Почему на юге России останавливают жилищное строительство?

На юге России запретили выдавать разрешения на строительство жилья. Власти объясняют это варварским отношением к территориям, нехваткой ресурсов и отсутствием социальной инфраструктуры, необходимой для местных жителей .

Почему это произошло и как отразится на рынке недвижимости, узнавал ForPost.

Махачкалинский ужас

Поветрие запрета жилищного строительства распространяется по югу России.

Первым регионом, куда оно пришло, стал Дагестан. Мэр Махачкалы Юсуп Умавов 29 ноября объявил о принятом решении остановить «все строительные работы в городе и провести тщательную проверку». А также о проверке технического подключения многоквартирных домов «к ресурсам», их потребляемые и необходимые мощности, уточнил он.

По его словам, новые разрешения на возведение жилья будут готовить специальная комиссия и ресурсоснабжающие организации, строго учитывая нагрузки на социальные объекты.

Перед этим глава Дагестана Сергей Меликов раскритиковал Махачкалу, где местным жителям «уже совершенно ничего не осталось». Даже на «маленькое пятнышко» свободной земли пытаются оформить разрешение на строительство, чтобы возвести «непонятный объект, который многоквартирным домом сложно назвать», констатировал руководитель региона.

Меликов отметил, что нельзя её застраивать так, как это делали ранее, иначе она «просто рухнет… и как столица, и как город, и как место для пребывания граждан».

Ростовская проблема

Следующим городом стала столица Дона. В Ростове-на-Дону с 1 декабря приостанавливается выдача новых разрешений на строительство МКД, уведомил врио губернатора Ростовской области Юрий Слюсарь.

По его словам, в городе также должны провести аудит всех строительных разрешений, выданных ранее.

Так как, пояснил он, есть очень много обращений местных жителей из-за нехватки социальной инфраструктуры при возведении жилья: детсадов, школ, больниц. Без них строить многоэтажки нельзя, подчеркнул Слюсарь.

Его поддержала вице-спикер Госдумы Виктория Абрамченко, прошедшая в парламент от Ростовской области в сентябре этого года. Она рассказала, что летом столкнулась с этой проблемой, и разделила негодование ростовчан.

В августе Абрамченко заявила, что разрешение на возведение МКД должно выдаваться девелоперу только при условии создания всей необходимой инфраструктуры, а если её нет — нет и разрешения на ввод домов в эксплуатацию.

Новороссийское гетто

Следующий город, над которым повесили дамоклов меч блокирования жилищной застройки, — Новороссийск в Краснодарском крае, где местным жителям не хватает даже воды.

Губернатор региона Вениамин Кондратьев в среду, 4 декабря, заявил о необходимости прекратить оформление новых разрешений на возведение жилья там, пока не устранят проблему водоснабжения.

Он выразил недоумение от того, что в городе строят и подключают к коммунальным сетям новые микрорайоны — при том, что не хватает воды для уже существующих.

С ним полностью согласен мэр Андрей Кравченко, возглавивший город в 2021 году:

«На протяжении двух лет в городе-герое действует только механизм комплексного развития территории. Сейчас даже в рамках КРТ на те объекты, где нет технических условий, разрешения на строительство выдаваться не будут».

А ведь ещё три года назад — незадолго до прихода Кравченко к управлению Новороссийском — Кондратьев видел, с какими нарушениями застраивался город. И оценил один из жилых комплексов как гетто, написала «Наша газета Новороссийск».

Перед главой Кубани была «оголтелая сплошная застройка»:

«Мы говорим про элементарное качество жизни. Просто штабелями дома построили. А люди — дальше выживайте. Они вообще солнце хоть иногда видят?».

Источник ForPost, знакомый с ситуацией, рассказал: последние 10-12 лет в Новороссийске «вертикальные деревни» росли как на дрожжах, хотя «в последние пару лет уже нет такой интенсивной деятельности» по возведению новых многоэтажек:

«Для этого города актуален вопрос, как повысить качество услуг ЖКХ в уже имеющихся застройках. Тем более относительно недавно Новороссийск получил статус города-курорта, а это однозначно усиливает требования к качеству курортных услуг для туристов. Все местные чаты пестрят отзывами о недостатке воды, о проблемах с электричеством. Поэтому глухой запрет, мне кажется, не решит уже создавшуюся проблему. Вопрос должен решаться при патронаже краевой администрации».

