Банки вновь отбирают жильё за долги: как сберечь ипотечные квадратные метры?

В День дурака, 1 апреля, вступило в силу решение Центробанка РФ об отмене рекомендации не изымать единственное жильё у должников по ипотеке. Также с сегодняшнего дня банки не будут предоставлять ипотечные каникулы из-за заболевания коронавирусом или значительной потери дохода.

По оценке экономистов, к апрелю граждане не смогли финансово оправиться от пандемии. Поэтому изъятия единственного жилья за долги некоторым не избежать. Риелторы прогнозируют, что к осени залоговые квартиры будут массово выставлены на продажу. Никто не берётся делать прогноз, сколько россиян к сентябрю окажутся на улице.

От том, есть ли способ сберечь «золотые» ипотечные квадратные метры, — в материале ForPost.

Ради удешевления квадратного метра

Напомним, в прошлом году в закон «О потребительском кредите» внесли «коронавирусный пакет», добавивший к перечню трудных жизненных ситуаций увольнение с работы в период пандемии, оформленную у врача нетрудоспособность, которая длится более двух месяцев, а также снижение дохода на 30% и более.

Одновременно ЦБ выпустил рекомендацию не взыскивать единственное жильё должника.

Она перестала действовать с 1 апреля. Теперь, если должник по ипотеке проходит процедуру банкротства, единственное жильё, находящееся в залоге у банка, будет изъято. Просьбы повременить с изъятием из-за трудностей, вызванных пандемией, на банкиров больше не действуют. Пришло время платить по счетам.

По мнению доцента кафедры «Финансы и кредит» Школы экономики и менеджмента Дальневосточного федерального университета Максима Кривелевича, Центробанк принимает верные решения в вопросах, связанных с ипотекой.

«Решение ЦБ — управление стоимостью недвижимости, ничего более. Не надо здесь искать социальной подоплёки. Центробанк отвечает за уровень цен в стране. Он просто делает свою работу. В данном случае он делает её хорошо. Благодаря льготной ипотеке ЦБ разогнал рынок строительного жилья в кризис, а теперь он тормозит гиперинфляцию квадратного метра. Это разумный, деловой подход», — подчеркнул Кривелевич в беседе с корреспондентом ForPost.

Напомним, в конце прошлого года резко подорожали квартиры. На эту проблему обратил внимание президент Владимир Путин. Глава государства рекомендовал правительству принять меры по снижению стоимости квадратного метра. Члены Кабмина обещали разобраться в сложившейся ситуации. В феврале этого года глава Центробанка Эльвира Набиуллина предложила отказаться от льготной ипотеки под 6,5% на новостройки и ввести новую меру — адресную поддержку россиян по ссудам на квартиры.

Читать также: Кризис ипотеки идёт в Россию

Рекомендация рекомендации рознь

Вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев сомневается, что решение ЦБ по ипотечникам поможет сбить цены на жильё. Он напомнил: предложение мегарегулятора финансового рынка не отбирать единственное жильё за долги по ипотеке носило рекомендательный характер. К нему банки могли как прислушиваться, так и не обращать внимания.

По словам Апрелева, к осени на рынке появится жильё, подвергшееся взысканию. Изъятие квартир за долги — процесс длительный. Он занимает примерно полгода.

«Это не очень важное событие для рынка, так как власти и Центробанк почти никак не могут повлиять на стоимость недвижимости в регионах. Она формируется реальным спросом и предложением. Даже если бы в конце прошлого года все услышали Путина и стали упрощать процедуры получения земельных участков, выдачи проектного финансирования, то в краткосрочной перспективе это бы никак не отразилось на ценах на недвижимость. Строительный цикл длится несколько лет», — сказал собеседник ForPost.

По данным Апрелева, в марте жилищная инфляция в Москве была на уровне 0,5%. По сравнению с декабрём 2020 года рост цен на недвижимость в столице замедлился. Ситуация, складывающаяся на жилищном рынке Москвы, «не связана» с решением ЦБ по ипотечникам или вмешательством президента в жилищный вопрос.

Апрелев подчеркнул: все, кто хотел решить свои жилищные вопросы, уже приобрели недвижимость. Люди понимают, что дальше цены на жильё расти не будут. Стимул быстрой покупки квартиры отсутствует. По словам Апрелева, это основные причины стабилизации цен на недвижимость. Пока увеличение стоимости квадратного метра не предвидится.

Читать также: Малогабаритное будущее: что выгоднее сейчас — покупать или снимать квартиру

Всё не так плохо

«У банка нет интереса получить в собственность недвижимость и заниматься её реализацией. Им придётся нести эксплуатационные расходы за изъятые квартиры. Поэтому банки не должны массово изымать квартиры должников. Им необходимо договариваться с проблемными клиентами», — подчеркнул вице-президент Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.

По его словам, есть несколько способов решения, казалось бы, нерешаемой проблемы. Один из них — помощь банка в реализации проблемной залоговой недвижимости.

Допустим, долг по ипотеке равен двум миллионам рублей. Банк вместе с должником реализует квартиру за 3 млн рублей. Основная сумма от продажи квартиры идёт на погашение основного долга по ипотеке, а на оставшуюся сумму должнику приобретается малогабаритное жильё или квартира в другом населённом пункте, где квадратные метры стоят дешевле.

Апрелев подчеркнул: такой способ ведёт к ухудшению жилищных условий заёмщика. Но он помогает спасти человека от статуса «бездомный».

Исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева уверена: выселение из ипотечной квартиры — это крайняя мера, на которую банки «будут идти в исключительных случаях». В беседе с корреспондентом ForPost она отметила: ипотечники — самые ответственные заёмщики. Они стараются избежать просрочек по кредиту, так как понимают, что это история не на один день.

