Реновация в Крыму не обойдется малой кровью

Крым и Севастополь могут оказаться среди российских регионов, которые поспешат первыми воспользоваться возможностями, предусмотренными в добравшемся до Госдумы законопроекте о «всероссийской реновации». Несмотря на то, что никакой объективной необходимости в «реновации» по-московски, в виде сноса советского жилья и застройки освободившейся земли многоэтажками, на полуострове нет, в дело могут вступить политические факторы.

Реновационные инициативы в Крыму давно продвигают местные депутаты и чиновники, за которыми хорошо прослеживаются интересы местного строительного комплекса, и эти намерения способны легко найти поддержку у федерального куратора полуострова — вице-премьера Марата Хуснуллина, одного из главных лоббистов программы «реновации» в Москве.    

Дума — место для дискуссий

Судьба законопроекта о «всероссийской реновации», внесенного в Госдуму в середине сентября (технически он представляет собой пакет поправок к Градостроительному, Жилищному и Земельному кодексам РФ, направленных на «совершенствование института комплексного развития территорий и механизмов расселения аварийного и ветхого жилья»), будет решаться 9 ноября.

На эту дату депутаты перенесли рассмотрение проекта после того, как на прошлой неделе отрицательное заключение на него дал Совет при президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, хотя положительные оценки уже были получены от Минстроя, Минэкономразвития, Минфина и Минюста РФ, а также от Росреестра.

Этот длинный список ведомств несколько дней назад привёл на заседании Госдумы один из инициаторов законопроекта — сенатор от Пензенской области Олег Мельниченко, член президиума Генсовета «Единой России» и председатель Всероссийского совета местного самоуправления.

Против законопроекта уже высказались и некоторые депутаты Госдумы. Примечательно, что среди них оказалась и глава думского комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская («Справедливая Россия»). Ещё два года назад именно она предлагала распространить практику реновации за пределы столицы — правда, в «гуманном» виде, с учётом тех ошибок, что уже были допущены на тот момент в Москве, где реновация свелась к сносу «хрущевок» и переселению их жителей в многоэтажные «человейники».

Теперь же Хованская, чей проект «всероссийской реновации» так и не получил движения в Госдуме, высказалась резко против версии, подготовленной представителями «Единой России» (при этом профильным для её разработки стал Комитет по транспорту и строительству, рекомендовавший законопроект к принятию).  

«Проект предполагает изъятие жилья у собственников даже в том случае, если оно не является аварийным. Не уважают собственника и применяют процедуру изъятия, по существу, как бы они это ни маскировали. Против данного проекта выступают и архитекторы, и градостроители. Я давно с такой циничной позицией не сталкивалась. Застройщик — всё, собственник — ничто», — заявила она в середине октября на пресс-конференции в Москве, сравнив законопроект о всероссийской реновации с «военной операцией».

Критически высказался о проекте и председатель комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павел Крашенинников, отметивший, что основным принципиальным замечанием является его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.

Дело в том, что в проекте предусмотрена не только возможность сноса любого многоквартирного жилья, если за это выскажутся более двух третей жильцов, но и принудительное изъятие жилья под предлогом необходимости «комплексного развития территорий». Однако, констатировал депутат Крашенинников, слепое копирование положений закона о московской реновации вряд ли сможет обеспечить надлежащую правовую основу для регулирования программы сноса и реконструкции многоквартирных домов во всей России.

Крымские «пять копеек»

В Крыму за дискуссией о «всероссийской реновации», несомненно, внимательно следят, поскольку сигналы о готовности политиков и застройщиков (нередко, как и везде, это одни и те же лица) на полуострове раздавались ещё в тот момент, когда «реновация» толком не стартовала даже в Москве.  

В Крыму это слово впервые официально прозвучало в июле 2017 года, через несколько дней после того, как пакет поправок в законодательство, необходимых для начала массового сноса хрущёвок в столице, подписал Владимир Путин.

Как заявила тогда главный архитектор Симферополя Ирина Иванова, назначенная на этот пост тремя неделями ранее, администрация столицы Республики Крым уже разрабатывает программу реновации ветхого жилья, аналогичную начатой в Москве. Правда, спустя всего полтора месяца госпожа Иванова подала в отставку, но инициативу уже подхватили в Севастополе.

В сентябре того же 2017 года Галина Хованская на мероприятии, проходившем в Ялте, назвала город-герой в числе регионов, откуда в Госдуму поступали предложения о распространении практики московской «реновации» на регионы. Незадолго до этого она говорила, что, хотя «сейчас на полуострове не до реноваций», на будущее практику сноса старых домов для строительства новых нужно держать в уме. К тому же ситуация с аварийным жильем в Крыму плохая, констатировала Хованская.

