Цены на рынке арендного жилья растут уже год, и пока эта тенденция траекторию не меняет. Причин несколько, но главная — это общая трансформация рынка недвижимости, связанная и с изменениями в ипотечном сегменте, и с жёсткой денежно-кредитной политикой ЦБ.
Об этом — в материале ForPost.
Они растут
Аналитики говорят, что аренда жилья растёт уже долгое время — как минимум год — и за это время квартиры на съём существенно прибавили в цене.
Эксперт по недвижимости Алексей Силантьев рассказал «Российской газете», что рост цен в основном касается самого бюджетного арендного жилья.
«Комнаты и дешёвые «однушки» разбирают очень быстро, причём по ценам на 15–30% выше прошлогодних», — отметил он.
По словам Алексея Силантьева, в этих условиях многие арендаторы согласны ухудшить свои жилищные условия и начинают снимать менее комфортное жильё.
«Я лично столкнулся с этой проблемой осенью прошлого года, когда надо было довольно быстро найти новую арендную квартиру для моей семьи в центре Санкт-Петербурга. До этого мы снимали «двушку» и рассчитывали за те же деньги снять что-то похожее. Однако в тот момент на наши средства можно было снять в лучшем случае однокомнатную квартиру, и не самого лучшего качества. Хорошие варианты уходили сразу после появления объявления в интернете. Несколько раз мы приходили буквально через полчаса после звонка риэлтору на просмотр, но квартиру за это время успевали уже сдать другим людям. В итоге пришлось перебраться из центра в отдалённый район», — рассказал ForPost житель Северной столицы Олег.
Отметим, в апреле эксперты «Авито Недвижимости» приводили такие данные о росте аренды жилья в нескольких регионах РФ в первом квартале относительно 2023 года:
- Севастополь — 9%,
- Ростов-на-Дону — 13%,
- Сочи — 14%,
- Санкт-Петербург — 25%,
- Москва — 42%,
- Барнаул — более 50%.
Набор причин
Эксперты выделяют несколько главных причин подорожания арендного жилья. Но главная — это изменения на ипотечном рынке.
«Рост стоимости аренды жилья обусловлен общим ростом цен на рынке недвижимости. А он в свою очередь — крайне высокими ставками банков на ипотечное кредитование и окончанием срока действия общей программы льготной ипотеки. В итоге, во-первых, спрос сместился с рынка купли-продажи в сторону аренды. Во-вторых, люди, взявшие ипотеку и сдающие эти квартиры в аренду, перекладывают их высокую стоимость на арендатора. Есть простая формула, что стоимость жилья должна окупаться за 10 лет сдачи его в аренду. Не уверен, что эта формула работает в полной мере, но она может служить ориентиром отслеживания динамики цен на арендное жильё», — пояснил ForPost кандидат экономических наук Михаил Беляев.
Есть и другие, хотя и менее существенные причины подорожания аренды. Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, например, в беседе с «Российской газетой» к главным причинам добавил ещё и подорожание стройматериалов, а также рабочей силы.
«И третья причина — запуск проектного финансирования, при котором на рынке стало значительно меньше квартир по низким ценам на этапе котлована, а застройщики вынуждены закладывать в цену инфляционные риски», — отметил эксперт.
Иными словами, все эти факторы в совокупности привели к перетоку спроса с рынка купли-продажи жилья в сторону арендного сегмента, что в свою очередь вызвало рост спроса и, в конечном счёте, — цен.
Как будет дальше
Многие аналитики уверены, что цены на арендное жильё в скором времени уже не будут расти так же интенсивно, как раньше.
«У многих людей просто нет денег, чтобы платить больше, и это сдерживает расценки», — отметил эксперт по недвижимости Алексей Силантьев.
Президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко к этому добавила, что в последнее время на рынок вышло довольно много инвестиционных квартир, что увеличит предложение и уравновесит спрос.
Кроме того, по мнению директора по продажам федеральной компании «Этажи» Сергея Зайцева, в скором времени застройщики адаптируются к работе в условиях отсутствия общей льготной ипотеки.
«Во втором полугодии 2024 года они могут начать активнее давать скидки или предлагать субсидированные ставки по ипотеке, но затраты на стимуляцию спроса рано или поздно всё равно скажутся на цене», — отметил он.
Впрочем, перечисленные факторы, по общему мнению аналитиков, только притормозят рост цен на аренду жилья, но никак не скажутся на их снижении.
А экономист Михаил Беляев и вовсе уверен, что аренда пока будет только расти.
«Так будет происходить до тех пор, пока не начнёт снижаться стоимость жилья вообще. Но для этого сейчас нет никаких предпосылок. Даже факт окончания действия общей льготной ипотеки не говорит об этом. Поскольку застройщикам выгоднее не продавать уже построенное жильё по сниженным ценам, а придержать его до изменения конъюнктуры», — высказал мнение эксперт.
К слову, ранее кандидат экономических наук Константин Селянин высказал предположение, что российский рынок недвижимости рано или поздно ждёт серьёзное падение цен.
Андрей Мединский