Слова Лазаревой подтверждает президент Ассоциации российских банков, доктор юридических наук, академик РАН Гарегин Тосунян.

«В пандемию люди добросовестно платили по кредитам, даже тогда, когда у них была возможность взять каникулы. Только небольшая часть воспользовалась ими. Банки были удивлены, насколько ответственно и серьёзно люди отнеслись к своим обязательствам. Особенно на фоне популистских заявлений, которые звучали в начале пандемии. Речь шла о том, что банки должны создавать комфортные условия для заёмщиков, при этом популисты не уточняли, за чей счёт кредитные учреждения должны это делать», — отметил в беседе с корреспондентом ForPost Тосунян.

Он подчеркнул: в пандемию Центробанк «повёл себя грамотно», создав условия, при которых регуляторная нагрузка не мешала отношениям между банками и заёмщиками. Тосунян отметил, что ЦБ и сейчас «ведёт грамотную политику». Отмену рекомендации не изымать единственное жильё у должников по ипотеке он назвал «справедливым решением», так как невозможно «бесконечно продлевать ипотечные каникулы». В противном случае это привело бы «к расхолаживанию участников рынка и дестабилизировало работу банков».

«Конечно, сейчас банки будут предпринимать попытки изъять единственное жильё. Суды как проводники политики государства не заинтересованы в том, чтобы в нашей стране формировался класс бездомных. Поэтому судьи внимательно будут изучать такие споры. Сейчас многие банки так же гибко относятся к этому вопросу. Центральный банк также будет смотреть за тем, чтобы кредитные учреждения не перебарщивали при взыскании долгов. Мегарегулятор сейчас делает особый акцент на защите прав потребителей. И банки это понимают. Поэтому вряд они будут злоупотреблять изъятием жилья», — подчеркнул Тосунян.

По его мнению, должников по ипотеке, оказавшихся в кризисной ситуации, должно защищать государство. Если заёмщик потерял работу, то власти должны помочь ему в трудоустройстве, а также оказать поддержку в виде соцвыплат, которые пойдут на частичное погашение ипотечного займа. Выход заёмщика из кризисной ситуации — комплексная задача, которую, уверен Тосунян, «должна решаться сообща».

Читать также: Россияне массово скупают Крым в ипотеку

Помочь нельзя выселить

Исполнительный директор проекта «За права заёмщиков» Евгения Лазарева отметила, что государственная программа рефинансирования ипотечных кредитов «никуда не делась». Также действует закон «Об ипотечных каникулах», который был принят не без активного участия ОНФ.

«Очень большое количество потребителей в пандемию воспользовались ипотечными каникулами по вышеупомянутой госпрограмме, а не специальными мерами поддержки, которые были введены на период пандемии и касались ограниченного числа заёмщиков. Безусловно, у клиентов банков не всё гладко. Поэтому я уверена, что действие госпрограмм по ипотечным каникулам продолжится», — подчеркнула Лазарева.

Она отметила, что в пандемию банки приобрели опыт по реструктуризации долга и ввели достаточно много программ по рефинансированию кредитов. Кредитные учреждения сейчас не идут навстречу только заёмщикам, у которых пять кредитов и более. Таких клиентов проще обанкротить, чем реструктуризировать их долг.

Поэтому гражданам, которые оказались в сложной ситуации, Лазарева советует идти в банк и договариваться о рефинансировании и реструктуризации долга. Если кредитное учреждение отказывает заёмщику в этом праве, ему можно поискать более лояльных кредиторов на финансовом рынке.

Лазарева предостерегла россиян от похода к якобы юристам, которые через соцсети обещают решить финансовые проблемы. По её словам, услуги таких дельцов «до добра не доведут». С их помощью граждане «точно лишатся своего единственного жилья».

В данном случае, советует она, лучше обратиться за помощью в Службу защиты прав потребителей финансовых услуг, которая работает при Центробанке, где человеку окажут бесплатную консультацию и помогут в решении проблемы. Также за помощью можно обратиться к региональному финансовому омбудсмену, в чьи полномочия входит и работа с банками. С его помощью также можно решить возникшие финансовые споры. 

Вступиться за заёмщика могут и кредитные правозащитники, которые работают при Общероссийском народном фронте. Специалисты готовы бесплатно оказать помощь ипотечнику, который находится на грани выселения из единственного жилья.

Лазарева подчеркнула: ситуация по защите прав заёмщиков сейчас значительно лучше, чем пять лет назад. Главное, чтобы граждане не совершали глупостей, в числе которых попытка взять новый кредит, чтобы погасить уже имеющиеся долги. Россиянам нужно учиться договариваться с банками, а не идти на поводу у паники.

Тем временем пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков заявил журналистам, что сохраняется угрозы третьей волны коронавируса. Правительственный штаб, в отличие от Центробанка, «не ослабляет внимания к теме коронавируса, сохраняя целый набор ограничений». Поскольку пандемия коронавируса — больше не уважительная причина, чтобы не платить по счетам, гражданам придётся применить все имеющиеся навыки риторики, чтобы не оказаться на улице.

В народе говорят: «Цыплят по осени считают». К сентябрю станет понятно, насколько за пандемию банки и граждане научились понимать и слышать друг друга и сколько людей окажутся вынужденными бездомными. Возможно, государству пора строить новые ночлежки для бомжей, так как в скором времени там будут искать спасения от ветра и холода и экс-ипотечники.

Читайте также: Найден способ сделать ипотеку в России более доступной

Роберт Вочовский