Потенциальный интерес региональных застройщиков к «реновации» по типу сноса более чем понятен, учитывая то, что такие мероприятия непредставимы без освоения бюджетных средств. В Москве, например, на программу реновации только в прошлом году заложили в местном бюджете 113,7 млрд рублей. Возможности региональных бюджетов, разумеется, несопоставимы со столицей, но в Крыму определенно надеялись воспользоваться особым статусом полуострова, позволяющим рассчитывать на федеральные вливания, поэтому само слово «реновация» очень быстро вошло в моду среди местных застройщиков.

Правда, в Крыму его употребляют в несколько ином значении, чем то, что прижилось в Москве — пока «зеленый свет» на снос существующего жилья не включен, девелоперы предпочитают осваивать территории, объявленные непригодными для использования по предыдущему назначению.

Уже в конце 2017 года власти Севастополя объявили о начале программы реновации неиспользуемых промышленных зон. Пилотной площадкой для нее была выбрана территория бывшего автотранспортного предприятия на улице Токарева, переданная под застройку компании «Интерстрой» (в настоящее время здесь сдано уже две очереди жилого комплекса «Доброгород»). После того как её владелец Евгений Кабанов стал вице-премьером РК, курирующим строительную отрасль, аналогичная инициатива стала активно продвигаться и в Симферополе.

В апреле прошлого года на Ялтинском международном экономическом форуме Кабанов представил проект реновации территории аэропорта «Заводское», который до этого был «благополучно» лишен своих функций запасного симферопольского аэродрома и аэроклуба. На этом месте предполагается возвести жилой район на 18 тысяч квартир — на данный момент идёт подготовка к строительству энергетической инфраструктуры, несмотря на активные протесты симферопольцев, считающих, что новый квартал нарушит экологический баланс города.

Как это делалось в Москве

Можно только догадываться, сколько новых конфликтов возникнет в том случае, если «реновация» будет распространена на уже существующую жилую застройку в Крыму. В том, что эти конфликты будут размножаться, нет никаких сомнений, учитывая реалии столичной практики «реновации», которая лишь разожгла аппетиты строительного комплекса, а для обычных москвичей обернулась сломом того уклада жизни, который формировался десятилетиями.

«Больше двадцати лет я наблюдал за жизнью одного из московских районов рядом с метро «Щелковская», застроенного хрущевками, — рассказывает известный российский историк архитектуры и градостроительства, доцент Московского государственного строительного университета Артур Токарев. — Это очень чистая, благоустроенная, озелененная территория с идеальным сочетанием высотности зданий и плотности застройки. Минусы такого жилья хорошо известны: отсутствие лифтов и небольшие площади квартир, — но качество созданной среды их существенно перевешивает».

По словам Токарева, когда начиналась программа реновации, многие жители этого района, особенно старшего возраста, были уверены, что на месте их домов построят девятиэтажки с лифтом, а благоустройство останется на том же самом уровне при уплотнении застройки не более чем на четверть. Что получилось на практике, можно наблюдать по одному из пилотных проектов «реновации» на улице Константина Федина, неподалеку от того же метро «Щелковская»:

«Было — утопающие в зелени четыре хрущевки на 320 квартир. Стало — два «монстра» высотой 25 и 31 этаж на 1090 квартир. О зелени забудьте: в огромном дворе нет деревьев, потому что под ним, скорее всего, находится подземная парковка. Таким образом, количество квартир на этом участке выросло почти в 3,5 раза, плотность застройки выросла вчетверо, а этажность повысилась в пять-шесть раз. Понятно, что ни о каком сопоставимом качестве среды речи не идет — люди жили чуть ли не на курорте, а теперь живут в “человейнике”».

Таким образом, резюмирует Артур Токарев, основная цель «реновации» по-московски — это не улучшение обеспечения людей жильем, как это было в годы строительства хрущевок, а нечто совершенно иное — можно разве что вспомнить высказывание классика о том, что ради прибыли в сотни процентов капиталисты готовы пойти на всё. Если те же возможности увеличения плотности и этажности застройки сохранятся и в регионах, то можно предположить, что для застройщиков участие в таких программах будет очень выгодно, особенно если новый закон позволит подводить под «реновацию» какое угодно жилье.

Ещё более прибыльным, чем снос хрущевок, может оказаться снос двух-трехэтажного жилья, построенного в сталинский период, добавляет эксперт. Кроме того, строительное лобби давно продвигает идею отмены норм инсоляции, что даст возможность делать плотность застройки ещё выше, с расстоянием между домами порядка восьми метров.

В регионах на руку застройщикам будут играть также низкая протестная активность в сравнении с Москвой и непритязательность покупателей жилья, хотя многое, конечно, будет зависеть от реакции на новое жилье тех, кого туда будут переселять — но если население не будет возмущаться, то попытки застройщиков максимизировать прибыль будут только нарастать, констатирует Токарев.

Игра не стоит свеч

Все основания ожидать, что если закон о «всероссийской реновации» в том или ином виде выйдет из стен Госдумы, то крымские власти и застройщики приложат все усилия для появления на полуострове соответствующих программ, на сегодняшний день налицо. Одно из первых заявлений назначенного в начале года федеральным куратором стройкомплекса и Крыма вице-премьера правительства РФ Марата Хуснуллина касалось именно распространения «реновации» за пределы Москвы.

