Набиуллина предупредила о расцвете «серых» схем на рынке жилья

Застройщики продолжают выдумывать всё новые способы поддержания спроса на рынке новостроек. Они делали это и раньше, но теперь, после окончания программы общей льготной ипотеки, их активность усилилась.

При этом в Центробанке говорят о готовности бороться с такими «серыми» схемами.

«Мы будем бороться против разного рода схем в ипотеке. Чего здесь только нет — и рассрочка, и так называемый кешбэк, и очень льготные ставки. Но за этими всеми «завлекаловками» для людей стоит либо завышение цены квартиры, либо резкий рост платежей впоследствии. И всё это для людей непрозрачно, запутанно», — сказала глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выступая в Совете Федерации 30 июля.

Усмирить застройщиков

Нужно сказать, что на самом деле Центробанк уже давно пытается усмирить застройщиков, которые ради поддержания спроса выдумывают всё новые схемы привлечения покупателей.

«Естественно, это направлено на то, чтобы, во-первых, не допустить падения продаж построенного жилья, а во-вторых, не дать упасть ценам на квадратные метры. Но ЦБ и ранее пресекал подобное. Например, девелоперы предлагали так называемую «ипотеку от застройщика» по околонулевым ставкам. ЦБ ввёл правило, что стоимость такой ипотеки не может быть ниже 3%. Помимо этого, вводились и повышенные нормы резервирования, а также другие меры. Однако, полагаю, саму по себе практику так называемых серых схем остановить будет крайне сложно», — пояснил ForPost юрист Егор Фёдоров.

По словам кандидата экономических наук и эксперта Ассоциации по развитию финансовой грамотности Михаила Беляева, суть привлекательных программ от застройщика проста.

Девелоперы предлагают покупателю жилья скидки, рассрочки и пониженные ставки, но взамен повышают общую стоимость жилья. Причём, по данным ЦБ, порой увеличение стоимости доходит до 30% от рыночной.

«А у покупателя свои цели. Ему нужно собственное жильё и такой месячный платёж, который осилит его бюджет. Поэтому люди соглашаются на покупку по завышенной стоимости, но с приемлемыми условиями по выплате кредита», — отметил экономист.

Две схемы

Недавно ЦБ обнародовал две новые схемы, которые стали использовать застройщики и банки для продажи жилья.

Первая заключается в том, что лишь часть средств при строительстве размещена на защищённых и застрахованных на 10 млн рублей счетах-эскроу. Другая часть — на аккредитивах, за счёт которых банк имеет повышенную доходность, которая позволяет делать покупателю жилья скидки по ипотеке.

«Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом ещё остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен», — отметили в Центробанке.

Вторая схема состоит в том, что на этапе застройки девелопер заключает ДДУ с аффилированным лицом по существенно заниженной стоимости. Эти средства размещаются на защищённых эскроу-счетах. Но конечному покупателю это аффилированное лицо продаёт жильё по переуступке уже по рыночной, то есть сильно завышенной, цене. И разница на счёт-эскроу уже не попадает.

«В этом случае человек несёт риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведёт к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счёте эскроу)», — рассказали в ЦБ.

Нужно помнить

Экономист Михаил Беляев призвал всех, кто хочет купить жильё по неким выгодным схемам от застройщика, понимать главное: за скидки, бонусы и другие «плюшки» заплатить придётся именно покупателю.

«Есть базовые условия. Это цена жилья, интересы застройщика и интересы банка. Во всех случаях эти условия неизменны. А это значит, что если нет никакой компенсации извне, как это было с льготной ипотекой, когда компенсация поступала из бюджета, за всё будет платить покупатель. В отдельном случае, если речь об инвестиционной недвижимости, покупатель переложит эти расходы на квартиросъёмщика. Поэтому, соглашаясь на «выгодные» условия застройщика и банка, стоит внимательно поискать, где в платежах заложена эта переплата и какова она», — пояснил он.

По его словам, внимательный анализ условий договора и графика платежей позволит покупателю глубоко разобраться в условиях и избежать неожиданностей в будущем.

«Решение в конечном счёте придётся принимать, и это каждый раз зависит от каких-то очень индивидуальных моментов. Таких, как нуждаемость в жилье, доход заёмщика и возможность обслуживать долг, сумма переплаты в конечной цене квартиры и так далее. Но со всем этим нужно разобраться ещё до заключения договора», — подчеркнул Беляев.

Юрист Егор Фёдоров в свою очередь отметил, что приобретателю жилья порой очень сложно разобраться во всех нюансах сделки. Поэтому тут стоит обратиться за помощью к специалистам.

«Да, за это придётся заплатить, но в конечном счёте это поможет избежать фатальных потерь собственных средств и квадратных метров. На мой взгляд, приведённые ЦБ схемы обхода эскроу-счетов очень опасны. Напомню, эти счета появились как способ решения проблемы обманутых дольщиков. Если же подобного рода схемы вновь будут применяться застройщиками и банками, мы в скором времени снова увидим сотни людей, вложивших заёмные средства в строительство жилья, но так его и не получивших», — объяснил юрист.

Вместо резюме

По общему мнению экспертов, противостояние застройщиков, банков и ЦБ в вопросе прозрачности схем приобретения жилья будет продолжаться. Застройщики будут выдумывать всё новые и новые схемы, ЦБ будет их выявлять и каким-то образом ограничивать или запрещать.

«Но это выглядит как попытка решить глубинную проблему недоступности рыночной ипотеки какими-то нерыночными и точечными способами. В конечном счёте рынок станет менее прозрачным и всё более будет уходить в тень. А это в первую очередь ударит по интересам простых приобретателей жилья, но к тому же может угрожать и стабильности банковской системы и строительной отрасли», — высказал точку зрения экономист Михаил Беляев.

К слову, сейчас на фоне высоких ставок по депозитам, некоторые россияне задумались о продаже жилья ради процентов от вкладов.

Андрей Мединский