимости внесения доплаты за новое жильё после продажи уже имеющейся недвижимости. Таким образом, покупатели продают свою квартиру и берут в банке относительно небольшую сумму на небольшой срок. Например, в Москве уже не идёт речи о кредитах в 12-15 млн рублей на 20-30 лет. Люди берут ипотечные кредиты в 3-5 млн рублей», — пояснил Ламин.

По его словам, это можно расценивать, как «привыкание» рынка вторичного жилья к новым условиям. Однако это «привыкание» касается лишь незначительного числа заёмщиков.

О «привыкании» рынка, к слову, говорил и замперед ВТБ Горшков, поскольку именно на этом явлении основан более оптимистичный прогноз банка по ипотеке на 2024 год.

«Рынок ипотечного кредитования действительно может ожидать небольшой рост. Однако по итогам года она точно упадёт по среднему чеку. В то же время жизнь продолжается, поэтому, полагаю, что какой-то незначительный рост общего объёма выданных кредитов всё же возможен», — высказал мнение Константин Ламин об этом новом прогнозе.

Скептический взгляд

Улучшение прогноза ВТБ по ипотеке экономист Михаил Беляев в большой долей вероятности назвал конъюнктурным.

«Просто ВТБ подыгрывает Центробанку и так показывает, что политика регулятора в принципе не столь негативно влияет на рынок. То есть, я могу допустить, что это не выверенный аналитически прогноз, а прогноз с большой долей корпоративной заинтересованности. Да и существенными цифры из нового прогноза не назовёшь – ведь по сути речь идет о росте всего на 500 млрд рублей», — отметил эксперт.

В то же время, по его словам, ипотека может подрасти, но только за счёт тех приобретателей жилья, кто уже имеет серьезные средства для его приобретения и одновременно получает сравнительно большой доход.

«Эти люди на волне ожидания очередного повышения стоимости недвижимости могут соглашаться на невыгодные условия ипотеки. Но тут я бы не говорил о "привыкании" рынка, а скорее о том, что пока все прогнозы о снижении стоимости жилья так и остались прогнозами. И это будет для таких заёмщиков главной движущей силой», — резюмировал Беляев.

Андрей Мединский