«Проект реновации необходимо развивать на территории всей страны. Это сложный проект, надо всё взвесить и оценить, но пока мы можем начать отрабатывать его на крупных городах», — сообщил Хуснуллин в январе в телеинтервью. Чуть позже он уточнил, что соответствующая инициатива должна исходить из регионов — программа реновации не должна быть единой для всех. Но, как продемонстрировал внесенный на рассмотрение Госдумы проект, законотворческое мышление депутатов пошло именно по этому пути: основным вариантом «реновации» оказался снос жилья. 

Теоретически идея распространить практику реновации на регионы выглядит верно, но острая необходимость в этом есть далеко не у всех субъектов федерации, считает генеральный директор специализирующейся на жилищном строительстве консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.

По его словам, реновация по объективным причинам актуальна для городов с очень высокой долей ветхого и аварийного жилого фонда, таких, как Астрахань или Архангельск, где реновация будет предполагать не снос хрущёвских пятиэтажек, а расселение и снос аварийного жилья, деревянных многоквартирных бараков, где по-прежнему живут люди.

«Таких городов в России наберётся около двух десятков, но Симферополь и Севастополь в их число определенно не входят — там ситуацию с аварийными жилыми объектами сложно назвать критической», — отмечает эксперт.

В подтверждение этой оценки можно привести данные Росстата по объёму ветхого и аварийного жилья в общем объёме жилищного фонда в регионах. На август 2017 года РК по этому показателю занимала 55-е место в России (1,77%), а Севастополь — 82-е (0,34%).

Но даже при таких относительно неплохих значениях Крым и Севастополь в конце прошлого года, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, оказались вместе с Тывой и Приморским краем в числе регионов, которые не выполнили программу по переселению граждан из аварийного жилья. Хотя первоначальная версия законопроекта о «всероссийской реновации», предложенная Галиной Хованской, предполагала, что приоритетную возможность приступить к ней получат те регионы, которые завершили расселение ветхого и аварийного фонда.

Кроме того, продолжает Илья Володько, необходимо учитывать фактор стоимости жилья. По его мнению, для Москвы с её высокими ценами на жилье и проблемами с землей для строительства веерный снос не очень качественных, но ещё вполне функционирующих пятиэтажек был оправдан. Другое дело – регионы, где жилье стоит не так дорого, поэтому более логичным решением в отношении тех же пятиэтажек выглядит капремонт и частичная реконструкция, поскольку выгоды для застройщиков от программ наподобие московской неочевидны.

«На первый взгляд, стоимость жилья в Севастополе и Симферополе достаточно высока, но причина этого во многом заключается в недостаточных объемах строительства, — утверждает аналитик. — В свою очередь, это не связано с фактором отсутствия земли: добиться роста ввода жилья можно за счёт более активной выдачи разрешений на строительство, формирования новых участков, привлечения игроков из других регионов».

В то же время, заметил эксперт, крупные российские застройщики, чьи акции торгуются на бирже, в Крым не идут и не планируют это делать, хотя программы реновации во многом рассчитаны именно на них: «Если новое жилье будет на 30-40% дороже демонтированного, то понятно, что спрос на него будет ограниченным — соответственно, возникает вопрос о том, какие девелоперы смогут участвовать в программе, удастся ли им договориться с банками и т.д».

С этой точкой зрения соглашается ещё один бизнес-консультант, доктор экономических наук Александр Полиди. По его словам, рано или поздно проблему уже существующей застройки придётся так или иначе решать, учитывая деградирующие центры многих российских городов, и когда возможности развития периферийных территорий исчерпываются, центры городов вновь привлекают внимание застройщиков.

Но будущее реновационных проектов, в конечном итоге, зависит от того, есть ли в них экономический смысл, поэтому, полагает эксперт, не стоит переоценивать звучащие ныне инициативы.

Если в Крыму все-таки пойдут по пути реновации как сноса, резюмирует Илья Володько, показатели ввода жилья, наверное, вырастут, но будет ли при этом обеспечена экономическая эффективность, неизвестно. Кроме того, ожидаемые регионами федеральные ресурсы на проведение программ реновации будут ограниченными — наличие рамочного закона о реновации в регионах не будет означать, что каждый регион получит на это деньги и условия для проектов, поэтому реализовать их смогут далеко не все.

Наконец, добавляет эксперт, если судить по опыту Москвы, то также неизбежны проблемы и скандалы при переносе опыта реновации в регионы: «Распространение столичных практик на регионы обычно привлекает не так много внимания общественности, поэтому злоупотреблений становится гораздо больше. Насколько успешно эти проблемы будут купироваться и решаться, зависит от местных властей».

Читайте по теме: Чем грозит Севастополю возможность сносить и строить жильё ради будущего

Николай Проценко

Фото: pixabay.com