Рынок недвижимости в РФ устроен сложно. На нём одновременно действуют разнонаправленные тенденции, каждая из которых влияет на спрос, а в конечном счёте — на стоимость квадратных метров. Причём пока — в сторону её увеличения.
Почему недвижимость продолжает дорожать и какие тенденции могут повлиять на стоимость жилья в следующем году, выяснял ForPost.
Рост цен в 2023 году
По данным аналитиков портала «Мир квартир», за 2023 год новостройки подорожали в среднем на 15%, а стоимость квадратного метра в среднем по стране достигла 126 тыс. рублей. При этом наибольший рост пришёлся на промышленные центры. Например, Мурманск прибавил 35%, Челябинск — 39%, Нижний Тагил — 43%, Магнитогорск — 46%.
Вторичный рынок отстал от «первички» не сильно. В целом тут отмечен рост в 13,5% со средней стоимостью «квадрата» в 109 тыс. Лидерами роста оказались те же регионы и города, причём примерно в тех же значениях, что и в сегменте новостроек.
Гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко отметил, что наибольший рост стоимости жилья именно в промышленных городах обусловлен двумя факторами.
Во-первых, здесь сейчас максимально растут реальные доходы трудящегося населения за счёт роста на промышленных предприятиях, работающих на «оборонку».
Во-вторых, во многих этих городах изначально недвижимость была недооценена и стоила весьма дёшево, а нынешний рост промышленности подтолкнул спрос на неё.
Кроме того, на рост стоимости жилья по всей стране повлияла политика ЦБ, связанная с регулярным повышением ключевой ставки.
«Активный рост цен зафиксирован в конце лета и в течение всей осени, когда сначала ожидали, а потом получили повышение ключевой ставки, и процент по ипотеке стал расти. Люди поспешили сделать покупки, кто в новостройках, кто на ''вторичке''. Процесс шёл, пока банки одобряли ипотеку на прежних условиях — и цены отреагировали соответствующим образом», — пояснил Луценко.
Читайте по теме: Власти решили сами снизить цены на недвижимость. К чему это приведёт?
Льготный манёвр
Ипотечный рынок — это, пожалуй, один из самых главных факторов, влияющих на динамику цен на недвижимость в России. Напомним, есть два вида ипотеки. Первый — это обычная, когда люди берут кредиты по рыночной ставке. Второй — льготная, когда за счёт господдержки ставка для покупателя существенно снижается.
«Изначально льготная ипотека предполагала возможность для граждан приобрести жильё на более щадящих условиях. Но на деле вышло, что она разогнала цены, то есть застройщики воспользовались повышением спроса и стали поднимать стоимость квадратного метра. В конечном счёте, главными выгодополучателями стали именно девелоперы и банки, которые гарантированно получают из бюджета компенсацию разницы между рыночной ставкой и льготной. Именно поэтому монетарные и финансовые власти выступают за сокращение льготной ипотеки и хотят оставить лишь её адресную форму, например, семейную, дальневосточную, сельскую программы и так далее», — пояснил в беседе с ForPost кандидат экономических наук Михаил Беляев.
Напомним, на пресс-конференции 14 декабря Владимир Путин сообщил о возможном продлении семейной ипотеки. По мнению ведущего аналитика Российской гильдии риэлтеров Константина Ламина, это решение не окажет существенного влияния на рост или снижение цен на первичном рынке жилья.
«Дело в том, что семейная ипотека — это примерно от 10 до 30% всех сделок. Большая же их часть на рынке новостроек относится к общей льготной ипотеке под 8% годовых, а о её продлении пока речи не идёт. С другой стороны, продление семейной ипотеки всё же в некоторой степени окажет поддерживающее влияние на рынок», — отметил он.
Читайте по теме: Почему рынок жилья должен рухнуть, но всё ещё стоит
Гасим ипотеку
Для того, чтобы оценить общее влияние ипотечного рынка на стоимость жилья, нужно посмотреть на тенденции на нём в целом. А их, по сути, две.
