В условиях, когда рыночная ипотека стоит запредельно дорого из-за высоких процентов коммерческих банков, одним из вариантов улучшения жилищных условий может стать рассрочка на оплату приобретённой квартиры.
Однако сразу скажем, что этот способ подходит далеко не всем.
Что такое рассрочка?
Под рассрочкой, по словам юриста Егора Фёдорова, в гражданском законодательстве понимается оплата приобретённого товара частями в определённый срок.
«По сути — это всё тот же договор купли-продажи в кредит с особым порядком оплаты», — пояснил юрист.
Аналитик Российской гильдии риэлтеров Константин Ламин в свою очередь отметил, что предложения о рассрочке были на рынке недвижимости всегда.
«Застройщики предлагали рассрочку в качестве дополнительной опции. И так было всегда в сегменте новостроек. Но теперь, когда ипотека практически недоступна, полагаю, что инструмент рассрочки может применяться активнее. Более того, уже сейчас застройщики предлагают оформить рассрочку, подождать, когда ставки кредитования станут ниже, чтобы переоформить договор на ипотеку», — отметил он.
Что же касается вторичного рынка, то по словам Константина Ламина, рассрочка тут большая редкость. Чаще всего о таких условиях договариваются родственники.
Чем это интересно?
По словам экспертов, рассрочка оформляется куда проще, чем ипотека.
При этом первоначальный взнос может оказаться существенно ниже, чем при займе у банка, — порядка 10–15%. Более того, многие застройщики готовы предложить рассрочку под нулевой или околонулевой процент.
«Такие проценты возможны за счёт того, что квартира в рассрочку будет обходиться дороже, чем при покупке в ипотеку или за полную стоимость сразу. Доход застройщика в этом случае зашит в стоимость квадратных метров», — объяснил Константин Ламин.
Но есть и ряд нюансов, которые делают рассрочку привлекательной далеко не для всех.
«Во-первых, нужно понимать, что купленную в рассрочку квартиру продать по той же цене в скором времени будет невозможно из-за того, что изначально её цена выше рыночной. Поэтому покупать жильё в рассрочку стоит лишь тем, кто в нём действительно намерен жить долгое время. Во-вторых, рассрочка даётся на ограниченный срок — на год, максимум на два. Поэтому платежи будут высокими даже при условии нулевой ставки. Значит, рассрочка интересна тем, кто имеет сбережения, или продающим другое жильё. Но «тянуть» её из собственных доходов могут позволить себе лишь единицы», — отметил аналитик.
Какие риски?
По словам Константина Ламина, в основном риски заключения договора рассрочки на покупку жилья лежат на стороне застройщиков, которые толком ничего не знают о платёжеспособности клиента.
«Что же касается приобретателей жилья в рассрочку, то нужно понимать, что даже в этом случае застройщик подпадает под нормы законодательства о долевом участии в строительстве жилья. А значит, он обязан открывать эскроу-счёт в банке и находится под постоянным контролем. Покупатель же в этом случае защищён законодательством. Опасность представляют лишь схемы в обход этого законодательства, типа договоров продажи будущей вещи, какие-то предварительные договоры. Это редкость, но они содержат в себе риски, поскольку не подпадают под законодательство о дольщиках», — пояснил Ламин.
Важно договариваться
Юрист Егор Фёдоров также обратил внимание на ещё один нюанс законодательства, регулирующего рассрочку платежей.
«Дело в том, что согласно ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платёж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исходя из этого, стоит изначально в договоре прописать санкции за просрочку платежа, если она случится. В противном случае можно просто лишиться жилья, которое при покупке в рассрочку будет являться залоговым имуществом, равно как и при ипотеке», — пояснил юрист.
В то же время аналитик рынка недвижимости Константин Ламин отметил, что застройщикам невыгодно расторгать договоры, поэтому они, скорее всего, будут вести переговоры с покупателем, допустившим просрочку платежа.
«Такие случаи бывают, но они достаточно редки, чтобы как-то систематизировать эту практику», — отметил он.
Андрей Мединский
