ЦБ смягчил условия ипотеки, но станет ли она доступнее?

Центробанк смягчил требования к предоставлению ипотечных кредитов. Решение регулятора было принято в середине февраля и вступило в силу 1 марта.

«Банк России снижает с 1 марта 2025 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам с первоначальным взносом более 20%, предоставленным заёмщикам с ПДН (показателем долговой нагрузки — прим.ред.) менее 70%», — сказано в сообщении регулятора.

При этом ЦБ уточнил, что ранее требования к предоставлению ипотеки ужесточались. И это уже принесло свои плоды. Так, ещё во второй половине 2023 года на заёмщиков с предельной долговой нагрузкой в 80% и более приходилось 45% выданных займов на приобретение жилья. В IV квартале 2024 года этот показатель снизился до 13%.

Также снизилась и доля высокорискованных кредитов, к которым ЦБ относит займы с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. Во второй половине 2023 года удельный вес таких кредитов составлял половину, но уменьшился в IV квартале 2024 года тоже до 13%.

Впрочем, Банк России отметил также, что 1 июля обновлённые и более мягкие требования он может снова пересмотреть.

В этом материале попробуем разобраться, как повлияет на доступность ипотеки новое решение ЦБ.

Недоступное доступно?

Для начала стоит напомнить, что ипотека стала недоступной по двум причинам.

Во-первых, с 1 июля 2024 года закончилась общая льготная ипотека под 8% годовых, которая и доминировала на рынке ипотечного кредитования пять лет подряд. Остались лишь льготные программы, самой популярной из которых является семейная ипотека.

Во-вторых, ключевая ставка в 21% имеет по сути запретительный характер, поскольку ставки коммерческих банков ориентированы именно на «ключ». Разумеется, ни один адекватный заёмщик не будет брать кредит под такие проценты. Исключение тут составляют лишь случаи относительно небольших займов, когда не хватает своих средств на покупку жилья. О том, какая сейчас переплата по ипотечным коммерческим ставкам мы писали здесь.

Но, как видим, решение ЦБ никак не связано с этими двумя базовыми факторами, повлиявшими на доступность ипотеки.

Тогда как решение ЦБ может улучшить ситуацию?

«Банки обязаны из собственных средств создавать резервы под возможные потери по ссудам. Чем более рискованный кредит, тем больше и сумма такого резерва. Своим решением ЦБ указал, что считает ипотечные кредиты с первоначальным взносом более 20% и ПНД заёмщика менее 70% менее рискованными, поэтому и снизил требования по резервам. Таким образом банки получают возможность меньше отвлекать собственный капитал на формирование этих резервов, что означает более благоприятные условия для ведения коммерческой деятельности вообще, и стимулирование к выдаче ипотеки в частности», — объяснил ForPost Центробанка кандидат экономических наук Михаил Беляев.

По его словам, с точки зрения заёмщика, он опосредованно получает большую возможность для одобрения ипотечного кредита, если, конечно, соответствует параметрам, указанным ЦБ.

Прогноз по рынку

Впрочем, по словам экономиста Михаила Беляева, пока ключевая ставка ЦБ находится на очень высоком уровне, говорить о повышении доступности ипотеки вследствие принятия регулятором решений по снижению требований к ним не приходится. Речь может идти разве что о некотором увеличении льготного ипотечного кредитования.

В свою очередь аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин в беседе с ForPost отметил, что сейчас банки ждут снижения ключевой ставки и пока она остаётся на высоком уровне, искусственно ограничивают выдачи ипотеки.

«Долговая нагрузка у заёмщиков сейчас находится на высоком уровне, равно как и ставка ЦБ. В этих условиях банки сами тормозят выдачу ипотеки, в том числе и льготной семейной. Поскольку слишком велики риски получить проблемную задолженность. Отмечу, снижение требований по резервированию для банков – это лишь один из инструментов регулирования ипотеки, и вряд ли сейчас он сможет оказать какое-то ощутимое влияние на рынок. Сейчас все ждут снижения ставки ЦБ, после чего, полагаю, выдача ипотеки станет более лояльной со стороны банков», — пояснил эксперт.

Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина сообщила, что на фоне снижения доступности ипотеки на рынке жилья появилось большое число «серых» схем.

Андрей Мединский