Прогноз цен на недвижимость в Украине, Крыму, 2012

Прогноз цен на недвижимость в Украине, который наши эксперты давали на 2011 год, в основном совпал с реальными событиями. Почему мы сейчас пытаемся подвести итоги этого года и предсказать то, что будет происходить на рынке недвижимости в 2012 году? Все дело в том, что события в мировой экономике усилили свою негативную динамику и, хотя это и было предсказуемо, но точные сроки таких событий никто предугадать не мог.

И эту статью мы решили опубликовать еще осенью 2011 года, так как многим нашим пользователям необходим ответ по динамике цен на недвижимость именно сегодня, чтобы скоординировать свои действия.

В момент разворачивания кризиса можно много потерять или много заработать, а вероятность первого или второго находится на уровне подброшенной монеты. Те, у кого есть капитал, многим рискуют, но рискуют не последним. У них есть выбор. Те же, кто копил деньги на покупку квартиры лично для своего проживания, наш совет, покупайте лучше сейчас. Может быть, цены и упадут, но не стоит рисковать, будущего никто не знает.

Мы в своих прогнозах цен на недвижимость в Украине на 2011 год допускали падение цен не более 5% до конца года. Эти показатели планомерно выполнялись, но наступило обострение (или вторая волна) экономического кризиса. И цены неожиданно пошли вверх. Почему? Да по той же причине, почему пошли вверх цены на золото. Это недоверие к бумажным деньгам. Цены на золото сейчас колеблются в большом диапазоне, что свидетельствует о неопределенности положения на рынках. Колебания цен на недвижимость, из-за ее специфики, можно отследить в периоде не менее двух недель - месяца. Но год еще не закончился и в случае повышения курса гривны к доллару выше 8 грв/дол. цены снова пойдут вниз.

По нашим прогнозам цен на недвижимость в Украине, 2012, цены стабилизируются и снова начнут медленно падать по следующим причинам:

Курс гривны к доллару, 2012.



Динамика развития рынка недвижимости Украины свидетельствует о том, что, хотя практически все крупные сделки по купле-продаже номинируются и осуществляются в долларах США, реальная их привязка приходится на национальную валюту.

По крайней мере, до 2011 года (как будет дальше покажет время) доллар был финансовым убежищем и средством сбережения на подобие золота. Но если золотые слитки купить проблематично, а обменять обратно можно только со значительными потерями, то для валютных спекуляций были созданы максимально благоприятные условия.

Дело в том, что доллар в разных странах стоит по-разному. В Украине он стоит 8 гривен. Инфляция в США в несколько раз меньше, чем в Украине, а если это продолжается в течение нескольких лет, то в последующем неминуемо произойдет обвал гривны, как это уже наблюдалось в 1998г. и 2008г.

В 2011 году, как и в предыдущие годы, наблюдается высокая инфляция при стабильном курсе гривны к доллару. Доходит до того, что многие товары и услуги в Украине стоят дороже, чем в США и Европе. В конечном итоге это опять приведет к обвалу гривны и выравниванию цен. И сразу за этим событием последует пропорциональное снижение цен на недвижимость. По показателю валютных курсов прогноз цен на недвижимость в Украине, 2012 абсолютно негативный.



Доллар вверх – цены на недвижимость вниз.



Рынок недвижимости, который до сих пор не может восстановиться после своего обвала в 2008 году могут ждать новые потрясения. И связано это с возможным ростом курса доллара и ограничениями, принятыми правительством, по совершению валютообменных операций в конце сентября 2011 года. Конечно, этого может и не произойти, но давайте рассмотрим как будут вести себя цены на недвижимость в этом случае.

Не секрет, что подавляющее большинство объектов жилой недвижимости оценивается в долларах США и взаиморасчеты при покупке производятся в этой же валюте. Как свидетельствует динамика развития рынка недвижимости Украины, цены на квартиры весьма чувствительны к курсовым колебаниям пары гривна – доллар. Как только происходят “скачки” в ту или иную сторону, то автоматически цены на недвижимость меняются прямо пропорционально изменению валютного курса.

