Аналитики разводят руками — за последние три года недвижимость в России подорожала на 82%. Многие россияне лишились шанса улучшить жилищные условия, отметил финансовый аналитик Виталий Калугин. О том, кто виноват и что делать, — в материале ForPost.
Кто виноват?
За несколько дней до наступления 2023 года вице-премьер Марат Хуснуллин привёл оптимистичные данные: в России введены исторические 100 млн кв. метров жилья. По его словам, такой объём введённого жилья помог улучшить жилищные условия 3,6 млн семей.
«В 2023 году сохранить текущие темпы ввода жилья будет тяжело», — отметил вице-премьер.
Чёрные пятна на радужном рынке недвижимости в апреле 2023-го нашли аналитики. То, что введены рекордные 100 млн кв. метров жилья, — хорошо, но плохо — что квартиры в новостройках недоступны для большинства граждан. «Известия» со ссылкой на аналитиков сообщили: жильё в России подорожало на 82% за последние три года.
Частично эти данные подтвердил сервис покупки жилья Домклик: только в ноябре 2022 года средняя стоимость квадратного метра по стране на первичном рынке увеличилась на 1,5% — с 119 до 120 тысяч рублей. Такой вывод аналитики сделали, изучив ипотечные сделки.
Сильнее всего квадратные метры подорожали в Татарстане (+14%), Башкортостане (+6%) и Краснодарском крае (+5%).
«Основная причина скачка цен на недвижимость — низкая ставка по ипотеке. В пандемию хотели разогреть экономику для того, чтобы рынок не ушёл вниз. Ввели льготную ипотеку на приобретение нового жилья для всех категорий граждан и льготную ипотеку для отдельных категорий. Это и стало причиной всех бед. Наверное, ставку нужно было делать немного иной, чтобы сохранить поддержку отрасли и избежать разгона цен. Видимо, в своё время эту ситуацию в ЦБ не откорректировали, поэтому сейчас мы получили такой результат», — сказал президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
На эту проблему указывают и аналитики Центробанка: доля доступного жилья за последние три года сократилась до 70%.
Напомним, льготная программа ипотеки с господдержкой была введена в апреле 2020 года для поддержания рынка недвижимости на фоне резкого падения покупательского спроса. Изначально срок действия программы был определён до 1 ноября 2020 года, а затем продлён до 1 июля 2024 года. С октября 2021 года программу также расширили на частные дома.
Подробнее об этом в материале Льготная ипотека вызвала взрывной рост цен на жилье в Севастополе
Когда жильё станет дешевле?
Финансовый аналитик Виталий Калугин уверен: льготная ипотека сыграла с рынком недвижимости злую шутку.
«Банки и застройщики под льготную ипотеку готовы были принимать 10–15% от первоначального взноса. Некоторые россияне вносили потребительский кредит в качестве первоначального взноса и становились участниками программы. В итоге на первичном рынке жилья ¾ всех квартир покупалось в ипотеку сроком до 24 лет. Он был увеличен с 18–20 лет, чтобы снизить ежемесячный платёж. Повышенный спрос спровоцировал резкий скачок цен на квартиры в новостройках. Теперь людям нужно не пить и не есть минимум 8 лет, чтобы купить квартиру», — сказал ForPost Калугин.
Вторая беда — рынок новостроек стал непредсказуемым. По данным Калугина, образовался «огромный навес» непроданных квартир. На их реализацию уйдёт минимум 3–4 года.
Несмотря на пустующие квартиры, застройщики пока не планируют снижать цены на квадратные метры. Благодаря льготной ипотеке они накопили «финансовый жирок», который позволяет им работать на фоне падения потребительского спроса.
«Когда жирка не станет, жильё начнёт дешеветь. Кто первый из застройщиков начнёт снижать цены на 25–30%, тот выживет», — уточнил Калугин.
Он считает, что это произойдёт ближе к 2025 году. За два года, отметил Калугин, разрыв между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья должен сократиться до минимума. Сейчас наблюдается рекордный разброс цен.
«Никогда такого не было, чтобы квадратные метры на первичном рынке жилья были дороже на 20–25%, чем на вторичном. «Вторичка» стагнирует и сильно отстаёт в цене, так как все фонды ушли в «первичку», где есть льготная ипотека. Поскольку на «вторичке» более реальная цена, к ней и будет стремиться первичный рынок. Это неизбежно», — уточнил финансовый консультант.
Читайте также по теме: «Путинки» вместо «хрущёвок»: в Госдуме анонсировали десятилетие перестройки городов
Что делать?
Программа льготной ипотеки может заработать и на вторичном рынке жилья. Этот вопрос 13 апреля обсуждался на встрече президента Владимира Путина с гендиректором «Дом. РФ» (оператором льготной ипотеки) Виталием Мутко. Глава государства уверен: льготная ипотека на вторичном рынке жилья «будет положительно отражаться на отрасли».
Мутко согласился с президентом. По его данным, люди чаще покупают квартиры на «вторичке», где квадратный метр дешевле, чем в новостройках. Однако, уточнил Мутко, мер поддержки на этом рынке недвижимости достаточно. Он считает, что торопиться с запуском льготной ипотеки на вторичном рынке жилья не стоит.
Аналогичной точки зрения придерживается и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. Он отметил, что потребуется большой объём бюджетных средств, чтобы запустить программу льготной ипотеки на вторичном рынке. Лучше работать в другом направлении — снижать ключевую ставку.
«Если ключевая ставка будет ниже, то и субсидирования не потребуется», — приводит РИА Новости слова Хуснуллина.
Читайте также: Работников «оборонки» поддержат льготным съёмным жильём
Что выгоднее — снимать или брать ипотеку?
Пока рынок стабилизируется, финансовый консультант Виталий Калугин не советует брать ипотеку.
«Это абсолютно безумная вещь — граждане берут на себя обязательства, которые могут стать неподъёмными. Жизнь стала слишком непредсказуемой», — сказал Калугин.
Арендный рынок жилья, напротив, выходит из тени. Налоги для собственников стали более щадящими. До 2019 года у владельцев квартир было два варианта законно сдавать недвижимость: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. Поэтому многие из собственников предпочитали оставаться в тени.
Три года назад власти сделали шаг навстречу арендодателям. Самозанятым разрешили платить налог в 4% с дохода от сдачи недвижимости в найм.
Рассмотрим конкретный пример. Собственник сдаёт квартиру за 30 тысяч рублей в месяц. Коммунальные услуги по счётчикам оплачивает квартиросъёмщик. В месяц в статусе самозанятого владелец будет платить всего 1200 рублей налога, а не 3900, как раньше.
«Повторюсь: сегодня выгоднее снимать квартиру, чем платить ипотеку. Жильё сдаётся под 4,5% годовых, тогда как ипотеку на вторичном можно оформить минимум под 11% годовых. Разница не в пользу ипотечного займа», — резюмировал Калугин.
Читайте также: Почему ипотека для всех под 5% не так хороша, как кажется
Роберт Вочовский
Обсуждение (2)
Ввести налог не с кадастровой стоимости недвижимости, а с её коммерческой стоимости. Выросла цена и расти налог. Жёстко, мне тоже не выгодно, но похоже по-другому никак.