Почему рынок жилья должен рухнуть, но всё ещё стоит?

Объёмы выдаваемых кредитов на жильё не снижаются. И это несмотря на поднявшиеся ставки банков по обычной ипотеке, а также на увеличение первоначального взноса по льготной государственной ипотеке с 15 до 20% от стоимости жилья. Об этом сообщил Центробанк в информационно-аналитическом материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в октябре 2023 года».

Спрос на ипотеку всё так же высок, хоть и немного замедлился:

«По предварительным данным, ипотека замедлилась до 2,9% после рекордных +4,2% в сентябре, что всё ещё остаётся очень высоким уровнем. За десять месяцев с начала года портфель вырос уже на 27% — это значительно выше аналогичного показателя 2021 года (23,7%), когда был зафиксирован предыдущий рекорд по объёму выданных ипотечных кредитов. К концу года рост может составить 30%», — отметил регулятор.

Небольшое снижение выдачи ипотеки ЦБ связал с ростом ставок коммерческих банков, которые обусловлены высокой ключевой ставкой, а также повышением первоначального взноса по льготной ипотеке.

«Мы их душили, душили…»

Центробанк давно обеспокоен растущей закредитованностью населения, которая может повлечь массовую неспособность заёмщиков расплачиваться по кредитам. Речь идёт о потребительском кредитовании, а также о всех иных заимствованиях, включая ипотеку.

Но если высокие ставки банков уже привели к ощутимому охлаждению рынка потребительского кредитования, то с ипотекой такого пока не происходит. Нынешнее снижение существенным не назовешь.

«Дело в том, что ипотека остаётся для многих фактически единственным способом приобретения жилья. И для многих россиян иных альтернатив нет», — пояснила в разговоре с ForPost Ирина Доброхотова, основатель компании «БЕСТ-Новострой», которая занимается реализацией новостроек в Москве и Подмосковье.

Тем не менее, ЦБ настаивает на ужесточении требований к выдаче ипотечных кредитов ради снижения всё той же пресловутой закредитованности.

«Дело в том, что появление льготной ипотеки с госучастием, когда часть рыночной ставки субсидируется государством, должно было выполнить социальную функцию, то есть обеспечить граждан доступным жильём. Естественно, эти программы способствовали росту спроса, прежде всего на новостройки. Рос спрос — росли и цены на квадратные метры. В конечном счёте, в выигрыше оказались не граждане, а застройщики и банки», — говорит кандидат экономических наук Михаил Беляев.

Напомним, сейчас ставится вопрос о том, чтобы не продлевать программы льготной ипотеки, которые заканчиваются в середине следующего года. По мнению монетарных властей, это позволит привести рынок к относительно обоснованным ценам и снизить растущую закредитованность населения. Скорее всего останутся лишь программы адресной ипотеки, например, сельской или дальневосточной.

Напомним, что по мнению экспертов, в таком случае рынок жилья вообще может обрушиться и больше не подняться. Подробнее об этом читайте по ссылке.

Она не «душится»?

По словам эксперта в сфере недвижимости Елены Доброхотовой, помимо безальтернативности ипотеки как способа приобретения жилья, её популярность объясняется ещё несколькими факторами.

«Сейчас продолжают выдаваться ранее одобренные кредиты по прежним, то есть более низким, ставкам. Но таких заёмщиков становится всё меньше. Кроме того, часть людей берёт ипотеку, рассчитывая на рефинансирование своего долга после уменьшения ключевой ставки», — пояснила она.

Помимо этого, многие люди, стремясь снизить долговую нагрузку по ипотеке, продают на вторичном рынке собственные квартиры, что позволяет покрыть первоначальный взнос или уменьшить сумму кредита. Это обстоятельство также влияет на объёмы выдаваемой ипотеки.

Такое утверждение вполне коррелирует с мнением аналитика Российской гильдии риэлтеров Константина Ламина. В разговоре с ForPost он предположил, что несущественное снижение общих объёмов выданной ипотеки в октябре связано с переходом заёмщиков на первичный рынок.

«Из-за высоких ставок по обычной ипотеке мы уже наблюдаем существенное снижение кредитования на вторичном рынке. Но если общий результат почти не изменился, то это говорит о том, что люди переключились на первичный рынок, где всё ещё можно взять жильё в ипотеку по льготным ставкам», — отметил эксперт.

Читайте по теме: Рынок недвижимости в России может рухнуть и больше не подняться

Застройщики ответят

Часто эксперты высказывают мнение, что усиление ограничений по ипотеке и свёртывание госпрограмм приведёт к существенной корректировке рынка недвижимости. Произойдёт это по простой причине — падение спроса из-за дороговизны ипотеки вызовет снижение запредельно высоких цен на квадратные метры.

Однако, по мнению гендиректора компании «Релайт-Недвижимость» Константина Барсукова, события могут развиваться и по иному сценарию.

«Застройщикам невыгодно падение цен. И они к нему готовятся. А значит накопили ресурсы для того, чтобы этого не допустить. К примеру, они могут на время «заморозить» продажи жилья или начать самостоятельно субсидировать льготную ипотеку. Да, с одной стороны, это будет происходить за их счёт, но вполне может оказаться, что в итоге они от этого выиграют. Поэтому я думаю, что льготную ипотеку не стоит заканчивать одномоментно, а нужно убирать её с рынка за счёт постепенного ужесточения требований. Причём, чем ниже будет ставка ЦБ, тем больше ограничений надо накладывать на льготное ипотечное кредитование», — высказал он мнение в беседе с ForPost.

Впрочем, пока застройщики как будто готовятся к иному. По данным ЦБ, в октябре в общем росте корпоративного кредитования 10% пришлось на проектное финансирование строительства жилья. Иными словами, выглядит это так, что застройщики пока что не собираются никак сокращать ни само строительство, ни продажи жилья.

«Ставка Центробанка вряд ли будет долгое время удерживаться на уровне 15%. А когда она снизится, спрос на обычную ипотеку подрастёт. Участники рынка ожидают этого, поэтому, основываясь на этих ожиданиях, они заранее готовят почву для того, чтобы спрос мог быть удовлетворён», — пояснил аналитик Константин Ламин.

В завершение отметим, что сейчас нельзя однозначно сказать, по какому сценарию будут меняться тенденции на рынке недвижимости из-за ужесточения требований по обычной ипотеке и сокращения льготных госпрограмм. Ясно одно — рынок ждёт серьёзная трансформация.

Читайте по теме: Власти решили сами снизить цены на недвижимость. К чему это приведёт?

Андрей Мединский