Обманутые покупатели квартир объединились в негласный «профсоюз». Цель одна — вернуть жильё, купленное у бабушки, которую обманули мошенники. Однако после дела «известной россиянки» добиться этого непросто, жалуются люди.
Юристы просят не отчаиваться: есть шанс взыскать компенсацию с государства. Эксперты оценили юридический путь — невозможное возможно?
Прецедент Долиной-Лурье
Виолетта Мельникова из Петербурга стала одной из тех, кто потерял жильё после покупки квартиры у пожилой женщины. По её словам, суд проигнорировал очевидные факты: продавец передавала ключи, показывала, как снимать показания счётчиков, и подписывала документы в присутствии нотариуса.
Семья уже прописалась в квартире с «бабушкиным ремонтом», когда узнала, что продавец подала в суд и была признана потерпевшей по уголовному делу о мошенничестве, так как она в момент сделки не осознавала, что делает.
«Знаете, что удивительно: если я под влиянием мошенников пойду и украду кукурузу, то меня посадят либо дадут условный срок. А здесь провела мошенничество, пускай и под влиянием, и ничего — это не должно освобождать её от ответственности. Однако в уголовном деле нам отказали, так как продавец — потерпевшая. Хотя на самом деле потерпевшие мы, но, к сожалению, все законы сейчас играют против нас», — сказала Мельникова в интервью автору YouTube-канала «ПроПитер».
При этом покупатели не знают, как пенсионерка распорядилась деньгами. Адвокатам Виолетты не предоставляют доступ к уголовному делу пожилой женщины. По мнению Мельниковой, это происходит из-за «дыры» в законодательстве.
«А после самого вопиющего прецедента по всей стране с известной россиянкой, которой пошли навстречу, придумали такую уловочку: можно вернуть квартиру, проданную при таких обстоятельствах. Сейчас это применяется к нам, обычным людям», — предположила она.
Напомним, айтишница Полина Лурье купила у Ларисы Долиной квартиру, не заподозрив, что певица действует под влиянием мошенников. Во время сделки народная артистка вела себя спокойно и уверенно, объясняя продажу желанием «улучшить жилищные условия». В итоге суд признал, что на Долину оказывалось психологическое давление, оставил квартиру за ней, а Лурье лишилась и жилья, и 112 миллионов рублей.
«В России официально нет прецедентного права, поскольку наша страна относится к континентальной правовой системе, где источником права являются законы. А раз так, то судья должен смотреть не на решения, которые принимали другие судьи, а разбираться в каждом случае конкретно. Но, к сожалению, этого сейчас нет: экспертизы под копирку, а решения — плюс/минус — у всех одинаковые», — отметила Мельникова.
Квартирный вопрос решит Верховный суд?
Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев согласен с петербурженкой: нынешние решения по спорам, связанным с «выбытием имущества помимо воли» собственника, «часто формируются без должного анализа обстоятельств дела». В результате страдают добросовестные покупатели — те, кто приобрёл жильё законно и не имел отношения к мошенническим схемам.
Апрелев напомнил, что понятие «добросовестный приобретатель» было введено ещё в 2003 году. В наши дни практика его применения требует пересмотра, считает наш собеседник. Свою позицию он аргументирует так:
«Если гражданин доказал свою добросовестность, то возвращение квартиры прежнему владельцу возможно только при полной реституции — то есть при условии, что ему будут возмещены все уплаченные деньги. В противном случае необходимо искать альтернативные имущественные решения, особенно если речь идёт об единственном жилье».
А вот почётный адвокат России Евгений Харламов считает, что в этой истории последнее слово должно быть за Верховным судом:
«Проблема не в том, что нет правовых норм, а в том, что не выстроен единый алгоритм их применения. Верховный суд должен обозначить вектор — новый или старый, но чёткий».
