После Долиной: как Верховный суд изменил подход к спорам о продаже жилья

На вторичном рынке жилья нарастает социальное напряжение: добросовестные покупатели теряют жилье и деньги из-за продавцов, которые оказались под влиянием мошенников и по суду возвращают проданные квадратные метры.

Люди объединились в инициативную группу и записали видеообращение на Прямую линию, которая проходит сегодня, 19 декабря.

«Мы отстаиваем свои права по три-пять лет в судах. Наши семьи остаются без крыши над головой с ипотеками, а продавцы в случае возврата квартиры просто не возвращают деньги — либо банкротятся, либо платят по пять-десять тысяч рублей в месяц десятилетиями. Самое страшное — на этом месте может оказаться любой», — говорят в видеообращении люди.

В этом контексте Верховный суд задал новые ориентиры для всей практики споров о купле-продаже жилья, затронув ключевые вопросы:

• где проходит граница ответственности покупателя,
• можно ли оспаривать сделки из-за состояния продавца,
• что важнее: право собственности или фактическое проживание.

Эксперт рынка недвижимости Иван Солдатенков, участвующий в сопровождении судебных споров по сделкам купли-продажи, расставил все точки над i и дал несколько советов покупателям.

Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной из-за состояния продавца?

«В принципе можно — но не по ощущениям и не задним числом», — сказал ForPost Солдатенков.

Для этого суду нужно установить юридически значимое основание: на момент сделки продавец либо не понимал значение своих действий или не мог ими руководить, либо уже был признан недееспособным. В подобных делах принципиально важно различать мотив сделки и её правовую природу, уточнил наш собеседник.

«По мотивации сделку не расторгают. Человек может хотеть продать квартиру, чтобы отдать деньги третьим лицам — это его мотив. Но предмет сделки понятен: он нанимает риелтора, подписывает предварительные договоры, обсуждает форму расчётов, идёт в МФЦ или оформляет сделку через Домклик. Это длинный процесс, который говорит о понимании своих действий», — пояснил Солдатенков.

Именно на этом, по его словам, и «ломается» логика многих исков — когда правовую оценку сделки пытаются заменить эмоциональной историей, возникшей уже после её завершения, отмечает эксперт.

Например, в деле Долиной Верховный суд прямо указал, что ранее проведённая экспертиза не отвечала на главный вопрос: понимала ли сторона значение своих действий именно в момент сделки, а не в целом. В результате решения нижестоящих судов были отменены, право собственности оставлено за покупателем, а вопрос выселения вынесен в отдельное производство.

Обязан ли покупатель проверять психическое состояние продавца?

«Нет, прямой обязанности в законе не существует. Ни Гражданский кодекс РФ, ни подзаконные акты не требуют от покупателя запрашивать справки из психоневрологического диспансера или наркологического при каждой сделке», — ответил наш собеседник.

При этом рынок «давно выработал добровольные механизмы снижения рисков — особенно в сделках с повышенной уязвимостью», в которых участвуют пенсионеры, сказал Солдатенков. Речь идёт не о формальной справке «для галочки», а об очной психиатрической экспертизе. В Москве её проводит НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского.

«На сделку выезжает врач-психиатр, проводится беседа порядка 40 минут, всё фиксируется письменно. Если потом человек заявляет, что он «не понимал, что делал», защита предъявляет заключение. Такие документы суды воспринимают серьёзно», — подчеркнул Солдатенков.

Важно понимать: сам диагноз не равен недееспособности. Человек может иметь психиатрическое заболевание и при этом быть полностью дееспособным в момент подписания договора. Недееспособным человека признают по суду. Если продавец таковой, то на руках у него должно быть соответствующее судебное решение.

Именно поэтому попытки доказать «невменяемость задним числом почти всегда упираются в невозможность установить состояние в конкретный момент сделки», уточнил наш собеседник.

Поэтому лучше проводить полноценную экспертизу перед тем, как совершить сделку купли-продаже на «вторичке», советует эксперт.

Может ли продавец оспорить сделку после получения денег за квартиру?

Да, он может подать иск, но после позиции Верховного суда по делу Долиной сделать это стало значительно сложнее, уточнил Солдатенков. Яркий пример — решение, которое принято в Туле: в этом городе возбуждено уголовное дело в отношении 69-летней пенсионерки, которая, по версии правоохранителей, попыталась вернуть квартиру по «схеме Долиной», сообщил «Коммерсантъ».

Женщина продала однокомнатную квартиру в сентябре 2024 года за 1,6 млн рублей, а спустя несколько месяцев обратилась в суд с требованием признать договор недействительным, утверждая, что действовала под влиянием мошенников.

Суд первой инстанции иск удовлетворил: договор купли-продажи был аннулирован, а продавца обязали вернуть покупателю всю сумму. Однако затем пенсионерка отказалась возвращать деньги целиком и предложила выплачивать по 3 тыс. рублей в месяц со своей пенсии. После этого покупатель обратился в полицию, а правоохранители возбудили дело о покушении на мошенничество в особо крупном размере; женщину также обязали выписаться из квартиры. Следствие проверяет версию о возможном искажении обстоятельств сделки в суде и выясняет, могли ли родственники пенсионерки быть причастны к организации этой мошеннической схемы.

«Верховный суд, вынося решение по делу Долиной, фактически провёл жёсткую границу: мотив и последующий ущерб не равны юридическому основанию недействительности.

По тем статьям, которые он указал как неправильно применённые, дальше уже не получится свободно оспаривать сделки. Это серьёзный аргумент для защиты покупателя», — отмечает Солдатенков.

Если бы этого не произошло, то рынок вторички превратился бы в минное поле: любая сделка могла бы быть пересмотрена спустя годы по принципу «была под влиянием мошенников», отмечали ранее юристы.

Что важнее при споре о квартире: право собственности или фактическое проживание?

«Право собственности. Потому что дальше людей просто выселяют — и всё», — сказал столичный эксперт рынка недвижимости.

Право собственности определяет судьбу объекта. Фактическое проживание — это отдельная юридическая плоскость, которая решается в рамках производства о выселении. После вступления решения суда в силу спор переходит в стадию исполнительного производства, где работают уже не моральные аргументы, а судебные приставы.

Солдатенков подчёркивает, что принудительное выселение — массовая практика, особенно в ипотечных делах, где жильё утрачивается вместе с фактическим проживанием, в том числе для семей с детьми. Именно поэтому Верховный суд в деле Долиной развёл две составляющие — собственность и выселение, не став «рубить с плеча».

Напомним, Московский городской суд рассмотрит иск о выселении певицы 25 декабря.

Как решение Верховного суда влияет на практику споров о купле-продаже жилья?

«Когда есть позиция Верховного суда, ей начинают оперировать в процессах. Это такой щит для истцов и ответчиков», — отмечает Солдатенков.

Если ранее суды перекладывали последствия мошенничества на покупателей, доходя до обвинений в «недостаточной осмотрительности», то после позиции Верховного суда такие конструкции всё чаще будут сталкиваться с правовой фильтрацией, считает наш собеседник.

В итоге дело Долиной стало юридическим маркером. На фоне обращений обманутых покупателей к президенту Верховный суд показал: проведена чёткая граница между эмоциями, мотивами и правом.

«Именно поэтому это решение важно для миллионов людей, которые уже купили или только собираются покупать жильё на вторичном рынке», — подытожил наш собеседник.

Роберт Вочовский