Жили-были лиса и заяц. И была у зайца избушка лубяная, а у лисы — ледяная…
Вспомнили, да?
Жилищный вопрос довольно популярен в разных жанрах мировой литературы. Но в реальной жизни это чаще всего драма, в лучшем случае — трагикомедия.
Недвижимость для Севастополя
Нынче модно рассуждать о поствыборных шансах и перспективах города. Эта тема для развития субъекта остра и болезненна, как зубная боль. На встрече с жителями Ленинского района М.В. Развожаев говорил, что бесконечно разрастаться Севастополю некуда и максимальная нагрузка в границах региона — предположительно до 1 млн жителей.
Мнение было горячо поддержано присутствующими севастопольцами.
Понятно, что в таких жестких ограничениях работать на городскую общину должен каждый квадратный метр территории. Включая квадратные метры старого и нового жилого и нежилого фонда.
Золотые метры
С коммерческой нежилой недвижимостью абсолютно точно — беда. Космические цены на аренду и продажу, практически равные московским, не смог поколебать даже пандемический карантин с переходом на онлайн режим работы.
И как следствие — множество пустующих помещений даже в самом центре, которые должны, по идее, быть серьёзным источником налогов и местом трудоустройства жителей.
Но нет. «Удавлюсь, но не снижу цену», жить с прибыли, а не с оборота — пока любимая и единственно приемлемая схема для наших метровладельцев.
Ещё одна «любимая» схема с недвижимостью в Севастополе — строительство апартаментов. Логика застройщиков проста: это нежилые помещения, соответственно, нет нормативной необходимости строить парковки, площадки и прочую комфортную инфраструктуру.
Яркий пример — «сантехническое изделие» небесного цвета в Артбухте.
Про морально-этическую сторону вопроса, а также архитектурную ценность было сказано настолько много, что здесь даже не буду упоминать об этом.
Но посмотрите на изнанку сего чуда. Понятно, что покупателям апартаментов особо не нужны детские площадки. Но вместительная парковка и просто приличный с точки зрения архитектуры и эстетики двор точно желателен.
Не уверена, что вариант «чистенько, но убогонько» подходит для двора апартаментов такой стоимости.
Для владельцев апартаментов экономические выгоды не так однозначны (более высокие налоги и платежи за коммунальные услуги). Наверное, поэтому, кроме нижних этажей, занятых офисами, салонами и кафе, по вечерам в верхних этажах свет особо не горит. Не сильно заселён домик. Но какую драгоценную землю в самом центре города он занимает.
Город арендных рантье
То, что Севастополь — город арендных рантье, ни для кого не новость.
В жилом секторе недвижимости давно появилась вполне себе жизнеспособная модель существования: покупаешь квартиру (а лучше 2-3) и живешь со сдачи. Несмотря на то, что по подсчетам ЦИАН, средняя доходность аренды по России уменьшается: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019-м — 7,8%., этот вид долгосрочных инвестиций для горожан выглядит более надежным, нежели, например, банковский депозит.
Не нашлось жильцов — ничего, пусть стоит, кушать не просит.
Ранее такие вложения делали в основном семьи моряков. Сейчас квартиры «на старость» начали покупать, пользуясь мерами соцподдержки и «хитрыми» схемами и семьи с детьми. Ну, вроде бы и на здоровье, только порадуемся за то, как растёт благосостояние севастопольцев.
Но! Купленные под найм квартиры часто сдаются нелегально или пустуют, так как цены на аренду в Севастополе не падают даже после пандемии, а снижение доходности аренды объясняется исключительно ростом цен на рынке недвижимости субъекта. Всё ещё живём с прибыли, а не с оборота.
При этом город остро нуждается в жилье для детей-сирот, врачей, учителей и других востребованных представителей соцсферы. На торги застройщики не выходят, найти соответствующий участок под застройку — проблема, а бюджетные деньги, которые выделяются на поднаём жилья для врачей и учителей, только раздувают жадное пламя арендных платежей.
Проблема уже озвучена М.В. Развожаевым на встрече с В.В.Путиным, а в Федеральную целевую программу включено мероприятие «Градостроительные и инвестиционные обоснования для комплексной застройки Севастополя в целях строительства служебного, стандартного (социального) жилья».
Но, на мой взгляд, только экстенсивными мерами проблему жилья для вышеуказанных категорий точно не решить в полном объёме.
