Россиян хотят по-новому спасти от проблем с квартирами пенсионеров

В Госдуме готовят проект закона для борьбы с жилищным мошенничеством, который предполагает введение периода охлаждения при сделках с квадратными метрами. Деньги по ним будут находиться в банке неделю — за это время покупатель квартиры должен будет получить все необходимые документы о вменяемости продавца.

Сейчас наиболее распространено мошенничество с участием пожилых дееспособных людей. Злоумышленники уговаривают их продать своё жильё, а после этого — заявить в полицию о том, что сделка была совершена в период помутнения рассудка, написал RTVi.

Далее экспертиза устанавливает, что они не понимали своих действий, и суды признают недействительной продажу-покупку недвижимости, которая возвращается прежнему собственнику.

Однако помутнение рассудка не является продолжительным состоянием: по закону и сложившейся судебной практике, человек не может находиться в нём более суток, отметил RTVi.

И установление периода охлаждения может сделать такую схему жульничества неэффективной: участники купли-продажи квартиры будут иметь неделю на то, чтобы прийти в себя. А значит, вероятно, в судебном порядке отменить сделку как недействительную не получится.

Инициатива появилась на фоне проблем россиян с квартирами, приобретёнными у пенсионеров. Те после продажи заявляют, что на них якобы влияли мошенники, из-за чего они не осознавали, что делают. По их искам суды признают сделки недействительными.

В итоге: покупатели — без недвижимости и отданных за неё средств, продавцы — с жильём, а судьба полученных ими денег остаётся неизвестной. Подробнее об этом — в нашем материале.

Ещё один способ решить вопрос с «бабушкиными квартирами»

Предлагаемый механизм не улучшит ситуацию, так как все сделки оспариваются через суд, а период охлаждения будет на руку только банкам, в которых деньги будут «безвозмездно размещаться-морозиться на недели», высказал своё мнение член Ассоциации юристов России Никита Тарновский в беседе с ForPost.

«Другое дело, если бы нотариус, проводящий такую сделку, отвечал бы всегда — сейчас есть ограничения — своей лицензией за такие отказные сделки и это покрывалось бы страховкой. Было бы лучше. Нотариус бы проверял [тщательнее], просил бы дополнительных свидетелей и справки и так далее», — считает он.

По его мнению, проблема пенсионерских квартир — в несовершенстве механизма определения степени вменяемости продавца при сделке и слишком субъективного отношения судей, рассматривающих дела о признании купли-продажи недействительной, к этому вопросу.

«Они тоже люди и, видя бабулечку грустную, плачущую и страдающую, верят ей по умолчанию. Хотя аферисток за 60 [лет] тоже хватает», — рассуждает наш собеседник.

Оспорить сделку можно, но решение — за судьёй

Никита Тарновский обратил внимание на то, что сделки с недвижимостью и так подразумевают договорной характер: «что вы в договоре пропишете, то и будет исполняться».

«Например, деньги зачисляются [на банковский счёт продавца] после оформления сделки, деньги зачисляются за месяц до неё, с предварительным договором, без него — как угодно. Вплоть до того, что нужно продать другую квартиру или в залог оставить недвижимость, машину, собрать все справки. То есть стороны вправе обговорить все условия», — напомнил собеседник ForPost.

По его оценке, проблема не в том, как это происходит — законом предусмотрен «довольно простой, но объёмный механизм»: что участники сделки захотят, то и включат в договор, в том числе любые проверки.

«А базовый принцип проверок — сделка через нотариуса. Нотариус и так проверяет легитимность того, кто подписывает [документ], запрашивает у Росреестра справку, что человек действительно собственник и давно ли собственник, — рассказал юрист. — Если это бабушка старая, нотариус всегда по регламенту просит предоставить справку о вменяемости. Причём есть два вида справок. Простая — человек приходит в психиатрический и наркологический диспансеры и берёт [справку], что не стоит на учёте. Комиссионная, для недвижимости — человек приходит к психиатру, который выдаёт справку по результатам обследования здесь и сейчас».

Но даже при условии наличия справок, нотариального оформления сделки, проверок всех документов, совершения купли-продажи не за час, а в течение нескольких дней, передачи денег наличными или банковского перечисления средств могут возникнуть сложности, считает Никита Тарновский.

«Проблема — в отношении судов, когда идёт какой-то спор [о действительности сделки]. Приходит бабушка и говорит: "Ой, вы знаете, я была вообще невменяемой. Они меня обманули — обещали на два миллиона больше, сумму в договоре занизили. У меня нет ни переписки, ничего. Но это была моя единственная квартира, я плачу и рыдаю, мне придётся уезжать на дачу в Свердловскую область из Москвы, потому что они все мошенники". Бабушка пишет заявление, полиция проводит расследование и в итоге ничего не устанавливает. Но судья как человек субъективный на это смотрит и, умиляясь этой бабушкой, выносит такие похожие решения [о недействительности купли-продажи квартиры]», — рассуждает он.

По его мнению, иначе чем через «более адекватный подход» судей этот вопрос не решить, ведь кроме судебного способов расторгнуть сделку нет.

«Вы заключили [договор купли-продажи], Росреестр на основании документов, что всё оплачено и сделано, а то и нотариус, подаёт заявление [о регистрации договора], проводит регистрацию — и всё: вы — собственник, бабушка — не собственник. А потом начинаются "качели" от бабушек, которые через суд добиваются [признания сделки недействительной], [в ход идут] показания родственников, что бабушка на самом деле с диагнозом уже 10 лет живёт и вообще она в паллиативной помощи нуждается, ей до понедельника жить осталось, всё подарено или наследовано. Нюансов очень много, но всё в итоге упирается только в решение судьи», — заключил член Ассоциации юристов России.

Алексей Лохвицкий