Дифференцированные ставки по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) вступили в силу с 1 января. В том числе, меняется порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, рассказал агентству «Прайм» адвокат, преподаватель Финансового университета при Правительстве РФ Кирилл Данилов.
Для начала он напомнил, что минимальный предельный срок владения объектом, который даёт право на освобождение от уплаты НДФЛ при продаже, не изменился.
«Если продаётся недвижимость, которая до этого находилась в собственности продавца не менее пяти лет, то с положительной разницы между ценой продажи и покупки не нужно уплачивать НДФЛ», — поясняет адвокат.
Пятилетний минимальный срок владения может быть сокращён до трёх, если право собственности на недвижимое имущество получено:
- в порядке наследования или по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
- в результате приватизации;
- в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- если на дату госрегистрации перехода права собственности на проданное имущество у гражданина нет другого жилого помещения.
Если минимальный срок владения недвижимостью не истёк, то с положительной разницы между ценой продажи и ценой покупки нужно уплатить НДФЛ, говорит Данилов.
И вот здесь порядок расчёта налога меняется.
«Если при продаже объекта недвижимости в 2024 году до истечения минимального срока владения недвижимостью применялась единая ставка в 13 процентов независимо от суммы полученного дохода, то с 1 января 2025 года налоговая ставка будет различной в зависимости от суммы полученного дохода», — предупреждает эксперт.
Теперь, если положительная разница между ценой продажи и ценой покупки не превысит 2,4 миллиона рублей, то ставка останется на уровне 13%. На сумму выше будет применяться ставка в 15%.
Если доход от продажи недвижимости получен до января 2025 года, то исчисление и уплата налога должны быть по старым правилам, даже если переход права собственности будет только после первого января.
По мнению Кирилла Данилова, увеличение налоговой нагрузки для граждан при продаже недвижимости может привести к росту числа споров, связанных с согласованием притворных условий о цене договора купли-продажи жилья.
«Недобросовестные продавцы могут начать навязывать покупателям условия с заниженной ценой договора при негласном сохранении условия о фактической оплате по цене, соответствующей рыночной стоимости квартиры. За согласие в проведении "серой" схемы сделки купли-продажи нечестные продавцы могут пообещать покупателю скидку. Но следует помнить, что участие в такой схеме может привести к одновременной потере недвижимости и денег, уплаченных за неё», — разъясняет адвокат.
Так, в случае признания договора купли-продажи недействительным или его расторжения покупатель будет обязан возвратить продавцу квартиру, а продавец покупателю — деньги, но только в размере, согласованном в договоре. Тогда придётся дополнительно доказывать, что фактически переданная по сделке сумма была выше. А это сложно и затратно, заключил адвокат.