Да, строительная отрасль может быть (и должна быть!) одним из драйверов экономики Севастополя. Но куда потом девается это жилье? Стоит и ждёт иногородних хозяев? Или когда в очередной раз поднимут зарплаты бюджетникам, чтобы сразу подскочить в цене ровно на размер поднятой зарплаты? А ведь эти квадратные метры могут (вернее — должны) приносить не только налоги, но и мультипликативную прибыль от тех, кто там живет.
Это либо живущие в Севастополе постоянно и в свою очередь создающие добавочный продукт, либо туристы, остающиеся в городе больше, чем один день, и приносящие прибыль субъектам турбизнеса.
Свежепостроенное жилье должно и дальше «раскручивать» экономику. А пока всё чаще многоквартирные дома напоминают визуализацию неотформатированных файлов с пустующими фрагментами.
Попробуйте собрать общее собрание собственников. Вы услышите от обитателей МКД, что треть пустует, а из оставшихся — половина снимает жилье.
А как там в Барселоне?
Каждый квадратный метр должен приносить городу прибыль в том или ином виде. Если площадь пустует, теряем мы все.
В той же Москве вопрос нежилой недвижимости давно решается системно. Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости общедоступен, и помещения, включенные в него, получают определенные льготы и преимущества. Да и само расположение на официальном сайте Правительства Москвы является рекламой.
Необходимо создать аналогичный реестр и меры стимулирования по легализации коммерческой нежилой недвижимости и у нас. Уверена, что малый и средний бизнес только скажет спасибо за возможность работать с официально оформленным арендодателем. Да и поддержка, оказанная в период карантина, показала, что те, кто работает официально, получили больше возможностей в кризис.
Власти необходимо выстроить и систему влияния на собственников, сдающих в аренду жилую недвижимость. Работа по легализации идёт уже сейчас. Успешно идёт или не очень — тема отдельного разговора. Но как минимум использовать компенсацию за поднаём жилья можно только при наличии официальных договоров аренды.
Однако мало просто легализовать аренду. Необходимо стимулировать её круглогодичность. Примеры есть. «Форбс» описывает, какие меры предпринимают власти Барселоны к излишне жадным арендодателям жилой недвижимости. Столица Каталонии давно борется с домовладельцами, которые не хотят снижать цены и предпочитают держать квартиры свободными.
Парламент региона в 2016 году разрешил властям принудительно выкупать недвижимость у таких владельцев. Решение было оспорено в суде, но за несколько лет шесть квартир перешли таким образом в собственность города, а четыре сейчас находятся в процессе перехода.
Пандемия заставила мэрию Барселоны ускорить процесс, который̆ по-испански называется expropiacion. Всего в регистре пустующих домов Барселоны 2021 единица. В основном владельцы — банки и другие финансовые структуры.
Если квартира пустует более двух лет, собственнику направляют письмо с требованием в течение месяца найти арендатора (вывесить объявление о сдаче в аренду недостаточно). Если арендатор не находится, то город предлагает собственнику передать жилье в социальный наем, а если тот отказывается, то принудительно выкупает объект, причем за 50% рыночной̆ стоимости.
Команда мэра Барселоны Ады Колау в июле разослала письма 14 крупным домовладельцам, угрожая принудительно выкупить у них принадлежащие им 194 пустующие жилые единицы, если те не выведут квартиры на рынок.
Севастопольской «Золушке» пора найти свою «фею»
Следующий момент. В том же «голубом унитазе», прямо сейчас площади продаются от 7 до 14 млн. за квартиру. Другие апартаменты, особенно возле моря, не отстают. Если есть люди, готовые отдать такие деньги просто за то, чтобы летом сюда приехать, значит и годовой налог за владение такой недвижимостью должен равняться примерно годовому бюджету небольшого детского сада.
Создание четкой долгосрочной стратегии и системы работы с квадратными метрами в субъекте — задача нетривиальная, но жизненно необходимая, если мы хотим слезть с иглы федеральных дотаций. В связи с этим было бы вполне уместно выделить Управление жилищной политики в самостоятельное подразделение. В настоящий момент оно бледно влачит существование в составе Департамента капитального строительства, занимаясь учётом и перепиской с льготными категориями граждан.
Понятно, что капстрою с их объемом федеральных строек не до жилищной политики. Но пора этой «золушке» в правительстве обрести свою «фею». Нужна сильная структура, которая сможет навести порядок с помещениями бывших общежитий, сдвинуть с места ситуацию обеспечения жильем детей-сирот (в том числе и через предложение различных форматов решения проблемы), организовать учёт коммерческих жилых и нежилых площадей.
А самое главное – сформировать экономическую стратегию работы с недвижимостью в Севастополе.
