Выдержит ли Россия масштабное жилищное строительство, анонсированное правительством?

Власти России ищут возможности для масштабного жилищного строительства. Об этом стало известно на встрече президента Владимира Путина с заместителем председателя правительства Маратом Хуснуллиным 31 октября.

Хуснуллин сказал, что сейчас с губернаторами активно прорабатывается «градостроительный потенциал», то есть «документация, по которой мы можем строить».

Сегодня «у нас уже под полмиллиарда квадратных метров потенциал», но «хотим довести его до одного миллиарда квадратных метров», отметил он.

Вице-премьер добавил, что до 2030 года будет поддерживаться темп ввода жилья в эксплуатацию «на уровне не менее 100 млн кв. м» ежегодно. Чтобы к тому сроку «каждый пятый метр в стране» был новым, а обеспеченность жильём составляла «33 метра на человека».

Как эти планы согласуются с социально-экономической ситуацией в РФ, при которой покупка россиянами своего жилья уже стала запредельно дорогим удовольствием, узнавал ForPost.

Одного жилья мало

Строительная отрасль стала катализатором стабилизации экономики и её перехода к росту как в условиях пандемии коронавируса, так и в 2022-2023 годах, когда внешнее давление на экономику России многократно возросло, сказал ForPost кандидат экономических наук, доцент кафедры стратегического и инновационного развития Финансового университета при Правительстве РФ Михаил Хачатурян.

«Собственно, можно сделать вывод, что, говоря о градостроительном потенциале, вице-премьер Хуснуллин предполагает сохранить и дальше развивать этот тренд», — заключил наш собеседник.

Разумеется, ставку на одно лишь увеличение объёмов строительства жилья в современных условиях делать было бы наивно, так как в условиях высоких кредитных ставок динамика как раз может наблюдаться обратная, отметил он.

Поэтому целесообразнее выглядит ставка на развитие инфраструктурных проектов в городах, а также в целом в стране, считает экономист.

«Именно развитие транспортной, медицинской, образовательной, культурной инфраструктуры может стать тем градостроительным потенциалом, который обеспечит и поддержку экономике, создавая рабочие места в смежных со строительством отраслях, и градостроительному потенциалу как крупных, так и малых городов, сёл и деревень», — уверен Михаил Хачатурян.

Про обоснованность планов по градостроительному потенциалу и жилищному строительству, озвученных Хуснуллиным, надо интересоваться у него, сказал ForPost вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Антикризисное управление

Однако, продолжил Апрелев, очевидно одно — «в данной ситуации, когда недостаточно финансирования для развития ипотеки и стимулирования платёжеспособного спроса, темпы ввода в эксплуатацию жилья начнут сокращаться».

В этом году, возможно, это не произойдёт, так как «значительная часть квадратных метров оплачена ещё в предыдущие годы» — и застройщики вводят дома в эксплуатацию, исполняют свои обязательства перед дольщиками, уточнил он.

Тоже, вероятно, будет в следующем году, добавил вице-президент Российской гильдии риэлторов.

«Поэтому, с точки зрения темпов ввода, наверное, какого-то серьёзного замедления не произойдёт, но в целом очевидно: объёмы строительства жилья и появление новых площадок начнут замедляться. Потому что застройщикам, исходя из эффективного управления собственным бизнесом, нужно будет как минимум провести какое-то антикризисное управление своими строительными площадками. То есть определить, какие площадки они подзаморозят, какие вообще на рынок выводить не будут, а какие, наоборот, нужно ускорить. Дело в том, что по большинству новых площадок стоимость проектного финансирования в любом случае увеличивается, потому что растёт стоимость кредитов, денежных средств, стройматериалов и всех составляющих стройки», — отметил собеседник ForPost.

По его словам, сейчас у девелоперов два серьёзных разновекторных направления в ситуации изменения их бизнеса: рост затрат, который «стыкуется» с сокращением количества покупок жилья.

«Поэтому, конечно, нужно вводить антикризисное управление на большинстве проектов. И если раньше на проектах были хорошие запасы проектной доходности, то сейчас эти запасы начнут таять. Они уже тают, на самом деле», — сказал он.

ИЖС поддержит рынок

Однако, обратил внимание Константин Апрелев, «половина из того жилья, которое вводится ежегодно, — это всё-таки ИЖС, индивидуальное жильё». Поэтому в дальнейшем «каких-то совсем глобальных падений темпов ввода жилья» в целом не будет, считает наш собеседник.

Стимулирование ИЖС даёт «гораздо более серьёзный мультипликативный эффект по отношению к жилью многоэтажному, многоквартирному», подчеркнул вице-президент Российской гильдии риэлторов.

Хотя, по его оценке, «всё время стимулировали в колоссальных объёмах жильё многоквартирное, а малоэтажное практически не стимулировали никак, никакими программами», только в последние два года «начали как-то стимулировать — и сразу же увидели совершенно другой эффект».

«На мой взгляд, если сохранятся те программы, которые существуют — семейная ипотека, айтишная, дальневосточная и полярная, ипотека в новых регионах, — они обеспечат, наверное, 40-50% от объёма жилья. А если будет увеличено финансирование государством субсидирования ставок ипотеки для ИЖС, то, в принципе, это даст мультипликативный эффект и объёмы строительства ИЖС возрастут. В этой связи, на мой взгляд, сильно большого проседания объёмов ввода в эксплуатацию не будет. Это на самом деле правильный тренд, с точки зрения рынка, потому что 70-80% нашего населения мечтают жить в собственном доме. Я уже не говорю о том, что строительство собственных домов — по крайней мере в малых и средних городах — однозначно более выгодно, более эффективно, более правильно и, на самом деле, поддерживает нашу политику по повышению рождаемости», — сказал Апрелев.

