С 1 июля прекращено действие госпрограммы общей льготной ипотеки. При этом ставки банков по ипотечным кредитам остаются даже выше запретительного уровня. А учитывая, что 26 июля ЦБ снова поднял ключевую ставку, ипотека в обозримом будущем может стоить даже 25% годовых. Хотя и нынешние 20% — дело неподъёмное.
На этом фоне звучат предложения о том, как спасти ипотечный рынок, благодаря которому россияне могли бы обзаводиться собственным жильём.
Недавно на эту тему рассуждал экономист, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Для издания «Прайм» он рассмотрел два варианта предоставления ссуд на приобретение жилья.
Касса-кооператив
Первый вариант — это ссудно-сберегательные кассы, о чём недавно сказал вице-премьер Марат Хуснуллин, который, как известно, является куратором строительной отрасли.
Суть этого способа довольно проста: люди вкладывают деньги в кассу, из которой осуществляется финансирование кредитов на покупку жилья.
По мнению Алексея Кричевского, вряд ли такой вариант приживётся. Прежде всего по причине отсутствия контроля.
«Можно сколько угодно описывать модель и говорить об её преимуществах, но в любом случае она структурно будет походить на пирамиду. А за последние 5-6 лет несколько таких «кооперативов» очень шумно закрылись. Обманутых на сотни тысяч рублей оказалось несколько тысяч человек», — отметил Кричевский.
Он уверен, что россияне вряд ли сами захотят повторить подобный опыт.
Юрист Егор Фёдоров рассказал ForPost, что такая форма организации накоплений и предоставления ссуд на жильё закреплена на законодательном уровне.
Он также напомнил и о практике времён СССР, когда люди приобретали квартиры через жилищно-строительные кооперативы.
«До сегодняшнего дня в Жилищном кодексе РФ есть отдельные главы, посвящённые жилищно-строительным кооперативам (ЖСК). Эти кооперативы за счёт средств участников могут строить для них многоквартирные дома. Но теперь эта форма используется в основном при банкротстве застройщика, когда выделяется господдержка для завершения строительства».
Есть ещё одна форма кооперативов — жилищно-накопительные (ЖНК), о которых как раз и говорит эксперт Кричевский, продолжил наш собеседник:
«Регулированию их деятельности посвящён отдельный федеральный закон. Проблема с ЖНК состоит в том, что их члены получают жильё по очереди, то есть у тех, кто пришёл позже, возможность получения жилья напрямую зависит от того, приходят ли в кооператив новые члены. То есть, как ни крути, тут присутствует некая пирамидальность, а это всегда риск. Ну и конечно, тут действительно имеется и риск столкнуться с прямым мошенничеством, когда аферисты просто соберут деньги и скроются от вкладчиков и контролирующих органов».
Деньги корпораций
Вторым способом решения проблемы жилья, который рассмотрел Алексей Кричевский, является предоставление ссуд предприятиями своим сотрудникам.
Речь идёт о серьёзных корпорациях с большими прибылями, которые выдают такие займы работникам с определённым стажем и минимальными неустойками в случае увольнения.
«Вот такой кейс действительно имел бы спрос, потому что мотивировал бы компании покупать жильё — на пользу в том числе строительному рынку. Кроме того, они могли бы дополнительно зарабатывать — через «дочку», разумеется — на своих сотрудниках. Пусть и проценты не такие «конские», как сейчас в банках, зато схема реально работала бы, а не просто существовала для видимости», — высказал мнение эксперт.
Впрочем, по мнению кандидата экономических наук Михаила Беляева, предложенный вариант тоже не особо жизнеспособен.
«Во-первых, хотя бы потому, что он затронет лишь небольшую часть граждан — сотрудников таких предприятий. Во-вторых, возникает вопрос о том, зачем это нужно самим корпорациям. И тут, наверное, можно было бы их стимулировать за счёт каких-то налоговых послаблений. Но ведь тогда это было бы очередным перекладыванием решения проблемы на бюджет, который лишился бы части поступлений от налогов. В конечном счёте ничто не мешает предприятиям строить арендное жильё, которое можно сдавать своим ценным кадрам, пока они работают», — высказал мнение экономист.
Вместо резюме
В заключении своей статьи эксперт Алексей Кричевский приходит к мысли о том, что пока что не стоит думать вообще ни о каких новых схемах обеспечения граждан доступным жильём.
«Во-первых, процесс их одобрения и внедрения растянется на годы, даже с учётом постоянного устранения бюрократических препон. Во-вторых, нужно просто дать рынку прийти в себя после четырёхлетней накачки запрещённым веществом под названием «льготная ипотека». И только после этого попробовать прикинуть, какие могут быть альтернативные инструменты», — отметил он.
Экономист Михаил Беляев согласен с этим. В то же время, по его словам, рассуждения о каких-то схемах предоставления жилья помимо распространённой и отработанной во всём мире ипотечной практики под приемлемый процент, являются попыткой решить глубинную проблему за счёт каких-то точечных, поверхностных действий.
«Это всё равно, что лечить серьёзное заболевание, следствием которого является сыпь на коже, путём прописывания больному мази от этой сыпи, которая никак не лечит заболевание, которое её вызывает. Иными словами, пока в России не будет создано условий для предоставления ипотечных кредитов по приемлемым для людей рыночным ставкам, не стоит изобретать велосипед», — отметил он.
Напоследок экономист Михаил Беляев напомнил и о том, что есть альтернатива приобретению жилья в собственность, и связана она с арендной недвижимостью. Причём во всём мире такая практика идёт одновременно с ипотекой, но Россия пока не пришла к этому.
Андрей Мединский
Обсуждение (2)
Эту возможность имели те кто жил на нетрудовые доходы и работники загранучреждений и и люди ,работающие за границей,а не рабочие и колхозники ....
Два способа без "конских процентов": кража и ограбление. Есть еще третий - внезапная высадка гуманоидов с гуманитарными целями обеспечить россиян жильем.