И, да, понимаю, что наступаю сейчас кому-то на самое потаенное и сокровенное. И призывов «не путать личную шерсть с государственной»» будет много, но уже сейчас в целом по РФ меняется система взаимоотношений на рынке аренды. https://vc.ru/offline/100067-arenda-kvartiry-stanet-civilizovannoy-kak-my-i-hoteli-8-signalov-ot-biznesa-i-gosudarstva-za-god
Так что делать будем, уважаемые земляки: наводим порядок и получаем деньги в бюджет или в очередной раз пойдем на поводу у «сосущих» городской ресурс, но ничего в него не вкладывающих?
Людмила Смирнова
Фото автора, скриншот neagent.info, pixabay.com
Обсуждение (43)
А не надо было эти земли застройщикам отдавать и узаканивать их сейчас с бешеной скоростью! Соблюдение этажности проверять, правомерность и т.д. и т.п. Проблем было бы в половину меньше.
Ну почему всегда сравнивают с зарубежьем, особенно налоги,да и то только для простого народа,а почему не сравнивать уровень жизни.
Правильно все пишет Л. Смирнова, кроме одного... Капитализм, матушка, лобби "латифундистов" задавит эти потуги. Да и результат Барселоны "письмо 14 крупным... на 194 пустующие..." в результате которых аж целых 6(!) квартир удалось отжать за несколько лет... и то не факт, что по другому суду не вернут, только подтверждает это. Народ он сколько лет в России возмущается доходами гос чиновников и руководителей как бы "гос компаний", при росте бедности населения, а те и в ус не дуют, и В.В. Путин -"доволен работой правительства".
Очередная маниловщина.
Как "барселонское решение" (если оно есть в Испании, конечно. Может это лишь выдумка или кривая интерпретация автора) корреспондирует с законодательством РФ, ГК РФ например и т.п.?
Никак.
После провала идей Развожаева черпать воду ковшом в Кокозке ему необходимо внести коррективы в "максимальную нагрузку в границах региона" как минимум в два раза.
В принципе концепция неплохая. Только для её реализации нужен кто-то вроде Сталина. А таковых и нет пока.
А самое главное – сформировать экономическую стратегию работы с недвижимостью в Севастополе.
Мо ло дец!
Обеспечить нуждающихся соц. без строительства вобщем- Можно только лисичкиным методом. Как то так Пусть экономисты занимаются!
А что там в Барселоне с больницами, школами и детскими садами, мест на всех хватает ?
Помнится, был Сингапур, Нью-Васюки, Эмираты даже были, потом ещё что то, а теперь Барселона. Как много горожане зарубежных пейзажей насмотрелись не выезжая из города.....
ну у нас потихоньку идет шахер-махер с квартирами. лично знаю людей, у когорых внезапно появился кадастровый номер на квартиру, видимый на кадастровой карте. а потом, после того как подняли шум - так же внезапно и исчез. недвига ещё числится по укр документам. так что от этих, которые имеют возможность правки реестра, разного ждать можно.
Лучше примкните к ним. Будет, чем за коммуналку заплатить.
Недоказуемо...
А если не пустует, то это родственники и никакой аренды...
Бла бла бла
Опять в рот заглядывает гейропейцам или даже ниже и с обратной стороны?
Севастополь - ВМБ ЧФ, в этом суть города. Развитие приборостроения, кораблестроения - вот приоритет. Туристы и так приедут посмотреть.
Город достойный поклонения, не из-за того что здесь море и солнце, а потому что это всегда была ВМБ России,город военных, а не торгашей, барыг и воров
А как там в Барселоне?
И что это я сейчас прочел??? Аффтару не дает спокойно спать наличие не единственного жилья (квартиры/дачи) у части севастопольцев, которые чтобы выжить на нищенские зарплаты и пенсии, сдаются ими в аренду? Ему импонирует идея отжима собственности и рэкета на государственном уровне под предлогом "пустующего жилья"? Это был призыв вернуться в 1917 год (ну оч-чень многие его тогда не пережили...), когда Швондеры решали сколько комнат (квартир) мне иметь, в которой из них мне спать, а где принимать пищу??? На это отвечу просто: "На чужой каравай рот не раззевай" и "Моя доля - моя воля", и не Швондерам решать : сдавать ли в наем вообще и за какую цену, или же держать пустой собственную недвижимость....
Логично.А что делать с теми, кто имеет в аренде тысячи квадратных метров жилья и не платят налог согласно местным обычаям?...
А потом пустующие комнаты пересчитают...,коридоры...,балконы...
