Севастополь

Как и зачем законно сдавать квартиру

Как и зачем законно сдавать квартиру

Докладывать государству о сдаваемом в аренду жилье россияне традиционно не любят, однако все большей популярностью на рынке аренды начинает пользоваться принцип "заплатил налоги – спи спокойно". Сайт "РИА Недвижимость" совместно с экспертами разобрался, как сдавать жилье в аренду законным образом.

Чем грозит нелегальная сдача?

Незаконная аренда квартиры опасна прежде всего неожиданными существенными финансовыми потерями. Например, налоговый орган, узнав о том, что собственник не уплачивает налог в федеральный бюджет, вправе привлечь его к гражданско-правовой ответственности по суду. Как показывает практика, санкции для многих лиц оказываются обременительными, так как помимо взыскания основной суммы долга, начисляются пени и штрафы за непредставление налоговой декларации и нарушение срока оплаты. В худшем случае лица могут быть привлечены к уголовной ответственности, которая чревата получением судимости и наложением штрафа до 300 тысяч рублей или лишения свободы на срок до одного года (ст. 198 УК РФ).

Кроме того, ваши арендаторы могут оказаться мошенниками и использовать сдаваемую вами квартиру для проживания, например, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания в Российской Федерации иностранных граждан (статья 322.1 УК РФ). Вряд ли собственник будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но неприятные минуты в полиции ему гарантированы, ведь придется долго и откровенно объяснять, почему он незаконно сдавал свою квартиру в аренду, и как в ней без его ведома оказались незаконные мигранты.

Многие ли арендодатели чтут закон?

Рынок аренды традиционно является "серым", и сколько на нем совершается сделок — подсчитать сложно. Соответственно, сказать, какая их доля заключается в полном соответствии с законодательством, точно нельзя. Некоторые эксперты приводят ориентировочную цифру в 40%. Кроме того, есть данные, что в сегменте эконом и комфорт класса легально сдаются 5-10% квартир, а собственники квартир, сдаваемых более чем за сто тысяч рублей в месяц, действуют по правилам практически всегда. При этом число тех, кто блюдет закон, постепенно увеличивается.

Как правильно заключить договор?

Договоры бывают нескольких видов. Есть долгосрочный и краткосрочный договор найма, который заключается между двумя физическими лицами сроком до одного года и на срок больше года. Также есть договор аренды, который заключается между юридическим и физическим лицом. Все они заключаются в письменной форме.

В грамотно составленном договоре насчитывается два десятка пунктов, часть из них стандартные, а часть зависит от договоренностей сторон и конкретного случая. В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, устанавливается размер оплаты за пользование имуществом, определяется порядок оплаты коммунальных платежей. В отдельном документе стороны описывают состояние передаваемого в аренду имущества и указывают перечень предметов мебели и техники, в случае, если квартира сдается с обстановкой. Стандартным условием является установление гарантийного платежа — денежной суммы, которая гарантирует собственнику, что он получит возмещение, если арендатор съедет из квартиры, не предупредив об этом заранее, или испортит имущество в квартире.

Рекомендуется прописать количество и порядок посещений квартиры собственником (с предварительным уведомлением проживающего в квартире арендатора или без уведомления), сумму найма, порядок внесения оплаты, иные платежи, которые ложатся на плечи арендатора (оплата электроэнергии и т.д.).

Если у квартиры несколько сособственников, то они все должны поставить свои подписи в договоре. Или право на сдачу квартиры может быть передано одному из собственников на основе нотариально заверенной доверенности. В противном случае сособственник или даже просто зарегистрированный в квартире человек имеет право проживать в данной квартире. Арендатор может попросить у арендодателя выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что договор подписан всеми собственниками и зарегистрированными в данной квартире. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки — срок ее действия составляет один месяц.

Договор найма, подписанный обеими сторонами, является юридически значимым документом и принимается к рассмотрению в судах и других инстанциях.

А разве заключения договора не достаточно?

Составленный в письменной форме договор аренды или коммерческого найма является одной из составляющих, обеспечивающих законность предоставление квартиры во временное владение и пользование. Однако если стороны предусмотрели, что договор заключается на срок более 1 года, то его необходимо не позднее, чем через месяц со дня заключения сдать в Росреестр для регистрации обременения объекта недвижимости. КоАП РФ содержит административные санкции для нарушителей: за несоблюдение порядка регистрации договора назначается штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей, а за несвоевременную подачу заявления о регистрации обременения предусматривается штраф в размере 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Что надо делать для легализации сдачи? Надо регистрироваться как ИП?