В дальнейшем, с течением времени, цены могут плавно изменяться в ту или иную сторону. Но на коротких интервалах, стоимость на квартиры всегда изменялась синхронно с валютным курсом.

Как поведет себя гривна по отношению к доллару, покажет ход дальнейших событий. Но то, как они начинают развиваться, говорит о том, что гривна будет слабеть. С одной стороны, правительство верстает бюджет на 2012 год, принимая за расчетную базу примерно 8 гривен за доллар. Таким образом, официальный курс планируется удерживать возле этой отметки. Но с другой стороны, есть признаки того, что параллельно может сложиться другой, более высокий курс.

Если это произойдет, то для подавляющего числа граждан будет практически доступен как раз этот более высокий курс. И естественно цены на недвижимость будут пересмотрены в сторону уменьшения.

Конечно, это произойдет не одномоментно, но достаточно быстро. Рынок недвижимости отличается большой инерционностью и, даже при наличии очевидных перепадов, их практическая реализация растягивается во времени.

Как будет происходить падение цен недвижимость в случае снижения курса гривны? Предположительно в первые один – два месяца резко упадет количество сделок по купле – продаже. Прежде всего, паузу возьмут покупатели, осознав, что их наличная валюта выросла в цене и, что теперь квартиры должны стоить дешевле. Затем паузу возьмут продавцы, естественным образом надеясь продать дороже. Но после двух-трех месяцев затишья, количество сделок по купле – продаже понемногу начнет увеличиваться, но уже на новом ценовом уровне.



Невозможность возобновления ипотечного кредитования.



Уже сейчас становится ясно, что никакого серьезного ипотечное кредитование в Украине не будет. В условиях того, что все больше экспертов приходят к мнению, что курс гривны неминуемо упадет, банкирам гораздо выгоднее заниматься валютными спекуляциями, чем реальным кредитованием.

Как будет происходить падение цен недвижимость в случае снижения курса гривны? Предположительно в первые один – два месяца резко упадет количество сделок по купле – продаже. Прежде всего, паузу возьмут покупатели, осознав, что их наличная валюта выросла в цене и, что теперь квартиры должны стоить дешевле. Затем паузу возьмут продавцы, естественным образом надеясь продать дороже. Но после двух-трех месяцев затишья, количество сделок по купле – продаже понемногу начнет увеличиваться, но уже на новом ценовом уровне.



 

Рынок недвижимости, который до сих пор не может восстановиться после своего обвала в 2008 году могут ждать новые потрясения. И связано это с возможным ростом курса доллара и ограничениями, принятыми правительством, по совершению валютообменных операций в конце сентября 2011 года. Конечно, этого может и не произойти, но давайте рассмотрим как будут вести себя цены на недвижимость в этом случае.

В этом плане наш прогноз недвижимости Украины, 2011 г исполнился. По возросшему количеству посетителей на наш сайт по запросу – Ипотечное кредитование, можно сделать вывод, что граждане готовы брать кредиты под более низкие проценты и в обществе есть ожидание того, что эти проценты будут снижены. Реальная экономическая обстановка в Украине и соотношение валютных курсов, показывают, что снижения процентных ставок не будет.

Возобновление ипотечного кредитование возможно только в случае принятия отдельной программы правительством и за счет дополнительного бюджетного финансирования. Учитывая последние заявления правительства принятие такой программы для отдельных категорий граждан вполне вероятно. >

Подводя итог можно сказать, что прогноз цен на недвижимость в Украине, 2012 остается негативным. Динамику и конечные цифры снижения цен на недвижимость предсказать трудно, поскольку не понятно, как в условиях кризиса будут чувствовать те или иные мировые валюты, но вероятнее всего падение составит не более 5-10%.