Как отразится на рынке недвижимости

Подобную историю рынок недвижимости уже наблюдал в Сочи, где приостановили выдачу значительного количества новых разрешений на строительство, сказал ForPost вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

Естественно, напомнил он, это привело к росту цен на жилую недвижимость — «в Сочи квадратные метры стали дороже, чем даже в Петербурге».

По его мнению, в связи с заявлениями по Махачкале, Ростову-на-Дону и Новороссийску застройщики в этих регионах сохранят спрос и смогут удержать цены на жильё, которое они строят или построят в ближайшее время по уже выданным разрешениям. Несмотря на то, что «спрос сейчас существенно из-за ипотеки с высокими ставками снижается», обратил внимание наш собеседник.

В этих регионах коррекция цен на жильё «в сторону понижения будет как минимум менее существенной», чем в других, добавил Константин Апрелев:

«Надо понимать, что в каких-то из этих территорий эти проблемы преодолимы в достаточно короткий промежуток времени. И, наверное, через какое-то время регион может вернуться к выдаче разрешений в том же объёме, в котором была, если будут преодолены, например, инфраструктурные, либо территориальные, либо законодательные упущения. Но у меня один вопрос: о чём до этого власти думали, для них раньше это было не очевидно, только сейчас они об этом подумали?».

На самом рынке недвижимости всегда по-разному воспринимают подобные решения властей, и всегда реакция его участников зависит от конкретной ситуации, добавил вице-президент Российской гильдии риэлторов:

«Каждый регион — это отдельная история. Когда мы говорим о Ростове и об отсутствии, например, инфраструктурных объектов, возникает вопрос: чем город-то занимался и регион, если они видят дефицит инфраструктурных объектов: садиков, школ, поликлиник? Они куда смотрели, получая в том числе деньги за выделение земельных участков, почему не направляли эти деньги на развитие инфраструктуры, сетей? Где планирование?».

В подобной ситуации «регион расписывается в собственном бессилии, собственной некомпетенции, собственном непрофессионализме», уверен он:

«Когда в бюджете денег нет, эта история более или менее понятна. А когда деньги в бюджете есть, но всё равно ничего из этого не делают, это выглядит как минимум странно. И однозначно можно предъявить тему неэффективности управления территориальным развитием, несмотря на то, что сейчас из федерального бюджета на программы территориального развития выделяются огромные деньги. На мой взгляд, аргумент «у нас не хватает инфраструктурных объектов» — это как минимум некомпетенция региона. Потому что всё для этого есть на федеральном уровне».

Сам Апрелев, по его словам, всегда поддерживает «решения властей, пока отсутствует нормальный мастер-план развития территории, который на уровне законодательного акта принят, в котором чётко определено зонирование территории: где должны строиться социальные объекты, где можно будет их строить и какой этажности жильё и так далее».

Чем лучше в рамках такого «территориального закона эти все моменты прописаны», тем «меньше проблем в конкурентной среде застройщиков, меньше ручного управления» — «всегда лучше, когда такой законодательный акт чётко прописан, регламентирован», подчеркнул вице-президент Российской гильдии риэлторов.

«Запрет не решает проблему»

Вопрос о запрете нового строительства, о приостановке выдачи разрешений на возведение жилья — довольно деликатный, сказала ForPost кандидат экономических наук, доцент кафедры «Экономика, финансы и менеджмент» Новороссийского филиала Финансового университета при Правительстве РФ Татьяна Марцева:

«С социальной точки зрения, конечно, администрация города должна заботиться об улучшении бытовых условий при выдаче разрешений на строительство новых объектов. Но есть и другая сторона: капстроительство — это инвестиции в тот район, где оно осуществляется, это новые рабочие места, это сдерживание роста цен на квадратный метр жилплощади при увеличении предложения на рынке жилья».

Поэтому жёсткий запрет может негативно сказаться на самой экономике строительства региона, считает она:

«С другой стороны, условие о приостановлении выдачи разрешений на строительство мне кажется вполне разумной мерой, если это временное и не единственное решение администрации. Запрет не решает саму проблему. Он может временно служить сдерживающим фактором в комплексе с решением проблем с водой, электричеством, отоплением, перегруженным городским трафиком и так далее».

