В новостройках простаивает рекордное количество непроданных квартир: чего ждать от цен?

В России сформирован самый большой за четыре года запас нереализованных квартир в новостройках.

Из 106 миллионов квадратных метров в многоквартирных домах, которые строятся в этом году, проданы лишь 35 млн, а огромная часть — 71,1 млн — нет. Таковы данные Единой информационной системы жилищного строительства на ноябрь этого года.

При этом 44 млн из 71,1 млн «квадратов» — квартиры с открытыми продажами, а 27,1 миллиона кв. м — квартиры, реализация которых даже не началась.

Больше всего непроданных квартир — в Москве, на Кубани, в Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Их суммарная площадь — 29,36 млн «квадратов».

Экономист Михаил Хазин в июньском эфире «Соловьёв Live» рассказал, почему сгущаются тучи над рынком жилья.

«Мы пытаемся вытащить людей, доходы которых ни при каких условиях не позволяют брать ипотеку... Но и с этим есть проблемы. Потому что продать на открытом рынке студию в 12 метров или 18 метров, пускай даже 23 метра — в доме, где нет ничего, где невозможно поставить машину, — это ужас. Московский стройкомплекс стонет, потому что лавина вновь вводимых в эксплуатацию квартир или «курятников» не продаётся».

Как будет дальше развиваться ситуация и чего ждать от цен, узнавал ForPost.

Спокойствие, только спокойствие

Накопление непроданных квартир в новостройках России — закономерно, такое мнение высказали эксперты, опрошенных ForPost.

Это итог ужесточения денежно-кредитной политики и поэтапного сворачивания ипотечных государственных программ, считает кандидат экономических наук, ведущий научный сотрудник Лаборатории социального моделирования Центрального экономико-математического института РАН Сергей Гатауллин.

После осеннего оживления спроса, когда заёмщики торопились получить ипотечные кредиты на одобренных ранее условиях, наступило охлаждение рынка, продолжил он.

Это типичная ситуация для новостроек, заверил генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.

«Существует бизнес-модель, по которой застройщик получил финансирование, и он её придерживается. К тому моменту, когда строительство объекта закончится, будет распродано ровно столько жилой площади, сколько необходимо в соответствии с проектом финансирования. Следует учесть и то, что в последние годы в России запустили значительное количество новых проектов: большая часть нераспроданного жилья сейчас находится в ещё строящихся зданиях и пока не выставлена на рынок. Почти 60% нераспроданного жилья (40,2 млн кв. м) будет введено в эксплуатацию только после 2024 года», — рассказал он.

А генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева добавила: ежегодно при формировании статистики непроданного жилья видно, что остаётся определённый объём нереализованных застройщиками квадратных метров.

«Это закономерный процесс и он характерен больше для топовых регионов, где рынок строительства и продажи жилья — очень активный. Увеличение объёма нераспроданного жилья связано скорее с тем, что в текущем году, который оказался в целом удачным для застройщиков, они инициировали много новых проектов. Кроме того, следуя маркетинговой стратегии, застройщики открывают продажи квартир в жилом комплексе не целиком, а корпусами, что удлиняет сроки реализации», — уточнила она.

Но декабрь — традиционно активный месяц на рынке недвижимости, добавила Усачева, предположив существенное сокращение нереализованного жилья к концу этого года.

Читайте также: Стоимость вторички в России обновила исторический максимум

Быть ли беде?

Негативных последствий от накопления такого объёма непроданных квартир в новостройках ждать не стоит, считает руководитель агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.

По его оценке, все девелоперские проекты в основном сдаются вовремя, продажи жилья идут по плану.

«В среднем по России уровень стройготовности жилья составляет 43%. При этом, согласно данным из открытых источников, в строящихся домах продано уже порядка 33% квартир. Кроме того, из-за роста спроса на льготную ипотеку жильё в новых проектах будет активнее выставляться на рынок. И если динамика продолжит расти, спрос и предложение выравняются, а впоследствии, по прогнозам ряда экспертов, может возникнуть даже некоторый дефицит квартир на рынке новостроек», — сказал Ахметшин.

Не ждёт плохих последствий и гендиректор АН «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

«Инфляционные процессы подталкивают многих к вложению средств именно в строящийся рынок, который обладает высокой инвестиционной привлекательностью. В первой половине 2024 года ещё будут действовать льготные ипотечные программы. Если кардинальные изменения в условиях ипотеки с господдержкой и семейной ипотеки не произойдут, то, полагаю, имеющийся объём непроданного жилья будет быстро реализован», — пояснила она.

Негативные последствия — по аналогии западного кризиса ипотечного кредитования — маловероятны, по крайней мере без внешних шоков, считает экономист Сергей Гатауллин.

Читайте по теме: Почему рынок жилья должен рухнуть, но всё ещё стоит?

Какой будет ценовая политика

А вот в том, ждать ли снижения цен из-за накопления непроданных квартир в новых домах, наши собеседники разошлись.

Центральный банк РФ и заинтересованные ведомства вполне способны оценить риски, сопряжённые с обвалом рынка в результате ошибок регуляторной политики, поэтому и ожидать заметного удешевления недвижимость не стоит, хотя акции и спепредложения девелоперов вполне возможны, считает экономист Сергей Гатауллин.

Цены на новостройки снизиться не могут опять же по тому, что у любого застройщика есть бизнес-модель с запланированным доходом, и она будет выполняться, отметил генеральный директор агентства недвижимости HOMEWAY Марсель Ахметшин.

«Наоборот, ожидаемый рост цен на новостройки в 2024 году составит 15-30%. Условия для роста такие: во-первых, люди будут стремиться успеть купить жильё по льготной ипотеке, которая продлится до 1 июля 2024 года. Во-вторых, стройматериалы, топливо, логистика из-за удорожания валюты продолжат расти в цене, и это напрямую повлияет на стоимость строительства и конечную цену жилья», — обратил внимание он.

Ценовая политика в регионах может быть разной, напомнила руководитель агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачева.

Если объём непроданного жилья существенный, то застройщики могут пойти на удешевление стоимости, чтобы успеть реализовать квартиры до завершения льготных ипотечных программ, допустила она.

А вот, например, в Сочи, где спрос на строящееся жильё всегда держится на высоком уровне, снижения цен не ожидается, отметила Юлия Усачева.

«Рост продаж, по моим прогнозам, может прийтись на февраль. После повышения ключевой ставки Центробанком многие люди, имеющие накопления, открыли краткосрочные вклады в банках и положили деньги под высокие проценты. Сроки таких вкладов закончатся в конце января. Предполагаю, что освободившиеся средства будут направлены на покупку недвижимости, пока ещё действуют льготные ипотечные программы», — заключила генеральный директор «Городского риэлторского центра».

Читайте ещё: Назван город в России с самой дорогой арендой, и это не Москва и не Сочи

Алексей Лохвицкий