А, что, Людмила, к чему такие полумеры? Сколько человеку нужно? Два квадрата для сна, два для сантехнических нужд, квадрат для приготовления пищи, - а остальное, отнять, да поделить! А то придумали: две комнаты, три, дома, там, двухэтажные, ... где окна ночью не горят.
Браво, Людмила, порадовали.
Кто здесь хочет слезть с иглы федеральных дотаций? Почему, если человек может купить себе аппартаменты в которые будет приезжать хоть на день в год он должен содержать небольшой детский садик?))) Людмила, Вы попробуйте купить хоть комнату в коммуналке, а потом представьте, что бы Вы сказали человеку, который бы начал Вам указывать - что с ней делать и почем сдавать и сдавать ли вообще. Скорее всего Вы бы такого человека послали.
Кстати, посчитал доходность от сдачи на данный момент меньше 6% получилось, если длительная сдача, но банки уже и столько не дают, плюс рост в цене недвижимости.
Чёрная зависть двигала автором статьи. Действительно, у некоторых есть денег больше чем надо для жизни и они эти средства хотят во-первых сберечь, во вторых оставить наследство, чтобы хоть как то избавить потомство от ипотечного рабства на десятилетия. В текущей обстановке НЕТ других реальных финансовых инструментов для рядового гражданиниа, чем кватратный метр и сотка.
Неужели так больно вам наступили "на там и на здесь"?
Аж слезу вышибают "нищенские зарплаты и пенсии" вкупе с "наличием не единственного жилья (квартиры/дачи)", видимо купленного за те же "нищенские зарплаты и пенсии". И не надо про бабушкины "хатынки" / американских дедушек в виде наследства! Лучше вспоминайте дорогу в наложку, которой, кстати, давно пора раззявить глаза и не смотреть на таких как вы сквозь пальцы (свои и ваши)...
p.s. еврейский анекдот, на всякий случай :
А пустующие усадьбы в заповедниках, за высокими заборами, тоже отбирать будут? Или только квартиры?
to Brat2: Есть такая книга-*Сказки народов мира*....
Статья 35,част 2 Конституции РФ от 93г.
1. А если ЧЕСТНО пересчитать ныне живущих в Севастополе, то не только миллион найдется, но и наступит пора ВЫГОНЯТЬ лишних (по предложению ВРИО).
2. Право на частную собственность уже попирается со стороны законодателей - намедни была новость про реновацию, поддержанную 2/3 голосов в ущерб целой трети СОБСТВЕННИКОВ жилья, которых даже спрашивать не собираются.
to Почему?: Квадратуру указали, про глубину забыли. Почему?
to Elsa lebn: Надо быть добрее. Желчи в Вас слишком много. Нет горечи во рту?
"Развожаев говорил, что бесконечно разрастаться Севастополю некуда и максимальная нагрузка в границах региона — предположительно до 1 млн жителей."
А в городе уже более миллиона,если пересчитать по количеству зарегистрированных и незарегистрированных детей.Допускаемую численность населения в Севастополе надо рассчитывать с учетом объема Чернореченского водохранилища.А оно строилось ,когда население было менее 300 000.
Статья -явная заказуха-обоснование создания очередной внеочередной управленческой структуры в правительстве для трудоустройства очередных должностных туристов с материка.Потому что,чтобы "слезть с федеральной иглы" надо развивать экономику,восстанавливать фабрики,заводы с трудоустройством севастопольцев и пополнением бюджета налогами.Вот интересно, "стратег" Развожаев,допускающий легальную численность населения 1 млн ,чем собирается поить этот миллион и где трудоустраивать?Или нам предлагают стратегию обезвоженного анклава преступности по причине безработицы?
Для начала нужно научиться строить.
А потом научиться строить кварталы.
Замысел "мирового правительства": сосредоточить все население мира в мегаполисы и уничтожить ядерными ударами...
До официальной численности в 1 млн жителей? Тогда Развожаев планирует увеличить застройку не "бесконечно", а всего лишь для населения Севастополя, в 2 раза большего, чем официально в 2020 году (449138 человек).
Наверное, они с засунуллиным хорошо и с пользой для эффективных строителей все просчитали.
Из статьи понятно,что её автору Людмиле Смирновой,повысили цену за сьём квартиры.Остальное Нью Васюки!
