Почему ипотека для всех под 5% не так хороша, как кажется

Всеобщая ипотека под 5% годовых — не лучшее решение для обеспечения граждан жильём, а строительной отрасли — стимулом для роста, считают эксперты. По их мнению, такой подход может разогнать инфляцию и увеличить закредитованность граждан.

Об этом — в материале ForPost.

Ипотека для всех

Недавно комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил новый механизм льготной ипотеки.

Суть его заключается в том, что ЦБ будет кредитовать коммерческие банки под 2% годовых, а они будут выдавать льготные ипотечные кредиты абсолютно всем гражданам, накинув на 2% ЦБ ещё три процентных пункта. Итоговая ставка по такой ипотеке должна составить 5%.

Вчера, 16 февраля, глава Центробанка Эльвира Набиуллина высказалась против предложенного механизма.

«Мы исходим из того, что программы такие массовые по пониженной ставке для всех должны иметь конечный срок действия, а нужно переходить к адресным программам, таргетированным программам», — сказала она.

Однако Набиуллина не пояснила, на чём основано это мнение, а сказала лишь о том, что нужно искать эффективный механизм повышения доступности жилья и стимулов для строительных компаний.

ForPost попросил экспертов оценить, действительно ли общая ипотека под 5% так хороша, как кажется на первый взгляд.

Читайте по теме: Первое жильё для «недолюбленных» детей — стоит ли родителям рвать жилы

Кредитный пузырь

По словам кандидата экономических наук Константина Селянина, в банковской системе давно назрела серьёзная проблема закредитованности граждан.

Только на начало года общий объём выданной ипотеки составлял около 12 трлн рублей. Примерно столько же — потребительское кредитование.

«Но доходы наших людей за 2022 год серьёзно упали. По моим оценкам — примерно на 10%. Рано или поздно может возникнуть ситуация, когда большое число заёмщиков станут перед выбором: накормить семью или оплатить кредит. И они выберут первое. Для банковской системы это означает угрозу стабильности. Кроме того, это будет иметь негативный социальный эффект, когда банки начнут отбирать находящиеся в ипотеке квартиры», — пояснил экономист.

По его словам, проблема «кредитного пузыря» возникла не в 2022 году и не в связи с началом СВО, санкций и негативных последствий для экономики. Однако в прошлом году ситуация серьёзно усугубилась.

Читайте по теме: В России придумают новый способ приобретения жилья

Риски инфляции

По словам Селянина, второй причиной, по которой Эльвира Набиуллина не оценила преимуществ всеобщей ипотеки на деньги от ЦБ, является высокий риск увеличения темпов инфляции.

«Дело в том, что сейчас объём выданных кредитов всеми банками стал практически равен объёму депозитных средств. Пока сохраняется это равенство — всё в порядке. Но банки не могут выдать больше кредитов, чем у них есть денег. Иными словами, если мы однажды увидим, что объём депозитов стал меньше объёма кредитов, это будет означать, что ЦБ просто включил печатный станок. А это несёт в себе инфляционный риск», — пояснил эксперт.

По его словам, на реализацию программ адресной ипотеки нужно гораздо меньше государственных средств. Именно поэтому Набиуллина настаивает именно на адресной ипотеке. И хотя деньги ЦБ — это не средства федерального бюджета, тем не менее, это тоже государственные деньги.

Читайте по теме: Российский рынок новостроек штормит неспроста

Перекос в политике ЦБ

Льготное ипотечное кредитование появилось не только для обеспечения граждан возможностью приобрести доступное жильё, но и для поддержания работы строительной отрасли.

Кандидат экономических наук Михаил Беляев напомнил, что строительство является отраслью, развитие которой даёт стимулы и для многих других отраслей, которые обеспечивают стройку материалами и техникой.

«Для сдерживания инфляции ЦБ держит довольно высокую ключевую ставку в 7,5%. Исходя из неё банки устанавливают собственные ставки по кредитам. Но когда строительной отрасли будут даваться преференции ради её развития, она обратится с запросом к отраслям, её обеспечивающим. А у них такой поддержки нет, и собственные кредиты они берут на общих и весьма жёстких условиях. Смогут ли ответить эти отрасли на этот спрос? Я думаю, что это маловероятно», — пояснил экономист.

Он добавил, что глава Центробанка именно ради недопущения подобного перекоса в денежно-кредитной политике и выступает против льготной ипотеки при участии регулятора.

Читайте по теме: Вторичному рынку жилья предрекли затяжное падение

Не наше дело

Более того, льготное ипотечное кредитование, по мнению Михаила Беляева, и вовсе не является задачей ЦБ.

«Льготная ипотека несёт в себе социальную функцию, а это задача правительства, но не ЦБ, который по закону должен обеспечивать стабильность рубля и банковской системы, но никак не выполнять социальные задачи», — пояснил экономист.

По его мнению, в таких условиях нет вообще никаких оснований для того, чтобы Центробанк участвовал в программе всеобщего льготного кредитования, новый механизм которой предлагает внедрить комитет Госдумы по строительству и ЖКХ.

Отметим, пока всеобщая льготная ипотека — это лишь предложение. В экспертной среде звучат мнения, что такая ипотека повысит доступность жилья и может увеличить спрос на новостройки на 20%, как следствие поднимутся и цены на недвижимость.

Одновременно эксперты говорят и о риске возникновения «ипотечного пузыря».

Сам же Центробанк в ответе на запрос «Известий» отметил, что субсидирование — это задача бюджета, а не регулятора.

При этом при финансировании ипотеки ЦБ есть большая вероятность повышения ключевой ставки, что снизит доступность кредитов на других направлениях.

«Субсидии не бывают бесплатными. Выдача большого объёма льготных кредитов широким категориям заёмщиков неизбежно означает необходимость поддержания более высокой ключевой процентной ставки и меньшую доступность кредита для остальных заёмщиков, и граждан, и компаний, и предпринимателей», — отметили в пресс-службе регулятора.

Читайте по теме: Как пенсионеры выведут Крымский полуостров в лидеры по вводу жилья

Андрей Мединский