«62 миллиона — только проценты»: как купить квартиру и не стать рабом банка на 30 лет?

Российские банки в июле выдали на 55% меньше ипотеки по сравнению с июнем. Одобрена 91 тысяча ипотечных сделок на сумму в 347 млрд рублей, сказано в отчёте АО «Дом. РФ».

Причина — отмена льготной ипотеки под 8%.

Сейчас для большинства граждан доступна только коммерческая ипотека под 20% сроком на 30 лет с первоначальным взносом 30%.

Если её оформить сейчас, ежемесячный платёж за обычную московскую «однушку» стоимостью 15 млн рублей составит от 184 до 201 тысячи рублей: тело кредита — 10,5 млн рублей, 55–62 млн рублей — проценты.

Для многих граждан такие условия покупки жилья самоубийственны.

Остались ли приемлемые способы покупки квартир? Риэлторы и эксперты рынка недвижимости дали свои рекомендации.

Что предлагают банки?

Сбер после отмены льготной ипотеки провёл 66,5% сделок по базовым ипотечным сделкам. Речь идёт о рыночной ипотеке под 20–22%.

На льготные программы пришлось чуть больше трети выданных займов. Граждане оформили в июле 49,7 тысячи кредитов на жильё на сумму в 207,8 млрд рублей.

В ВТБ во втором летнем месяце также превалировала рыночная ипотека с «разорительным» процентом. На льготные программы пришлось 36% всех займов. Речь идёт о «Семейной ипотеке».

В Промсвязьбанке также на 30% выросло количество выданной рыночной ипотеки. До июля в ипотечной статистике банка 90% приходилось на льготные программы.

Доля рыночной ипотеки увеличилась и в крымском РНКБ. В июле она составила 37% от общего объёма ипотечных кредитов и 44% от количества, сообщил РБК представитель банка.

Он уточнил: в августе показатель стал снижаться.

В Центробанке также подвели первые итоги отмены льготной ипотеки: «Выдачи ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% на первичном рынке снизились с 60% до 2%».

И предупредили о программах банков и застройщиков, «которые часто несут риски для граждан». Напомним, ForPost рассказывал о возникших после отмены льготной ипотеки «серых схемах».

«Мы уже разработали ипотечный стандарт. Прописали в нём недопустимость подобных схем при выдаче ипотеки. Надеемся, что он вскоре заработает», — заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова.

Иными словами, люди стали меньше оформлять ипотеку. Цены на недвижимость должны стабилизироваться, ставка — снизиться.

Пока эти тучные времена не наступили, как гражданам покупать жильё, не прибегая к разорительной ипотеке? Какие варианты есть на рынке?

Рассрочка как альтернатива

Рассрочка, уверены некоторые эксперты, может стать альтернативой рыночной ипотеке. Этот инструмент подходит для тех, кто покупает жильё в новом доме, уточнил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимости» Валерий Кочетков.

«Покупатель может зафиксировать понравившийся лот, внести первоначальный взнос от 10% до 20%, в зависимости от проекта и стадии строительства, и в течение двух-трёх лет, пока строится дом, переждать высокие проценты по ипотеке», — приводит News.ru слова Кочеткова.

Другое мнение у столичного эксперта Ивана Солдатенкова. Он объяснил, почему такой вариант покупки жилья подходит далеко не всем гражданам.

«Человек, по факту, арендует строящуюся квартиру у застройщика. Плата идёт не в счёт погашения кредита, а в счёт погашения основного долга. Проблема в том, что такая рассрочка ограничена по времени. Допустим, дом строится 3 года. Минимальная стоимость «однушки» 10 млн рублей. За три года вам нужно выплатить 8 млн рублей, а на оставшиеся 2 млн оформить рыночную ипотеку по 20%. Ежемесячный платёж при такой рассрочке примерно составит 400 тысяч рублей», — сказал ForPost Солдатенков.

Он уверен: граждане, которые могут позволить себе такую рассрочку, с жилищными проблемами не сталкиваются.

Программы банков

Ещё один вариант покупки жилья — стать участником банковских программ.

Речь, в частности, идёт о так называемой «траншевой ипотеке».

Что это такое? Заёмщик может открыть кредитную линию, но оплачивать долг частями, выбрав наиболее удобный для себя способ.

При «траншевой ипотеке» ставка первые пять лет может быть символической — 6–8%, а затем вернуться к рыночной.

В чём выгода? Процент рыночной ипотеки за льготный период может снизиться до более-менее приемлемых значений.

«Также банки предлагают покупку опции «Купи ставку», она позволяет оформить ипотеку с комфортной для клиента ставкой ниже базовой, соответственно, снизить ежемесячные платежи», — озвучила News.ru вариант ипотечный брокер Елена Молокова.

Иван Солдатенков подверг сомнению эффективность такой сделки. Причина в подводных камнях, которые «могут быть зашиты в кредитный договор заёмщика», уточнил эксперт:

«Речь идёт об ипотеке с переменной ставкой. Она была распространена, когда граждане оформляли валютную ипотеку. Ипотечная ставка тогда могла зависеть от ключевой ставки ЦБ, от курса валют. Первые пять лет банк мог назначить ставку в 3%, а в последующие годы увеличить её до 12%».

Почему люди соглашались на такую сделку?

«Первые пять лет был мизерный ежемесячный платёж, а затем — инфляция, рост зарплат, в итоге 12% от общей суммы могли показаться ерундой. На самом деле ничего хорошего для заёмщика в этом инструменте нет», — выразил свою точку зрения наш собеседник.