Во-первых, нужно заключить договор с арендатором. В качестве приложения к нему надо составить акт-приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Затем собственник-арендодатель с этими документами, а также паспортом и документами, подтверждающими право владения и распоряжения данной квартирой, обращается в налоговый орган и подает декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это нужно за прошедший год до 30 апреля следующего года, а сам налог оплатить до 15 июля. В этом случае собственник сдает квартиру как физическое лицо.

Второй вариант — арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. ИП также должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию. Налог оплачивается ежеквартально, налоговая декларация направляется раз в год до 30 апреля текущего года за прошедший год.

Есть еще один вариант — приобрести патент для сдачи квартиры. В этом случае владельцу квартиры также нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Срок действия патента составляет от одного месяца до одного года, но не должен "переходить" на следующий календарный год. Если приобретается патент на срок до полугода, то его стоимость оплачивается сразу и полностью. Если патент приобретается на срок до года, то сначала можно оплатить одну треть от его стоимости, а за месяц до окончания срока его действия — оставшуюся сумму. Налог уплачивается в фиксированном размере исходя из ставок, установленных субъектом федерации, и его площади. Калькулятор расчета стоимости патента (то есть размера налога, который придется уплатить) приведен на сайте nalog.ru.

Получение доходов от сдачи квартиры в аренду не является предпринимательской деятельностью, поэтому у гражданина нет обязанности по регистрации ИП. Граждане, получающие доход от сдачи квартиры в аренду, регистрируются в качестве ИП только с целью оптимизации подлежащих уплате налогов, то есть уменьшения суммы подлежащих оплате налогов по сравнению с размерами налогов, которые приходится платить гражданам, не являющимся ИП.

Сколько налогов придется платить?

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платить придется 13% от доходов. ИП по упрощенной схеме налогообложения должен платить 6%, но при этом он платит фиксированные взносы, которые в год составляют 21 тысячу рублей. Поэтому при сдаче недорогой квартиры нет смысла регистрироваться как ИП. Если же вы приобретаете патент, то, как уже говорилось, сумма будет зависеть от площади и региональных ставок. Например, годовой патент на 40-метровую квартиру на Арбате в Москве обойдется в 27 тысяч рублей, в Северном Бутово — в 12,6 тысячи рублей, а в Магаданской области — 7,2 тысячи рублей.

Надо ли ставить в известность участкового?

Некоторые убеждены, что для полной легализации сдачи квартиры в аренду нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди. Однако закон не предусматривает норму, которая бы обязывала собственника уведомлять участкового о том, что он сдал квартиру в аренду или наем. Это обуславливается тем, что право распоряжаться имуществом принадлежит только правообладателю. Никакие посторонние лица, включая участкового, не могут запретить реализацию его права. При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.

13576
Поделитесь с друзьями:
Оцените статью:
0
Еще нет голосов
Теги:

Обсуждение (56)

Profile picture for user Акату
156

А почему ничего не сказано про безвозмездную временную сдачу жилья?

Profile picture for user ТУРЗ
12116

to Акату (Севастополь) А почему ничего не сказано про безвозмездную временную сдачу жилья?
Может быть потому, что только участковый "поверит "безвозмедно" , что кто-то три года сдает квартиру просто так,.... даже без договора безвозмездного пользования.

Profile picture for user ТУРЗ
12116

Цитата: "В договоре в обязательном порядке указываются граждане, которые будут проживать в квартире совместно с арендатором/нанимателем, ."

Весьма примечательно! Особенно, если учесть, что в квартире одного деда или бабки могут проживать сразу четверо без временной регистрации.

Profile picture for user admin
62396

В наше неспокойное время все кто сдает жилье "левым пассажирам" становятся соучастниками если не дай Бог что нехорошее произойдет. С алчностью необходимо бороться строгим наказанием.

Profile picture for user К-5
6461

to ТУРЗ (Севастополь-Вифлеем)

to Акату (Севастополь) А почему ничего не сказано про безвозмездную временную сдачу жилья?Может быть потому, что только участковый поверит безвозмедно , что кто-то три года сдает квартиру просто так,.... даже без договора безвозмездного пользования. Я с семьёй у друзей 2 года жил, за квартплату. Спасибо им. Смогли подкопить на квартиру.