Наш собеседник напомнил, что постановления пленума Верховного суда «задают ориентиры для всей судебной системы» и сейчас необходимо «подвинуть алгоритм» — уточнить, по каким признакам суды должны определять добросовестность участников сделки и какие действия считать нарушением.
Пенсионеры и квартиры
Параллельно нужно искать компромиссные варианты для спорных случаев — например, предоставление социального жилья пожилым продавцам, утратившим квартиры под давлением мошенников, считает Апрелев. Это, по его словам, «позволило бы избежать дискриминации уязвимых групп» и «сохранить доверие к сделкам с пожилыми людьми».
Он предупредил: если ситуация не изменится, рынок недвижимости может столкнуться с новой волной недоверия. Покупатели перестанут приобретать жильё у пожилых людей, опасаясь судебных последствий.
«Поэтому нужно выработать единый сценарий для судов, чтобы права всех участников сделок защищались одинаково. Если человек продаёт квартиру при участии адвокатов и юристов, которые впоследствии действуют недобросовестно, то и сам продавец должен нести ответственность. Судебная практика должна предусматривать наказание за злоупотребление правом со стороны продавца. Только тогда справедливость действительно восторжествует», — сказал эксперт.
Как вернуть деньги за купленное жильё?
Тем временем юристы нашли способ, как добросовестным покупателям вернуть деньги за квартиру, которую суд отобрал в пользу обманутых пенсионеров:
- нужно в суде доказать, что покупатель не знал о том, что продавец находится под воздействием мошенников);
- получить экземпляр судебного решения о том, что купленную квартиру вернули продавцу;
- попытаться взыскать с продавца убытки через отдельный иск;
- если взыскать с продавца ничего не смогли, нужно получить подтверждение приставов;
- собранные документы направить в суд с иском к Минфину РФ.
«В практике уже существуют успешные кейсы получения выплат. Юристы предупреждают, что Минфин РФ, скорее всего, попробует обжаловать решение, но переживать не стоит: даже если дело доходит до кассации, компенсацию обычно оставляют за покупателем», — сообщает Telegram-канал Baza.
По мнению Апрелева, «этот механизм трудно реализуем».
«Нельзя однозначно взыскать компенсацию с государства — для этого нет устойчивой судебной базы. Да и сама судебная система не идеальна, поэтому не стоит ожидать, что любой инструмент будет работать безошибочно», — пояснил он.
По словам Харламова, одна из сложностей судебного спора с Минфином — назначение экономических экспертиз. Они в, в частности, могут потребоваться для установления справедливой цены: квартира продавалась по завышенной или реальной стоимости?
Оплачивать экспертизы может как гражданин, так и Минфин РФ. Возможен и вариант, когда их стоимость разделят поровну между истцом и ответчиком, уточнил почётный адвокат России.
«Почему Минфин РФ должен нести ответственность? Сделка купли-продажи — взаимоотношения двух лиц, а не с государством. Это не муниципальное жильё. Поэтому с юридической точки зрения мне непонятен этот путь», — считает Харламов.
Он считает, что задача государства — «предложить понятный инструмент защиты», иначе «доверие к судебной системе и к рынку недвижимости будет подорвано».
Аналогичное мнение высказал Апрелев:
«Проблема не в том, что таких дел стало больше, а в том, что мошенники всегда на шаг впереди, они быстро находят слабые места системы. Пока судебная система не выработает противоядие новым моделям мошенничества, страдать будут обычные граждане».
По словам Виолетты Мельниковой, дела многих покупателей из её «профсоюза» сейчас «в стадии апелляции», и «до Верховного суда они ещё не дошли».
«Мы надеемся, что Верховный суд встанет на нашу сторону. Не стоит забывать, что у нас тоже есть пенсионеры, дети, ипотека, которую нужно выплачивать несмотря не на что. Поэтому мы надеемся на справедливый исход — обратный тому, который был у известной россиянки», — подытожила несостоявшаяся покупательница бабушкиной квартиры.
Роберт Вочовский