Проблема большинства курортных зон юга России — не столько в интенсивной застройке, сколько в уже сложившейся проблеме нехватки электроэнергии, воды, пробок на дорогах, вывоза мусора и прочего, полагает наша собеседница:

«На мой взгляд, это вопрос не только курортов юга, но и любых территорий с интенсивным потоком людей. Просто, возможно, этой проблеме в разрезе черноморского побережья уделялось внимания меньше, чем, например, в столице».

Кроме того, подытожила экономист, сокращение объёмов строительства, наверное, стоит решать избирательно, так как нельзя лишать людей возможности приобрести жильё:

«Поскольку сокращение объёмов строительства жилья однозначно приведёт к росту стоимости квадратного метра».

Вопросы к властям

Политолог Андрей Гусий, комментируя решение мэра Махачкалы остановить «все строительные работы в городе и провести тщательную проверку», назвал его очень странным и немного самонадеянным:

«Непонятно, на каком основании будут приостановлены все стройки разом. Впрочем, не понятно, кто и за чей счёт будет компенсировать издержки инвесторам и застройщикам, если в их проектах не будет выявлено никаких нарушений».

По уже выданным разрешениям на строительство также есть вопросы, в частности, уйдёт ли в отставку глава города, если будут выявлены нарушения в документах, оформленных во время его управления Махачкалой, добавил Гусий:

«Понятно, что в плане застройки Махачкала — странное место, и именно эта отрасль вызывает нехорошие впечатления при посещении города, надолго запоминается. Но вся системная и юридически обоснованная работа принесёт больше результата, чем вот такие заявления».

Похожее мнение высказал вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. По его словам, для проверки объектов не нужно ничего останавливать — «для этого и так можно аудит провести».

Да и как можно останавливать возведение, если «вовлечены интересы простых граждан, которые отдали деньги на долевое участие <в строительстве дома>», недоумевает он:

«Её может остановить только отсутствие нормативных документов. Если там нет нормативных документов, то куда смотрела власть — именно исполнительная, именно местная? Потому что это компетенция как минимум местных и региональных властей. Останавливать стройку по уже выданным разрешениям, на мой взгляд, имеет смысл только в одном случае: если она ведёт к каким-то экологическим катастрофам или нарушает законодательство, связанное со строительством объекта: например, нет всех разрешений — есть только часть. Приостановить выдачу новых <разрешений>, если отсутствует веер нормативных и законодательных актов, инструментов, позволяющих развивать территорию комплексно, наверное, имеет смысл. Но у меня вопрос: почему год назад такое решение не принимали, два года назад? Не видели возможности наблюдать за тем, что в регионе происходит?».

Решение проблемы по-новому?

Судя по тому, что схожие мероприятия проводятся по всему югу России, можно предположить: регион выбран как опытная площадка для апробирования мер по наведению порядка в этом проблемном сегменте, отличающимся высоким уровнем криминализации и распространением коррупции, сказал ForPost Вадим Сипров, политолог, генеральный директор ООО «Институт коммуникационного менеджмента».

Рано или поздно такие меры нужно было принимать, ведь проблема обеспеченности людей жильём была и остаётся одной из самых серьёзных в стране, добавил он:

«А либеральная модель работы сегмента жилищного строительства, как видим, создаёт куда больше сложностей и конфликтов, чем способствует решению задачи по формированию в России комфортной для людей среды. Купленная по заоблачной цене клетушка в «человейнике», выстроенном кое-как и удаленном от всей жизненно необходимой инфраструктуры, на мой взгляд, никак не тянет на элемент этой самой комфортной среды».

Переход на другую, подконтрольную государству модель работы жилищно-строительного комплекса будет осуществляться методом проб и ошибок, во всяком случае, не стоит ждать, что в одночасье все проблемы будут решены, считает Сипров.

Он напомнил, что два десятилетия страну лихорадило от историй с обманутыми дольщиками.

Но только после того, как власть перестала отмахиваться от людей и создала эффективные механизмы контроля за застройщиками, эта, как казалось, нерешаемая проблема стала сходить на нет, отметил руководитель «Института коммуникационного менеджмента»:

«Вероятно, подобные меры, направленные на повышение качества новостроек, сейчас будут обкатывать в ряде регионов Южного федерального округа. А в случае, если результаты будут позитивными, практику масштабируют на другие регионы».

Алексей Лохвицкий