С одной стороны, в середине следующего года должно прекратиться действие обычной льготной ипотеки. С другой — простая ипотека по рыночным ставкам становится всё менее доступной для граждан из-за высоких ставок банков, ставших следствием бесконечного повышения ключевой ставки ЦБ.
«Кроме того, недавно было принято решение об очередном повышении размера первоначального взноса по общей льготной ипотеке под 8% годовых. Изначально он составлял 15%, далее был поднят до 20%, а теперь — это 30%. Более того, теперь даже для Москвы и Санкт-Петербурга максимальная сумма льготного кредита не может превышать 6 млн рублей (ранее было 12 млн рублей, — прим. авт.), а для этих городов это, по сути, запретительные условия», — пояснил Константин Ламин.
Одновременно ЦБ наступает и на льготные программы застройщиков, которыми они пытаются поддерживать высокий спрос на рынке недвижимости, чтобы не возникло необходимости снижать цены. Если ранее они умудрялись продавать свои новостройки по околонулевым ставкам, но при этом существенно повысив общую стоимость жилья, то теперь ЦБ прямо запретил это делать, указав на то, что ставка по программам застройщиков не должна быть ниже 3%.
Читайте по теме: Стоимость вторички в России обновила исторический максимум
И тут началось
Если смотреть на ипотечные тенденции, то они действительно способны существенно изменить рынок недвижимости и скорректировать цены.
«Сейчас мы уже наблюдаем уход ипотечников со вторичного рынка. Многие из них перешли в сегмент новостроек и стремятся взять льготную ипотеку, пока её действие ещё не закончилось. Впрочем, вторичный рынок если и будет корректироваться, то не столь существенно, как это может быть на первичном. Потому что на нём есть множество сделок, которые осуществляются по цепочке, когда люди продают одну или несколько квартир и покупают другие. Но первичный рынок, действительно, при прекращении льготной программы может ждать корректировка цен. Однако нужно уточнить, что застройщики будут продолжать стремиться удержать спрос на высоком уровне и не допустить падения цены», — высказал мнение Константин Ламин.
Похожую точку зрения имеет и гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.
«Далеко не факт, что при прекращении льготного ипотечного кредитования цены будут снижаться. Потому что застройщики готовятся к этому, они уже накопили достаточно средств, чтобы попросту даже в ущерб собственным интересам в моменте заморозить продажи нового жилья ради того, чтобы не снижать цены. Кроме того, они могут сами активнее начать субсидировать покупку жилья по сниженным ставкам за счёт этих же средств. Тем самым они поддержат спрос и смогут не снижать цены», — пояснил эксперт в беседе с ForPost.
Поэтому, по мнению Барсукова, прекращение льготной ипотеки стоит проводить постепенно. Причём, чем мягче будут становиться условия обычного рыночного кредитования в связи со снижением ставок банков, тем сильнее стоит «давить» на льготную ипотеку.
Читайте по теме: В новостройках простаивает рекордное количество непроданных квартир: чего ждать от цен?
Вместо вывода
Если резюмировать всё вышесказанное, можно сделать несколько выводов.
Во-первых, рост цен на недвижимость в нынешнем году был обусловлен прежде всего наличием льготного ипотечного кредитования, а также во многом стремлением россиян вложить деньги в недвижимость на фоне роста ставок кредитования, пока они не поднялись ещё больше.
Во-вторых, неподъёмные условия по рыночной ипотеке с её крайне высокими ставками, а также ограничение применения льготных ипотечных программ способны привести к снижению цен на недвижимость. Однако рынок будет максимально сопротивляться этому, а значит коррекция цен остаётся под вопросом.
В заключение только и остаётся, что сказать: поживём — увидим.
Читайте по теме: Сколько будут стоить автомобили с пробегом в 2024 году
Андрей Мединский
