Спрос на квартиры упал на треть. А когда упадут цены?

С начала года в России существенно просел спрос на жильё. Падение покупательской активности по регионам распределено неравномерно, однако в среднем по стране спрос снизился примерно на 30%.

Наибольшее падение наблюдается в столичных регионах. Так, в Москве и Московской области спрос просел на 30–40%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — почти на 30%. Такие данные приводят «Известия» со ссылкой на экспертов.

Каковы причины этого явления и упадут ли цены на жильё, разбирался ForPost.

Несколько факторов

Падение спроса на рынке недвижимости, по словам экспертов, обусловлено несколькими факторами.

Первый из них — это общее падение покупательской способности. По оценкам кандидата экономических наук Константина Селянина, за прошлый год уровень доходов россиян упал примерно на 10%, что привело к снижению активности на всех рынках.

Но есть и факторы, присущие исключительно рынку недвижимости. Главный из них — это увеличение ставок по ипотеке.

Напомним, если изначально льготная ипотека выдавалась под 6,5%, то теперь ставки по этой программе выросли до 8%. Но это государственная программа. А ведь есть ещё и так называемая «ипотека от застройщика» под околонулевые проценты, но с увеличением на 20–30% стоимости жилья. Сейчас и тут под давлением Центробанка ставки выросли до 3%.

«Последние года два можно наблюдать борьбу ЦБ и застройщиков. Их интерес — удержать высоким спрос на жильё и не понижать цены. Ради этого они выдумывают различные способы, как привлечь покупателя. И это им, надо признать, удаётся. Ведь несмотря на пандемию, сложную экономическую ситуацию в стране и падение покупательской способности, цены на жильё только росли. Объяснения тут два. Первое — это влияние льготной ипотеки от государства, второе — хитрости застройщиков», — пояснил Селянин в разговоре с ForPost.

В то же время экономист напомнил, что Центробанк ведёт политику ограничения спроса на льготные виды ипотеки. Опасения ЦБ состоят в том, что рано или поздно накопленный объём кредитных долгов при ухудшающейся экономической ситуации достигнет такого уровня, что значительная часть заёмщиков попросту не сможет обслуживать ипотеку.

Читайте по теме: Почему ипотека для всех под 5% не так хороша, как кажется

Хитрости будут

В условиях падения спроса на недвижимость строительный и банковский сектора продолжат искать новые способы привлечения клиентов, считает Селянин.

«Напомню, сначала застройщики предлагали ипотеку с нулевым первоначальным взносом. ЦБ сказал, что первоначальный взнос не должен быть меньше 15%. Потому что клиент должен чем-то рисковать в случае неспособности оплачивать кредит. Так регулятор ограничил приток потенциально неплатёжеспособных заёмщиков. Но тогда появилась ипотека под очень низкие проценты. То есть людям предлагали жильё, которое имело стоимость выше рыночной на 20–30%, но зато по кредиту можно было платить, например, 1% годовых, а то и меньше. Центробанк сейчас пытается ограничить и эту практику. Я уверен, что рынок придумает ещё какие-то способы привлечения клиентов», — пояснил эксперт.

О новых способах привлечения заёмщиков говорят и другие специалисты. Например, директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев в комментарии «Известиям» отметил, что сейчас среди российских банков усилилась конкуренция за заёмщиков. С одной стороны, они начали торговаться с клиентами, предлагая им снижение ставки до двух процентных пунктов в случае оформления ипотеки. С другой — они начали меньше отказывать ненадёжным клиентам, предоставляя ипотеку по повышенной ставке. В таком случае обычная ставка банка повышается от 0,1 до 1,9 процентных пункта.

В конечном итоге эти меры позволяют поддерживать спрос на недвижимость, а следовательно — не дают опуститься ценам.

Читайте по теме: В России придумают новый способ приобретения жилья

Упадут ли цены

Однако, как видим, начало года ознаменовалось существенным падением спроса на жильё. В то же время, по общему мнению экспертов, ощутимого падения цен на недвижимость ожидать не стоит. При этом нужно учитывать, что себестоимость строительства увеличивается, а следовательно, цены на новостройки тоже будут подрастать.

Первый вице-президент российской девелоперской группы GloraX Александр Андрианов уверен, что пока спрос не восстановится до прежних уровней, роста стоимости квадратного метра не будет.

«Девелоперы будут придерживаться взвешенной ценовой политики, увеличивая стоимость жилья преимущественно за счёт роста строительной готовности домов», — пояснил он «Известиям».

С этим согласен и руководитель комитета по статистике и аналитике Гильдии риелторов Москвы Константин Ламин.

«В нынешнем году рынок новостроек будет чувствовать себе гораздо хуже в плане спроса, чем в 2022-м. В прошлом году спрос искусственно поддерживался низкой ставкой по государственной ипотеке и другими льготными видами ипотеки под низкие проценты. На рынке будет происходить борьба за увеличение спроса со стороны банков и застройщиков. Я думаю, что они не допустят какого-то существенного и резкого снижения цен на первичном рынке», — отметил аналитик в разговоре с ForPost.

По словам Ламина, так как на вторичном рынке гораздо меньше программ льготного кредитования, то и колебаниям спроса он подвержен меньше. Следовательно, изменения стоимости квадратного метра на «вторичке» тоже ожидать не стоит.

А в Крыму?

Президент ассоциации риелторов «Недвижимость Севастополя» и вице-президент Российской гильдии риелторов Григорий Апресов в разговоре с ForPost рассказал, за счёт чего сейчас поддерживается спрос на жильё в Крыму и Севастополе.

«Спрос на недвижимость вялый уже год. Помимо прочих факторов людей сейчас сдерживает неопределённость будущего. Большинство сделок проходит с участием кредитных денег, маткапитала. Поэтому льготное кредитование действительно влияет на спрос. Сейчас активизировался рынок в низкоценовом сегменте, потому что появился спрос по сертификатам для новых территорий. В то же время, я думаю, что значительного снижения цен не будет. Если нет факторов для их роста, это не означает, что будет снижение», — пояснил эксперт.

В то же время, по его словам, если брать конкретные сделки, то успешно продают жильё сейчас те, кто готов торговаться с покупателем.

Читайте по теме: Исходное положение: что будет с ценами на аренду жилья с весны 2023-го

Андрей Мединский