Ждать ли севастопольцам падения цен на новостройки

Две новости, касающиеся перспектив цен на новое жилье, появились практически одновременно. При этом одна из них – плохая, а вторая, по классической схеме, хорошая. Стоит ли верить в возможное удешевление новостроек, мы попросили рассказать наших экспертов. И они, увы, не порадовали.

Манны небесной не будет

Плохая новость состоит в том, что Севастополь вошел в число лидеров по темпам удорожания новостроек. По данным федерального портала «МИР КВАРТИР», в ноябре цена на них поднялась в среднем по стране на 2% и сейчас составляет около 141 тысячи рублей за кв. метр. При этом в Иркутске новостройки подорожали на 8,5%, Астрахани – на 6,4 % и в Севастополе – на 6% (средняя цена кв. метра при этом превышает 200 тысяч рублей).

За год рост еще более внушительный, а Севастополь здесь переместился с третьего места на второе, показав удорожание на 28,2%. Больше, по информации экспертов «МИРА КВАРТИР», почему-то только в Саранске – 31,1%. Большинство городов от лидеров существенно отстают. Средний годовой прирост составил 12,1%.

Вторая новость касается цен на стройматериалы. В последние годы они только росли. Что же случилось теперь?

Прогнозом о том, что стройматериалы подешевеют и притом резко, с «Известиями» поделился на прошлой неделе управляющий партнёр строительной компании «Билдсервис» Владимир Комлев. По его словам, падение может быть двукратным. Объясняет это Комлев как активным развитием российского производства после ухода с нашего рынка западных компаний, так и отменой льготной ипотеки и ростом ключевой ставки.

По словам Владимира Комлева, последние два обстоятельства привели к серьезным проблемам девелоперов, которые больше не смогут гасить банковские кредиты, а значит, и заниматься строительством. Объемы производства неизбежно сократятся, как и спрос на жилье: уже сейчас продажи квартир существенно снизились. Прогнозируемое очередное повышение ключевой ставки ситуацию только усугубит.

В результате, по мнению Комлева, цены на мало востребованные стройматериалы могут снизиться вдвое. И произойти это может уже к середине 2025 года.

Казалось бы, есть смысл ожидать и удешевления новостроек. Однако назвать реакцию севастопольских экспертов на эти ожидания скептической значило бы очень сильно сказанное смягчить. Некоторые из них вообще оценили прогноз как «полную ерунду». При этом, увы, все наши собеседники предпочли остаться анонимными. 

«Взять такой аргумент, как снижение объемов строительства. Я всегда привожу людям такой пример: если салат в кафе стоил 300 рублей и при этом люди в это кафе не ходили, завтра он будет стоить 600. Это называется стагфляция», – говорит один из экспертов.

Об угрозе стагфляции в России, напомним, эксперты недавно уже предупредили. В нашем случае, если самыми простыми словами, речь идет о росте цен при падении спроса. В том числе и потому, что производитель, попавший в тиски между себестоимостью и отсутствием покупателей, пытается спастись, повышая цены на непопулярный товар в расчете на редкого, но богатого клиента.

«И стройматериалы, если рынок будет падать, будут дорожать, потому что заводы должны как-то выживать, – прогнозирует собеседник. – А что касается якобы ухода западных компаний, все их заводы работали в России, здесь же и остались. Так о чем вообще можно говорить при таком уровне аналитики?».

Во всем виноват застройщик?

Не согласны наши эксперты и с оценкой роста стоимости севастопольских новостроек. Но главное, подчеркивают они, – что цены на новое жилье складываются отнюдь не только из цены материалов, хотя зависимость, безусловно, есть. Себестоимость квадратного метра определяется целым комплексом факторов, в том числе довольно неожиданных.

«Застройщик приходит в банк, чтобы банк открыл ему проектное финансирование и начал обслуживать эскроу-счета. Его спрашивают о себестоимости: допустим, она составляет 100 тысяч рублей за кв. метр. – А по какой цене планируете продавать? – 130 тысяч. – Ну нет, говорит банк, с такой надежностью – 30% – я открыть счета не могу, давайте не менее 40–45%. Второе: все застройщики не имеют собственной земли. Так вот, ее стоимость в цене кв. метра сегодня доходит в Севастополе до 30 тысяч рублей. А в среднем – около 20 тысяч».

Вопреки распространенному мнению, подчеркивает собеседник, даже проекты КРТ в Севастополе планируется реализовать не на городской земле – и территория в районе 7-го километра, и земля у Сапун-горы давно принадлежат частным лицам.   

«И это физическое лицо будет получать 20 тысяч рублей с каждого квадратного метра. Плюс строительство в микрорайоне детского сада, школы, поликлиники, да для полиции надо что-нибудь сделать. И все это вкладывается в цену кв. метра».

Тут, конечно, эксперт несколько преувеличил: как показывают последние примеры, от строительства социальных объектов застройщики в значительной мере освобождены. Зато остаются затраты на создание коммунальной инфраструктуры. Плюс хотя бы минимальная выгода для компании-застройщика должна быть – без этого предприятию не выжить.

«Не может нормально развиваться предприятие, прибыль которого менее 30% – оно ни новой земли не купит, ни оборудования, ни сети не проложит. Поэтому говорить, что севастопольским застройщикам легко живется, – значит, ничего в экономике не понимать», – утверждает собеседник.

Его мнение подтверждается свежайшей информацией о количестве нового жилья, сданного в Севастополе за 10 месяцев 2024 года. За это время в городе построено 270 тысяч кв. метров, что составляет всего 81% к уровню того же периода прошлого года. При этом почти 84% сданного приходится на долю ИЖС.

В падении объемов по сравнению с прошлым годом Севастополь не одинок: даже в Санкт-Петербурге за 10 месяцев построено 79,2% от прошлогоднего количества кв. метров. Всего же снижение объемов, хотя в большинстве случаев и менее значительное, зафиксировано в 30 регионах. Но для краев и областей с развитой промышленностью, подчеркивают наши собеседники, это может оказаться менее травматичным.

При этом многие севастопольские застройщики, добавляют они, из-за сложных условий работы в Севастополе уже уходят в другие регионы и успешно строят там.

«Интерстрой» уже работает в Мурманске и Московской области, остальные тоже уже ушли в другие регионы – Крым, Краснодарский край. Там людям нужно новое жилье. А севастопольцы так и будут жить в хрущевках 50-х годов, где кухня 3 кв. метра», – мрачно предрекает еще один эксперт.

Как отнестись к этим прогнозам, мы предоставим решать нашим читателям. Но ждать в таких условиях внезапного счастья в виде падения цен на жилье, думается, не стоит. Другое дело, что и спрос на него наверняка высоким не будет. Считать ли это счастьем – вопрос чисто риторический. 

Ольга Смирнова