После отмены общей льготной ипотеки под 8% многие предвещали серьёзное снижение цен на новостройки. К тому же ЦБ постоянно повышает ключевую ставку, что уже привело к фактической остановке ипотечного кредитования по обычным ставкам банков.
Казалось бы, падение спроса, по законам рынка, действительно должно было бы вызвать падение цен на недвижимость. И в некотором смысле это и происходит. Только далеко не в тех масштабах, как ожидалось, и вообще носит скорее характер коррекции, нежели устойчивого тренда на снижение.
Снижение цен
Аналитики отмечают, что сейчас в крупных российских городах стоимость квадратного метра в новостройках подешевела на плюс-минус 1%.
По данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», которую приводят «Известия», по состоянию на октябрь, в частности, картина выглядит так:
- Сочи — минус 1,3%;
- Калининград — минус 1%;
- Санкт-Петербург — минус 0,9%;
- Нижний Новгород — минус 0,6%;
- Краснодар — минус 0,1%.
«То, что мы наблюдаем, в том числе и в Москве, — это небольшое снижение, в пределах нескольких тысяч, стоимости квадратного метра в новостройках. Но это только в рамках коррекции. Никакого существенного обвала цен точно не будет», — отметил в беседе с ForPost аналитик российской гильдии риэлторов Константин Ламин.
В среднем, по данным «Яндекс.Недвижимости», в 11 крупных городах снижение цен на новостройки составляет порядка 0,5%.
Это скидки
Аналитик Константин Ламин отметил, что на самом деле видимое уменьшение стоимости квадратного метра — это не снижение цены, а скидки, которые сейчас активно стали применять застройщики для того, чтобы не допустить падения уровня продаж.
Причём эти скидки могут быть и весьма существенными.
«Цены в прайсах не меняются, но за счёт скидок мы статистически видим снижение. Приведу пример одного из крупных застройщиков. При оплате жилья сразу на 100% или при оплате его по ипотеке (прежде всего «Семейной») он готов предоставить скидку в 18%. Если же речь идёт о рассрочке, что сейчас тоже широко применяется, скидка составит 12% от цены квартиры. Почему в первом случае скидка существенно выше? Потому что застройщик сразу получает всю сумму на эскроу-счёт, и ему неважно — это деньги клиента или банковский кредит. Во втором случае средства поступают от клиента частями, поэтому застройщик меньшей скидкой уменьшает свои риски», — рассказал эксперт.
Кроме того, как пояснил Константин Ламин, размер скидки может зависеть и от размера первоначального взноса по ипотеке или при приобретении жилья в рассрочку.
Как поступить?
Как сказано выше, при полной оплате или покупке жилья в ипотеку сейчас можно получить максимальную скидку от застройщика. Но ещё больше можно сэкономить на цене квартиры, если покупать жильё по переуступке договора долевого участия (ДДУ).
«По «первичке» стоит поискать предложения на рынке переуступок. За счёт такого подхода можно найти жильё, стоимость которого ещё на 10–15% ниже, чем у застройщика. Дело в том, что люди, которые хотят выйти из ДДУ, вступают в конкуренцию с застройщиком, поэтому и снижают цену. Ведь покупателю иначе просто выгоднее иметь дело напрямую со строительной компанией. К тому же при переуступке присутствуют и определённые риски, и хлопот больше. Например, ДДУ может быть оформлен в ипотеку, и недвижимость будет залоговым имуществом банка, может присутствовать материнский капитал, что очень затрудняет переоформление. Есть и ещё масса других факторов», — пояснил Константин Ламин.
При этом он отметил, что если покупать уже готовое жильё в новостройке, то есть когда дом уже введён в эксплуатацию, то продавец вряд ли будет продавать квартиру по ценам ниже, чем у застройщиков.
«Это, допустим, может быть жильё в уже готовой части жилого комплекса, которое введено в эксплуатацию. Но раз оно уже введено, то в нём можно жить, делать ремонт, там зарегистрировано право собственности и так далее. Это вторичный рынок», — добавил аналитик.
А что «вторичка»?
По словам Константина Ламина, вторичный рынок жилья в целом оказался гораздо устойчивее к экономическим потрясениям, нежели «первичка».
«В целом, эти два рынка довольно сложно сравнивать. Ведь «вторичка» — это и старый фонд разного качества, и новые дома, уже введённые в эксплуатацию. Поэтому тут есть масса дополнительных факторов, которыми обусловлены цены. Продавцы на вторичном рынке гораздо меньше подвержены какому-то существенному торгу, чем упомянутые выше продавцы по переуступке ДДУ, например. Если же посмотреть на рынок в годовой динамике, то на вторичном рынке цены практически не изменились, то есть из-за дороговизны ипотеки цены не рухнули», — отметил эксперт.
Он добавил, что даже если ЦБ начнёт курс на снижение ставки, «вторичка» на это вряд ли отреагирует снижением или существенным повышением цен.
Резюмируя, добавим, что изложенное в этой статье мнение эксперта является далеко не единственным. Большинство аналитиков рынка недвижимости склоняются к тому, что какого-то серьёзного снижения цен на недвижимость ждать не стоит.
Хотя, справедливости ради, стоит сказать, что некоторые эксперты и сейчас уверены в том, что на отрезке год-полтора цены на жильё упадут до 15%. Например, об этом «Известиям» сказал директор Центра конъюнктурных исследований ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.
Андрей Мединский