Profile picture for user К-5
6461

to Владимир Кульков

борцуны, как правило гораздо более алчные попадаются.

Profile picture for user ТУРЗ
12116

to К-5 (Севастополь) Я с семьёй у друзей 2 года жил, за квартплату.
Вы жили в отдельной квартире с евроремонтом в центре города?

Profile picture for user Банщик
24679

Квартиру нужно сдавать только легально.Если постояльцы окажутся связанными с криминалом, хохлами или ИГИЛ, то дороже выйдет...

Profile picture for user Иценков
7759

Все рекомендации при сдаче жилья на длительный срок понятны. А вот что делать, когда жилье сдается в сезон на несколько дней или недель? Заключать договор? Так квартиросъемщик пошлет хозяина так далеко, что тот откажется от заключения договора. Понятно, что есть определенные риски, ну так пусть за них отвечает тот, кто сдает жилье, скажем, по ускоренной схеме. А как быть с родственниками?
Одно дело, когда государство создает определенные условия и требования и не допускает иных вариантом, тогда все было бы в ажуре. Приехал человек на отдых и видит огромными буквами условия пребывания и условия наказания при нарушении условий пребывания. И видит упроченную схему заключения договора. Думаю, приезжие от греха подальше, сами бы выбрали законный путь. И те, кто сдает, тоже, скорее всего хотели бы спать спокойно. А государство нынешнее жадное и хамское, отказывается создавать соответствующие условия. Но, очень любит деньги. Не хватает ума - перенимайте передовой опыт СССР и других стран.

Profile picture for user Дима Крат
34

Полезная инфа, дабы не попасть впросак будучи нанимателем...

Profile picture for user Yakut49
1369

"нужно известить участкового о том, что на его территории проживают незнакомые ему люди."А участковый вообще знает,кто проживает на его участке и что творится на его участке. А люди знают своего участкового?

Profile picture for user А ТО
377

to Иценков (Севастополь)

С родственниками понятно. А всё остальное (на несколько дней или часов) - гостиница (хостел). А там другие требования: разрешенная площадь на 1 человека, санэпидстанция, пожарная инспекция, налоги, регистрация в спецжурналах по документам. Сейчас соседи даже не представляют кто ночует или готовит им "подарок" в соседней квартире (доме). Да и сами хозяева не в курсе: взял деньги, отдал ключи и живи или занимайся терроризмом. Плевать на остальных - главное урвал 3 копейки, а потом "караул" - государство виновато в том, что я такой удод.

Profile picture for user Morena
153

А почему утаивают от граждан вот такую особенность : имущество Ип , используемое в предпринимательской деятельности ( а если вы зарегитесь ИП для сдачи квартиры , то это будет именно то ) при продаже подлежит обложению налогом(независимо от срока владения) , если на упрощенке, то 6 или 15 процентов (( у нас пока 4 и 10 ) , а на патенте можно и в налог на прибыль улететь... насколько помню..

А оптимизации обычного налога с дохода тоже не получиться - сборы в ПФ почти 25 000 в 2016, в 17 будут повышены.

так что здесь выгадать невозможно- себя государство дурить не дает. Только вот вопрос : при начислении и сборе налогов все досконально простчитано и "компьютерно" учтено, все сверяются друг с другом( органы) и прочая... .. А что тогда означает весь остальной бардак ? "Если зажигаются звезды,значит это кому-то нужно " (С) ?

Profile picture for user Mully
65

Все рекомендации при сдаче жилья на длительный срок понятны. А вот что делать, когда жилье сдается в сезон на несколько дней или недель? Заключать договор? Так квартиросъемщик пошлет хозяина так далеко, что тот откажется от заключения договора. Понятно, что есть определенные риски, ну так пусть за них отвечает тот, кто сдает жилье, скажем, по ускоренной схеме. А как быть с родственниками? Одно дело, когда государство создает определенные условия и требования и не допускает иных вариантом, тогда все было бы в ажуре. Приехал человек на отдых и видит огромными буквами условия пребывания и условия наказания при нарушении условий пребывания. И видит упроченную схему заключения договора. Думаю, приезжие от греха подальше, сами бы выбрали законный путь. И те, кто сдает, тоже, скорее всего хотели бы спать спокойно. А государство нынешнее жадное и хамское, отказывается создавать соответствующие условия. Но, очень любит деньги. Не хватает ума - перенимайте передовой опыт СССР и других стран.