Чтобы понять это, достаточно посмотреть на график платежей, пояснил Солдатенков:

«При так называемой «траншевой ипотеке» львиная доля уходит в счёт погашения процентов, а не основного долга. Чтобы было понятно, как всё это устроено, произведём расчёт по старой ставке. Допустим, вы оформили займ в 10 млн рублей с ежемесячным платежом в 100 тысяч рублей. Вы платите за год 1,2 млн рублей. Думаете, что эта сумма идёт в счёт погашения долга. На самом деле это не так: за год вы погасили основной долг на общую сумму в 50 тысяч рублей. Банку должны 9 млн 950 тысяч рублей. При плавающих ставках может быть вообще печальная ситуация: из ежемесячного платежа у вас одна тысяча может уходить в счёт погашения основного долга, а всё остальное — на проценты».

Он смоделировал самый пессимистичный сценарий по «траншевой ипотеке»: льготный период в три года завершён, заёмщик потерял работу, стал вдовцом, получил инвалидность и не может больше зарабатывать нужную сумму для обслуживания ипотечного займа.

«Получается, вы взяли 10 млн рублей, проплатили три года, а в итоге вам почти эти 10 млн рублей нужно отдавать. Если вы даже решите продать квартиру, вам не хватит средств, чтобы погасить долг и просрочку по процентам», — уточнил Солдатенков.

Программа от застройщиков

Ещё один механизм — программв от застройщиков. Некоторые граждане с удовольствием становятся их участниками. Они уверены, что эту историю завершат со знаком плюс.

Так ли это на самом деле?

«Ко мне обращаются клиенты, в том числе из регионов, с вопросом: «Иван, «трёшка» стоит 12 млн рублей. Нам застройщик предлагает программу с ежемесячным платежом в 15 тысяч рублей», — привёл пример Солдатенков.

Что тут не так?

«Рыночная стоимость квартиры изначально завышена — она стоит не 12 млн, а 9 млн рублей. Во-вторых, срок льготного займа от застройщика ограничен по времени — зачастую семью годами. По истечению этого срока включается стандартная ставка. Люди, которые уже столкнулись с такой историей, присылают мне свои договоры на оценку. Что я вижу? Их жильё максимум можно продать за 10 млн рублей. Они удивляются: «Как за 10 млн рублей? Мы её по программе застройщика за 13 млн рублей покупали!». Почему так? Потому, что застройщик устанавливает две цены на квартиры. Для тех, кто покупает за наличку, она более-менее адекватная. Для тех, кто участвует в программах от застройщика с мизерным ежемесячным платежом, цена на квартиру выше рынка. Люди гонятся за морковкой, а в итоге оказываются у разбитого корыта», — уточнил столичный эксперт.

Льготные программы

Жительница Барнаула журналистам YouTube-канала «Контекст» так ответила на этот вопрос:

«Допустим, мы сейчас возьмём квартиру на 30 лет. Мне сейчас 37 лет. Через 30 лет мне будет почти 70. Вообще не факт, что я до этого возраста доживу. Мне кажется, будет лучше, если мы накопим денег к совершеннолетию старшего сына. Он оформит ипотеку на себя, а мы её поможем выплачивать».

Вторая причина — стоимость жилья. Женщина отметила: материнского капитала в 450 тысяч рублей, который она получила в 2013 году, «не хватит, чтобы войти в «Семейную ипотеку» под низкий процент». Цены в Барнауле на жильё «кусаются», поэтому маткапитал пока остаётся невостребованным, объяснила она.

Напомним, «Семейная ипотека» продлена до 2030 года. Ставка в 6% годовых доступна семьям с детьми в возрасте до шести лет, а также семьям, воспитывающим несовершеннолетнего ребёнка с инвалидностью. Первоначальный взнос по программе — 20% от стоимости квартиры. Максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области на льготных условиях по ставке 6% составляет 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей.

А что IT-ипотека?

В конце июля правительство изменило условия ипотеки для айтишников. Её также продлили до 2030 года. Из программы исключены Москва и Санкт-Петербург. Ставка по кредитам увеличилась с 5 до 6%.

«Участник может взять кредит на сумму в 9 млн рублей. Что такое 9 млн рублей для Подмосковья? Не очень большая сумма» — отметила в беседе с «Контекстом» столичный риелтор Наталья Петропавловская.

Поэтому оставшиеся льготные программы — для многих не вариант, уточнил Солдатенков.

«У метро «Бабушкино» в Москве в доме от застройщика «двушка» площадью 42 кв. метра стоит 17 млн рублей. Берут? Нет, не берут. Но строительные компании пока не планируют снижать цены», — привёл он пример.

По его информации, сейчас чуть «похудела» «вторичка». На окраине Москвы в обычном панельном доме цены на «однушку» снизились с 11 млн до 9,5 млн рублей.

Реальный способ

Получается, единственный способ улучшить жилищные условия — продать имеющуюся квартиру с доплатой.

«Допустим, человек хочет продать «двушку» и купить трёх-четырёхкомнатную квартиру. Он закладывает разницу в 3–4 млн рублей. Его интересуют не цены, а эта разница. Если она его устраивает, он может 3–4 млн рублей взять в ипотеку даже под 20%», — сказал Солдатенков.

Таким образом жилищные условия решили улучшить его знакомые из Подмосковья, жена — преподаватель, муж — военнослужащий.

«Они взяли в ипотеку недостающие 3,5 млн рублей с ежемесячным платежом в 75 тысяч рублей. Сумма астрономическая. Мои знакомые надеются, что ключевая ставка станет ниже и они смогут рефинансировать ипотечный займ. Это мысль всех приободряет. Для них пока это единственный способ решить свои жилищные проблемы», — резюмировал собеседник ForPost.

Роберт Вочовский