Севастополь готовится обогнать Санкт-Петербург

Севастополь занял первое место в России по росту стоимости квадратного метра в новостройках. Об этом свидетельствуют результаты анализа рынка нового жилья, проведённого порталом «Мир Квартир».

Авторы исследования уточняют, что за год из 70 рассмотренных городов России, несмотря на «заградительные ставки по ипотеке», рост цен квадратного метра в новостройках отмечен в абсолютном большинстве городов – 67.

Но если в среднем по стране цена квадратного метра с октября 2024 года увеличилась на 10,3% – до 151,5 тыс. рублей, то в Севастополе, занявшем в рейтинге первое место, цена «квадрата» за год «взлетела» более чем на треть (+33,9%), превысив отметку в 250 тыс. рублей. В общем, средняя цена новой квартиры в городе-герое увеличилась на 23,3%, благодаря чему ценник преодолел планку 12 млн рублей.

В целом по стоимости квадратного метра Севастополь занимает четвёртое место в стране, уступая только Москве, Сочи и Санкт-Петербургу. Но при условии сохранения рекордных темпов роста кв. м, Севастополь уже в следующем году может обойти северную столицу, где один «квадрат» в новостройке оценивается сейчас в 278 тыс. рублей (+10% за год), а целой квартиры – в 12,7 млн рублей (+2,4% за год).

Для сравнения, в Симферополе, где зарплаты второй год подряд оказываются выше севастопольских, цена квадратного метра в новостройке оценивается сейчас в 175 тыс. рублей (+7,7% за год), а сами квартиры продаются в среднем по 8,8 млн рублей (+0,9% за год).

Разницу между темпами роста одного квадратного метра и квартиры в целом эксперты объясняют сокращением площадей квартир в новых проектах – с 52,8 до 51,5 кв. м, то есть на 1,3 «квадрата» за год.

Как купить квартиру в Севастополе

Очевидное следствие рекордного роста стоимости квартир в Севастополе – фактическая невозможность их покупки обычными горожанами. Специалисты уже подсчитали, что приобретение квартиры в ипотеку по актуальной рыночной ставке (более 20%) доступно лишь 3,3% семей региона. Это самый низкий показатель в России, из-за чего ипотека в Севастополе уже признана самой недоступной в стране.

Даже при условии, что квартира в Севастополе стоит не 12, а 10 млн рублей, 4 из которых у вас уже есть для первоначального минимального взноса, из расчёта на 20 лет (при актуальной процентной ставке примерно в 25%) размер ежемесячного платежа составит 122,7 тысячи рублей.

В результате за 6 млн рублей заёмщик спустя 20 лет выплатит почти 29,5 млн рублей, а с учётом ещё 4 млн рублей, внесённых изначально, финальная стоимость квартиры составит около 33,5 млн рублей.

Более реальное предложение – семейная ипотека, которая доступна севастопольским супругам с одним ребёнком до 6 лет или двумя детьми возрастом до 18 лет. Но и здесь изначально высокая стоимость жилья – даже при соответствии условиям льготной программы – становится для многих непреодолимым препятствием.

Дело в том, что в отличие от Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где на льготных условиях семейной ипотеки (по ставке 6% годовых) можно получить до 12 млн рублей, в Севастополе, как и в остальных регионах России, максимальный размер кредита не может превышать 6 млн рублей.

Это означает, что даже из расчёта стоимости квартиры в 10 млн рублей, севастопольским семьям, даже попадающим под условия семейной ипотеки, придётся внести первоначальный взнос сразу на уровне 4 млн рублей.

Второй вариант – это выплата части суммы уже не по льготной, а по рыночной ставке. То есть при условии, что квартира стоит 10 млн рублей, семья может внести 2 млн рублей в качестве первоначального взноса (по правилам семейной ипотеки минимальный первоначальный взнос составляет 20% от стоимости квартиры), получить 6 млн рублей под льготные 6%, а недостающие 2 млн рублей – уже по рыночной ставке, которая сегодня в случае с ипотекой обычно превышает 20%.

При условии, что квартира стоит не 10, а 12 млн рублей, в первом случае придётся сразу внести 6 млн рублей (взяв оставшиеся 6 млн по ставке 6%), а во втором – внести 2,4 млн рублей в качестве первоначального взноса (минимум 20% от цены квартиры), взять 6 млн рублей под 6%, а оставшиеся 3,6 млн рублей – выплачивать по ставке около 25%. Перспективы такой сделки явно не обрадуют молодые семьи.

Андрей Гринев