Что будет с застройщиками

При этом, учитывая планы властей РФ на масштабное жилищное строительство, возникает вопрос: кто гарантирует наличие необходимого количества платёжеспособных покупателей и уровня цен, оправдывающих вложения девелоперов в проекты?

Ведь даже прекращение льготного ипотечного кредитования, произошедшее в июле, вкупе с повышением ключевой ставки Центрального банка РФ вызвало резкое падение продаж жилья.

«Понятно, что сейчас отсутствует должный объём спроса. Но я не думаю, что будет переизбыток жилья, которое не купят. Вопрос в другом: сейчас у девелоперов есть существенные излишки маржи на всех проектах, а при выходе из кризиса, я думаю, эти излишки существенно сократятся. Понятно, что на рынке останутся более эффективные девелоперы, которые умеют управлять себестоимостью. Понятно, что сейчас практически всем девелоперам придётся слезть с иглы льготной ипотеки, которая очень серьёзно стимулировала покупательский спрос. Придётся научиться работать в отсутствие льготной ипотеки, а это сокращает как минимум в более чем два раза реальный спрос», — сказал вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Сокращение реального спроса, конечно, приведёт к коррекции цен на жильё — к снижению цен девелоперами, чтобы найти своего покупателя, уверен он.

«А это, на самом деле, борьба не только девелоперов между собой, но и борьба со вторичным рынком, где жильё готово, где можно вселиться хоть завтра. Я уже вижу, что значительное количество девелоперов, и среди них входящие в десятку-двадцатку ведущих компаний, заявляют о снижении цен. Например, “Самолёт” озвучил 25-процентное снижение цены на жильё, которое уже построено, “Инград” — даёт скидку 30% по своим объектам. Не знаю, что было до того, поднималась цена или нет, но по крайней мере со стороны каких-то девелоперов декларируется существенная коррекция цен либо по каким-то выборочным объектам, либо по всем объектам. Поэтому очевидно, что коррекция будет. Если спрос снижается в более чем два раза и нужно всё равно продавать, необходимо бороться за клиента», — отметил собеседник ForPost.

Но найдёт ли жильё своего покупателя? Найдёт, но «по другой цене», уверен Апрелев.

Кроме того, продолжил он, застройщикам придётся искать новые инструменты привлечения клиентов: например, новые беспроцентные рассрочки на длительное время.

«Очень большое количество новых инструментов застройщики сейчас используют, и совершенно очевидно, что перед Новым годом они снова начнут очень серьёзно раскачивать рынок и скидками, и новыми программами. Но в конкуренции важна не только цена, но и качество объектов. Кто-то из застройщиков делает более качественные объекты, более востребованные рынком — и в этом смысле они тоже будут выигрывать. То есть конкуренция не только в цене — в сроках строительства, качестве строительства, качестве продвижения объектов, их востребованности», — обратил внимание наш собеседник.

Вместе с обострением конкурентной борьбы «однозначно будут банкротства» неэффективных девелоперов — «это тоже очевидно», констатировал вице-президент Российской гильдии риэлторов.

«Как из этой ситуации будем выходить? Я думаю, что мы уже умеем управлять проблемными активами на этом рынке. И, на самом деле, ничего страшного не произойдёт. Главные проблемы могут возникнуть для дольщиков — сроки строительства затянутся как минимум. Но в целом, я думаю, при вмешательстве со стороны регулирующих органов все эти процессы можно будет совершенно спокойно преодолеть. И главный вопрос: каков будет период высокой ключевой ставки Центрального банка? Это главный вызов рынку новостроек, рынку недвижимости», — заключил он.

Больше жилья, выше цены

В России жилищное строительство сильно увеличилось в 2020 году, когда Марат Хуснуллин стал зампредом федерального правительства, курирующим стройблок.

Если в 2019 году в эксплуатацию были введены 82 млн квадратных метров жилья, то в 2023-м — уже 110,4 млн, по данным Росстата. Рост — в 1,34 раза.

Для сравнения: в 2015-м ввели в эксплуатацию 85,3 млн «квадратов», а в 2019-м — 82 млн. Уменьшение — в 0,96 раза.

Вместе с наращиванием строительства в предыдущие пять лет взлетели цены на жильё.

По информации Росстата, средняя цена 1 кв. м новой квартиры в РФ выросла в 2,19 раза в 2019-2023 годах: с 64 тысяч до 140 тысяч рублей.

Для сравнения: средняя цена 1 квадратного метра в 2015-м была 51,5 тысячи рублей, в 2019 — 64 тысячи. Увеличение — лишь в 1,24 раза.

Для обсуждения ситуации, связанной с объёмами строительства жилья и ценами на квадратные метры, необходимо знать и понимать условия каждого конкретного региона, сказал ForPost управляющий партнёр компании «Аналитическая корпоративная группа» Илья Пичуев.

Потому что общие данные по России, как средняя температура по больнице, добавил он.

По его словам, каждый регион в этом плане — уникальный: например, в Сочи своя специфика жилищного рынка, в Краснодаре — свои особенности, в Севастополе — свои.

«У нас же в регионе (в Севастополе — прим. ред.) всё определяется спросом. Сколько бы ни строили, — или мало, или много, — не сильно влияет на ценообразование. В других регионах, может быть, по-другому. А у нас большая часть (ценообразования — прим. ред.) даже внешним спросом определяется», — уточнил Илья Пичуев.

Алексей Лохвицкий