Не нравится государство - неподалеку есть не такое жадное и хамское, вам туда.Там хорошо, можно с кастрюлей на башке поскакать и никаких законов соблюдать не надо.

Profile picture for user Morena
153

to Mully (Севастополь) Не нравится государство - неподалеку есть не такое жадное и хамское, вам туда.Там хорошо, можно с кастрюлей на башке поскакать и никаких законов соблюдать не надо.

А другой альтернативы вроде человеческого отношения к гражданам или чего-то подобного в этом государстве нет возможности ожидать ?

Profile picture for user Любимый город может
766

Знакомая пенсионерка, что бы выжить, потеснилась и сдала комнату. Пенсия минимальная, болеет, нужны деньги на врачей и лекарства. Ей не сдавать и умереть голодной смертью?

Profile picture for user Любимый город может
766

to Morena to Mully (Севастополь) Не нравится государство - неподалеку есть не такое жадное и хамское, вам туда.Там хорошо, можно с кастрюлей на башке поскакать и никаких законов соблюдать не надо.А другой альтернативы вроде человеческого отношения к гражданам или чего-то подобного в этом государстве нет возможности ожидать ?

Когда нет доводов, остаётся только посылать в другое государство

Profile picture for user Денис Лисняк
14

to Любимый город может (Родной)

кто говорит не сдавать заплатите в конце года 13 процентов и всё, я сдаю по патенту 1500 рублей в год 35 метров разве это много да плюс пенсионный и медицина но как по другому ....

Profile picture for user Любимый город может
766

to ТУРЗ (Севастополь-Вифлеем) to К-5 (Севастополь) Я с семьёй у друзей 2 года жил, за квартплату. Вы жили в отдельной квартире с евроремонтом в центре города?

Кто-то потеснился, в ущерб себе, а кто-то на этом квартирку приобрёл....Крутяк. Не поможете желающим так же приобрести квартику?

Profile picture for user Любимый город может
766

to Денис Лисняк to Любимый город может (Родной) кто говорит не сдавать заплатите в конце года 13 процентов и всё, я сдаю по патенту 1500 рублей в год 35 метров разве это много да плюс пенсионный и медицина но как по другому ....

Сколько Итого?

Profile picture for user Денис Лисняк
14

to Любимый город может (Родной)

где то 25000 но ведь мы зарабатываем надо государству и тойже бабушке на пенсию выделять а от куда деньги брать стране что бы содержать бюджетников

Profile picture for user Любимый город может
766

Н дааааа. Только мне не понятно. Налог с дохода. Если человек купил квартиру за свои деньги, а не получил в наследство и от государства, то какой же тогда у него доход? Только расход. А если ещё и кредит выплачивает?

Profile picture for user смерч
4036

to Денис Лисняк а от куда деньги брать стране что бы содержать бюджетников

Для этого есть статья, в ней всё сказано!

Profile picture for user смерч
4036

При этом участковый, который добросовестно выполняет свои обязанности, сам узнает, кому сдается квартира, кто там живет.

А у нас есть такие участковые, что-то я и в лицо их не знаю?

Profile picture for user Екатерина
24376

to К-5 (Севастополь) Я с семьёй у друзей 2 года жил, за квартплату. Спасибо им. Смогли подкопить на квартиру.Тоже знаю людей, которые разрешили пожить за квартплату в своей квартире хорошим людям, попавшим в беду. А первые полгода они вообще жили безоплатно, пока не пришли в себя и не устроились на работу. Так за это хозяина надо наказать?!

Profile picture for user Алексей Макушин
3700

Все хорошо написано, только из-за того, что пенсионные перечисления предпринимателей улетают в трубу, регистрироваться предпринимателем в Российской Федерации нет никакого смысла. Из-за тупой жадности Государственных чиновников и экономического дилетантства депутатов, пишущих и принимающих антинародные законы, экономика сползла в тень.

Profile picture for user Любимый город может
766

to смерч (Севастополь) to Денис Лисняк а от куда деньги брать стране что бы содержать бюджетников Для этого есть статья, в ней всё сказано!

