Две трети квартир в новостройках не проданы: что происходит с рынком жилья в 2026 году

На первичном рынке жилья в России усиливается дисбаланс: продано лишь около 32% площадей, тогда как остальная часть остаётся невостребованной из-за низкого спроса и наращивания площадей строительства, пишут «Известия».

Общее количество непроданных квартир оценивается примерно в 1,6 млн штук, согласно данным Единой информационной системы жилищного строительства.

Эта тенденция отслеживается уже несколько лет. Если в 2021 году в новых проектах реализовывалось около 70% жилья, то к 2025-2026 годам показатель снизился до 51% по текущим продажам и до 32% — по общей распроданности.

В 15 регионах России уровень продаж квартир 2026 года ввода не превышает 50%, в большей части — держится в пределах 30%.

Где ситуация хуже всего

Наиболее заметный избыток предложения наблюдается в регионах с активным строительством. В Краснодарском и Красноярском краях не продано около 80% жилья, в Башкирии — 78%, в Воронежской, Ленинградской областях и Пермском крае — около 76%.

На крупнейших рынках ситуация выглядит устойчивее: в Москве реализовано около 52% площадей, в Санкт-Петербурге — 61%, в Московской области — 63%. Однако даже здесь показатели ниже, чем несколько лет назад.

Почему спрос не успевает

Главная причина — масштабное наращивание объёмов строительства в 2023-2024 годах. Девелоперы активно запускали новые проекты, но спрос за этим не успел. В результате предложение стало значительно превышать потребности рынка и процент распроданности упал, объяснил аналитик Ян Гравшин.

Дополнительное давление оказали изменения в финансовых условиях — отмена массовой льготной ипотеки, ужесточение семейных программ, высокая ключевая ставка и снижение доступности кредитов. Это ограничило круг потенциальных покупателей.

Ситуацию усугубляет и рост себестоимости строительства. Дорожают материалы, рабочая сила и финансирование, из-за чего девелоперы не могут существенно снижать цены для ускорения продаж.

Наконец, снизилась инвестиционная привлекательность новостроек. Цены на первичном рынке зачастую выше, чем на вторичном, а разница в суммах, необходимых для покупки на раннем этапе и ближе к сдаче дома, заметно сократилась.

Покупатели меняют стратегию

Меняется и поведение покупателей. Чаще выбор делается в пользу квартир на финальной стадии строительства. В домах, близких к сдаче, распроданность достигает около 77%.

Доля непроданных квартир в домах на начальной стадии строительства растёт — это становится новой нормой рынка. Некоторые девелоперы сознательно не выводят на рынок часть объектов, чтобы реализовать наиболее ликвидные объекты к концу строительства.

В Минстрое оценивают ситуацию сдержанно: снижение показателей распроданности там объяснили изменением стратегий застройщиков — чтобы не брать дорогой кредит, деньги накапливают на эскроу. Так ставка получается ниже и не перекладывается на стоимость квадратного метра.

Что ждёт рынок недвижимости

Эксперты допускают, что при сохранении слабого спроса возможны задержки строительства, смена собственников проектов и переход активов под контроль банков, считает аналитик Светлана Опрыжко.

Однако этот сценарий пока считается пессимистичным: ожидается постепенное снижение ключевой ставки, которое может оживить покупательский спрос.

В среднесрочной перспективе рынок может перейти к «рынку покупателя», прогнозирует директор по аналитике и ценообразованию Юлия Пичугина.

Конкуренция будет строиться не на объёмах, а на качестве и уникальности проектов. Девелоперы уже начинают сокращать запуск новых объектов, пытаясь сбалансировать предложение.

В 2026 году темпы роста показателей нераспроданности сохранятся, комментирует Давид Худоян из Optima Development, особенно в регионах с избытком предложений. Наиболее уязвимыми остаются небольшие и средние застройщики, а также сегмент массового жилья.

Дальнейшее развитие рынка во многом будет зависеть от изменения денежно-кредитной политики и возможных мер по поддержке спроса со стороны государства, констатировала аналитик из «Финам» Кристина Гудым.

Без снижения ставок и удешевления ипотеки проблема непроданных квартир быстро не решится. Для крупных игроков она обернётся замедлением запусков и ростом скидок, а для слабых компаний — риском реструктуризации, переносов сроков и ухода с рынка.