Не знаю, какую потаенную цель, кроме того, что жизнь хороша и жить хорошо, когда говорит о жилищной политике, преследовал автор, но в основе ее (политики) лежит строительство того же жилья. Извиняюсь за тавтологию. Оно (строительство) в конечном счёте приведёт к официальному объявлению города «миллионником». С этой позиции и нужно расценивать происходящие в городе процессы, а именно: что даст для города статус «миллионник». Ведь эту цель, наверняка вынашивает и врио губернатора. Не только, чтобы подчеркнуть свою и города значимость на федеральном уровне, но и получить серьезные преференции перед другими городами, в части зарабатывания себе на жизнь. Поэтому, перед тем, как развиваться вширь и ввысь, важно понять, что это за преференции. В отличие от других южных миллионников- Ростова-на-Дону и Волгограда и (Краснодар- не в счёт), население которых сформировалось в период их планового хозяйства в постсоветские годы, наш город сегодня- это полис исключительно с рыночным ростом строительства на юге страны и привлекающий мигрантов. Полагаю, что ставка на рост таких показателей, как: торговый оборот, общепит, строительство жилья- сделана правительством не случайно. Именно эти показатели, а не рост промышленного оборота, формируют уровень потребления в городе, который неразрывно связан с ростом населения. Хочу обратить внимание- сказанное относится в контексте (выделю) уровня потребления населения, а не развития города, как такового. Кроме того, официальный статус миллионника закрепит за городом определенный уровень инвестиционной привлекательности и даст возможность не только для большего лоббирования своих проектов в федеральных госпрограммах, но и дотаций. С этим можно поспорить, хотя бы потому, что многие городские программы, связанные с нашим жизнеобеспечением, корреспондируются с ФЦП, финансируемым из федерального бюджета. Правительство для себя ответило на этот вопрос. Осталось ответить на него нам, что даст каждому из нас статус города- миллионника сегодня? А, чтобы ответить на этот вопрос, нужно не только знать, но и понять нынешнюю стратегию развития города, ее ещё называют СЭР. Не ту, которую раньше анонсировало АСР (агентство стратегического развития), а нынешнюю, которую претворяет в жизнь правительство. После этого можно поговорить и о Барселоне. Всех благ:))
Начало уже есть.В Барселоне никак не могут достроить Храм Святого Семейства, знаменитый проект Антонио Гауди, а в Севастопале художественный музей, проект ООО ГУАР!
Господи! Что она пишет! Почему не приведет пример Канады, где кто смог, переселился на юг к озерам и границе со штатами. Климат на севере такой же суровый как у нас на "северах".
Покупайте и не живите! Меньше воды выпьете и выльете! Мусора меньше выбросите! И если бы власти контролировали застройку, увязывая с наличием воды, очисткой сточных вод и "продуктов жизнедеятельности", то и не было надобности копья ломать и строительных свалок вокруг города было бы меньше. Да и "застенчивых воришек", стыривших деньги для очистных, тоже бы поубавилось.
Предлагаю автору вникнуть в вопрос изъятия из недр страны полезных ископаемых (газ и нефть) и предпринять ряд рацпредлоожений лучше в этой отрасли. Отжать лишние квартиры у населения за 50% - браво, автор, это ж мечта нашего нового коммунизма
А в Китае чиновников за коррупцию расстреливают. Вот ещё обзор вокург света тем, кто рот разинул не туда
to КВВМУ:
А коммунизм-то тут причём? Или так, лишь бы пнуть? Напомню - у нас капитализм, и идея эта - исключительно капиталистическая. В СССР квартиры не отбирали.
to Serggio: Вообще то я про другое. Никого пинать не собирался. Было и хорошее, и плохое, всё в одну кучу не соберёшь. Но раз уж вы такой серьёзный вопрос подняли: не отбирали, вы серьёзно? А с 1917 по 1920-е годы это что происходило???
to КВВМУ: Экспроприировать активы ресурсодобывающих олигархов у них кишка тонка, а квартирушки у народонаселения не страшно... (здесь - сильно неценурная речь!)
Хм?...а что сейчас мешает профильному отделу ДИЗО экономически-эффективно распоряжаться здаваемыми в аренду городом площадями?...разрабытывать экономиескую стратегию?)
С чего бы это шаловливые липкие ручонки с чужому тянут??? - пусть тренируются своим распоряжаться (подведомственным) экономически эффективно! стратегии придумывают...и всякоетакое))
to КрапивА: Чтобы экономически эффективно распоряжаться городским имуществом,должна работать соображалка.А она у должностных туристов заточена исключительно на отжим и распил.
to КрапивА:
На Ваше, что мешает?
Бесконтрольность, прежде всего, со стороны депутатов. Напомню, что правительство должно ежегодно отчитываться в ЗакС об эффективности использования (распоряжения) имуществом городской казны.