Нынешнее межсезонье обошлось севастопольским ритейлорам слишком дорого. Стремительное снижение продаж заставило многих из них закрыться или искать более дешевые помещения на окраинах города. Особенно массово бизнесмены покидают торговые центры, собственники которых не спешат уменьшать арендные ставки. Летний наплыв отдыхающих может несколько сгладить ситуацию, однако уже осенью спад покупательской активности накроет регион с новой силой, что приведет к снижению цен на помещения на 70%.
Неторговое настроение
Ритейлоры потеряли интерес к Севастополю. Город, который за последние два-три года продемонстрировал, пожалуй, наиболее яркий в стране пример активизации рынка коммерческой недвижимости, когда спрос на торговые площади ежегодно рос на 40–50%, а цены удваивались (на конец 2008 г. арендные ставки достигли отметки в $150/кв. м), сейчас не менее стремительно катится по наклонной. По оценкам аналитика местной риэлторской компании НТН Елены Казаковой, спрос на аренду и покупку помещений за последние полгода упал на 45%. Сравнительно активными, как ни странно, остаются банки и консалтинговые фирмы, сумевшие удержаться на плаву, — они по-прежнему открывают филиалы. Выгодными клиентами риэлторов являются также продуктовые сети и стоковые магазины, реализующие одежду и обувь известных ТМ. Вопреки ожиданиям они используют любую возможность расширить свой бизнес в этом населенном пункте.
В то же время, как отмечает основатель инвестиционно-консалтинговой компании «Конэкс» Павел Ульянов, большинство фирм, в том числе и национального масштаба, которые ранее заявили о расширении своего бизнеса в Севастополе, с началом кризиса отказались от подобных планов. «В итоге многие забронированные в прошлом году потенциальными арендаторами и покупателями площади, так и остались незанятыми. Более того, некоторые компании пытаются избавиться от уже купленных или снятых помещений, выставляя их в субаренду и на перепродажу. К примеру, местная торговая сеть «Панорама» сдает в аренду свои магазины в центре города на улице Генерала Петрова, фирма МСК съехала с площадей на втором этаже нового торгово-офисного комплекса на улице Генерала Острякова», — рассказывает эксперт. Он добавляет, что с началом кризиса большинство владельцев помещений, побаиваясь оттока арендаторов, зафиксировали ставки в гривне по курсу 5,0 грн./$. Но постояльцам этого показалось мало: они все чаще требуют снижения цен как минимум на ближайшие полгода, а то и до конца 2009 г. Некоторые просят собственников разрешить им сдавать лишние площади в субаренду. Причем, как отмечает независимый эксперт в области недвижимости Крыма Виктория Светкова, наиболее ожесточенно торгуются постояльцы, снимающие самые маленькие помещения в 30 кв. м, которые в благополучные времена вряд ли могли рассчитывать на какие-либо уступки. Но даже готовность владельцев сбрасывать цены не спасает их от массовых миграций арендаторов. Павел Ульянов говорит, что к ним все чаще обращаются клиенты, которые хотят переехать в меньшее по площади и расположенное в более дешевом районе города помещение. К примеру, популярностью сейчас пользуется Нахимовский район.
Периферия расцветает
По оценкам компании «Конэкс», за последние три месяца цены на торговую недвижимость в Севастополе в буквальном смысле рухнули. Эксперт отмечает, что наи-более стремительно дешевеет центр города. В Гагаринском и Ленинском районах цены снизились на 48–50%. По информации Елены Казаковой, если весной прошлого года арендные ставки в центре стартовали с $45/кв. м, а стоимость квадратного метра — с $3150/кв. м, то в апреле этого года снять площади можно по 100 грн./кв. м, а купить — от 12 тыс. грн./кв. м. В «Конэксе» данную тенденцию поясняют просто: на сегодняшний день 55% всех пустующих торговых площадей сосредоточено именно в центральной части Севастополя. Ставшие популярными окраины теряют в цене менее стремительно. Скажем, помещения в Нахимовском районе подешевели на 40%, и сейчас снять их можно по цене от 75 грн./кв. м, купить — от 7,5 тыс. грн./кв. м. Риэлторы говорят, что те, кто в свое время догадался вложить средства в недорогие, но мало востребованные помещения на окраинах города, теперь могут получить дивиденды. Площади по 50–150 кв. м разбираются съезжающими из центра компаниями, словно горячие пирожки, что позволяет собственникам удерживать более-менее приемлемые для них цены.
Есть и желающие купить помещения на окраинах — особым спросом пользуются или дешевые площади без ремонта или же, наоборот, здания полностью готовые к эксплуатации, которые потенциальные клиенты готовы приобретать по рыночной цене.
Впрочем, Виктория Светкова сообщает, что с началом курортного сезона приостановилась распродажа торговых площадей и в центре. Поскольку для торговцев лето является наиболее урожайным, владельцы посчитали, что они вполне смогут оплатить выставленные счета. Но уже осенью эксперты предсказывают очередную волну удешевления недвижимости. По прогнозам Павла Ульянова, в сентябре–октябре стоимость помещения у моря снизится в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 65–70%.
Разорительная жадность
Торговые центры сбрасывают цены менее охотно, чем владельцы непрофессиональных площадей. Если в прошлом году квадратный метр в ТЦ в центре города стоил $50–80, то сейчас $40–80. То есть сэкономить арендаторы могут разве что на валютном курсе (большинство центров зафиксировали курс на уровне 5,0 грн./$). Всего на $5 (до $15) подешевел квадратный метр и в торговых центрах на окраинах. Владельцев помещений сдерживает оптимистическая статистика. «На сегодняшний день общая площадь порядка 20 севастопольских ТЦ составляет около 80 тыс. кв. м, тогда как потребность в них, по самым скромным подсчетам, вчетверо больше», — информирует Елена Казакова.
Тем не менее риэлторы уверены, что снижающаяся платежеспособность торговцев не позволит им арендовать площади по выставляемым ценам, а значит, собственники ТЦ будут вынуждены либо уменьшать их, либо подсчитывать убытки. Павел Ульянов говорит, что данная тенденция прослеживается на примере новых торговых комплексов, которые ввели в эксплуатацию уже после начала кризиса («Капитан» возле Центра занятости, ТЦ на ул. Хрусталева, пл. Восставших). Их владельцы до сих пор безуспешно ищут арендаторов, а большинство зданий пустуют. Потенциальные постояльцы отказываются и от помещений, забронированных на первых этажах новостроек. В сданных в прошлом году жилых домах процент отказников превышает 10%. Все они, по данным г-на Ульянова, предпочли более дешевые строения на окраинах. Оценив далеко не радужные перспективы, собственники недостроенных ТЦ не спешат продолжать работы и 10 объектов (более 90% от их общего количества) заморозили, а те, которые все же реализуются, возводятся гораздо медленнее, чем было обещано.
Впрочем, Елена Казакова рассказывает, что с завидной регулярностью меняются и постояльцы ТЦ, которые работают на рынке уже не первый год. Причем все чаще на месте фешенебельных бутиков открываются магазины с более доступным по цене товаром. Поэтому, резюмируют эксперты, если владельцы первички не изменят ценовую политику, они потеряют большую часть клиентов, которые предпочтут довольствоваться менее помпезной, зато более доступной по цене вторичкой.
