Прекращение общей льготной ипотеки, а также невероятно высокие ставки на кредиты для покупки жилья не только фактически обрушили рынок ипотечного кредитования, но и сместили спрос в арендный сегмент.
Тут, как мы писали, ставка аренды сейчас вдвое ниже платежа по ипотеке за одинаковые квартиры.
Но из-за этих процессов взлетели и арендные платежи: стоимость съёма жилья выросла практически по всей стране на десятки процентов.
Естественно, в этой ситуации арендодатели начали повышать стоимость для своих жильцов. И если ранее они дожидались окончания действия договора, то теперь зачастую просто ставят своих арендаторов перед фактом.
По данным журнала «Т-Ж», повышение ставок аренды для действующих арендаторов наблюдается во всех сегментах этого рынка.
«В практике чаще всего арендодатели дожидаются окончания срочного договора, и уже тогда инициируют вопрос о повышении платы. Отмечу, что ориентируются они именно на рыночные ставки аренды, а не на инфляцию или повышение стоимости ЖК-услуг. Далее происходит обсуждение с арендатором новых условий. В итоге стороны либо приходят к новым договорённостям, либо договор не продлевается. Недавно по одному объекту как раз возникла ситуация, когда съёмщик жилья в ответ на сообщение арендодателя о планируемой индексации платы сам провёл анализ рынка и показал, что новая цена завышена. Арендатор с этими доводами согласился, и они пришли к консенсусу», — рассказал ForPost аналитик Российской гильдии риэлторов Константин Ламин.
Консенсус нужен всем!
По словам Константина Ламина, разрывать уже существующие арендные отношения невыгодно ни арендатору, ни хозяину жилья.
«Для первого возникает проблема поиска нового жилья. Причём мало того, он снимет его по уже повысившимся ставкам, но и заплатит залоговую сумму и комиссию риэлтору, если сделка будет осуществляться через посредника. Арендодатель сталкивается с поиском новых жильцов, что тоже не очень удобно, жилплощадь в этот момент простаивает и так далее. Поэтому, конечно, обеим сторонам удобнее договориться и не разрывать отношения», — отметил аналитик.
К слову, именно сохранение уже существующих отношений приводит к тому, что оставшийся «старый» арендатор в итоге платит меньше.
«В данном случае речь идёт об аккуратных и платежеспособных жильцах, когда у собственника и арендатора сложились хорошие отношения, они дорожат друг другом. И когда на рынке аренды повышаются цены, наймодателю выгоднее сохранить проверенного клиента, чем искать нового и опасаться простоя квартиры», — рассказала РБК заместитель директора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Слова экспертов подтверждаются и статистикой журнала «Т-Ж», которую приводит РБК. Так, «старые» арендаторы в среднем платят на 7-10 тыс. меньше, чем если бы они сняли жильё по сегодняшним ценам.
Важен договор
Но, как говорится, дружба дружбой, а табачок врозь. И какими бы тёплыми ни были отношения между собственником жилья и арендодателем, договор аренды должен быть составлен так, чтобы избежать разногласий при обсуждении денежных вопросов.
«Очень распространена ситуация, когда договор закончился, а человек продолжает жить в квартире. И всех всё устраивает. Но нужно понимать, что в таком случае у арендодателя есть все основания в любой момент прийти и заявить о намерении повысить стоимость. Поэтому я бы рекомендовал не упускать этот вопрос из виду. Лучше всего пролонгацию, в том числе и автоматическую, прямо прописать в первом договоре. Туда же стоит включить и положение о возможном изменении цены в момент продления. Например, что стоимость аренды может быть пересмотрена, но не более чем на какой-то процент», — отметил юрист Егор Фёдоров в беседе с ForPost.
Он также указал, что судебная практика обычно исходит из того, что стоимость платы за съёмное жильё не должна повышаться чаще раза в год, а если договор заключён на более короткий срок, то на срок его действия.
«К слову, если договор аренды заключается на срок от одного года, он подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому чаще всего мы имеем дело с договорами на срок 11 месяцев. Нужно понимать, что это не лишает такие договоры юридической силы. Поэтому, если арендодатель внезапно, не дожидаясь окончания срока договора, решает поднять цену, то можно обратиться в суд. Хотя, нужно признать, что суд — это далеко не то, чего хотят обе стороны. Ведь разбирательство в суде — это хлопотно и долго», — пояснил юрист.
Переселения народов не будет
Эксперты уверены, что даже с повышенными ставками аренды пока не стоит ждать массового переселения арендаторов в съёмное жильё более низкого ценового сегмента.
По словам основателя компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, такое возможно лишь в тех случаях, когда арендные платежи и так составляют значительную часть бюджета.
«В этом случае квартиросъёмщики будут уходить в более дешёвые сегменты — например, из бизнеса в комфорт. Но массового характера у такого явления не будет», — считает она.
Но при этом сегменты арендного рынка довольно сильно отличаются друг от друга. И если в бизнес-классе всё относительно стабильно, то дешёвое жильё сейчас в дефиците. А раз есть дефицит, то есть и сложности с поиском подходящего объекта по приемлемой стоимости.
«На массовом рынке аренды основной спрос формируется вокруг объектов эконом-класса, на это накладывается острый дефицит таких лотов. Что касается арендаторов жилья бизнес-класса, то вряд ли можно предполагать, что большинство из них вынуждены будут перейти в комфорт и эконом», — пояснила замдиректора управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
Андрей Мединский