Мне думается надо создавать рабочие места для этого, а не отнимать у тех, кто кровью и потом заработал себе жильё, что бы не стоять с протянутой рукой, когда нищенскую пенсию им выдадут...

Profile picture for user Любимый город может
766

to Алексей Макушин (Севастополь) Все хорошо написано, только из-за того, что пенсионные перечисления предпринимателей улетают в трубу, регистрироваться предпринимателем в Российской Федерации нет никакого смысла. Из-за тупой жадности Государственных чиновников и экономического дилетантства депутатов, пишущих и принимающих антинародные законы, экономика сползла в тень.

А куда вылетают налоги предпринимателей? И....Россия платила руине налог за то, что бы в Севастополе стояли корабли. Какую сумму не знаете? Нельзя ли теперь платить эти деньги Севастополю, как платят арабам за нефть?

Profile picture for user Любимый город может
766

to Любимый город может (Родной) to смерч (Севастополь) to Денис Лисняк а от куда деньги брать стране что бы содержать бюджетников Для этого есть статья, в ней всё сказано! Мне думается надо создавать рабочие места для этого, а не отнимать у тех, кто кровью и потом заработал себе жильё, что бы не стоять с протянутой рукой, когда нищенскую пенсию им выдадут...

Ведь пенсию начисляюти не зарплаты, а с оклада, и люди проработавшие по 30-40 лет получают нищенское жалованье, потому о сдают жильё, что бы просто не сдохнуть от голода и как то удержаться на плаву. Дайте им работу и они ничего сдавать не будут. Не будут себя ущемлять и своих близких, что бы хоть какую то копейку заработать.

Profile picture for user Алексей Макушин
3700

to Любимый город может (Родной) to Алексей Макушин (Севастополь) А куда вылетают налоги предпринимателей?
Налоги - отдельная тема, связанная с бюджетообразованием, а вот Пенсионная дискриминация предпринимателей - очень серьезный вопрос!
На мой взгляд, только за это Борис Титов не достоин занимать должность Уполномоченного по защите прав предпринимателей Российской Федерации.

Profile picture for user Любимый город может
766

Выходит, если я, к примеру, никогда не получала жильё от государства, а пахала как лошадь, что бы его приобрести, сдаю комнату, что б не сдохнуть на нищенскую пенсию, то должна ещё и платить за это? Смеётесь? Это шутка такая? Или мне дадут пособие как малоимущей?

Profile picture for user Любимый город может
766

Может надо всё же определиться? Есть частное жильё, а есть государственное. Это одно и тоже?

Profile picture for user Любимый город может
766

Выходит, если я в своём огороде выращу клубнику, помидоры, огурцы и картошку, то у меня отберут часть урожая? Я не права?
А если у меня уже место на кладбище куплено, то и с него я должна платить налог?

Profile picture for user lozoway
44

Если- бы государство не жадничало, а сделало налог примерно 5%, то все платили бы и государство получило бы больше прибыли. А вообще я согласна , если тебе досталась квартира от государства плати , а если ты вкалывал и во всем себе отказывал, чтобы за свои кровные деньги купить квартиру , то почему человек должен платить. Он уже и так уплатил налог при покупке , оформлении и т.д. Жадность фраера сгубила.

Profile picture for user Любимый город может
766

Почему, если гражданин работая при руине 30-40 лет, получил всего 10 тыс подачки пенсии, купив квартиру при руине, должен платить налог 25000? Где деньги сэкономленные на базировании в нашем городе ЧФ?

Profile picture for user Алексей Макушин
3700

to Любимый город может (Родной) Почему, если гражданин работая при руине 30-40 лет, получил всего 10 тыс подачки пенсии, купив квартиру при руине, должен платить налог 25000? Где деньги сэкономленные на базировании в нашем городе ЧФ?
Черноморский флот находится на своем месте и за защиту южных рубежей Российской Федерации никому ничего платить не обязан! Флот наш Российский!
Если Вас интересует решение вопросов выхода из состояния дотационной экономики, трудовых отношений и занятости, то решать их надо с председателем Правительства, назначенным для этого Президентом России.
А вот с этим вопросом -
10 тыс подачки пенсии, купив квартиру при руине, должен платить налог 25000? надо разбираться на конкретных цифрах и в законодательстве. К примеру, есть ли льготы у пенсионеров по оплате жилья?

Profile picture for user Guy G.
1213

Дамы и господа. Что за 25000?

Да, действительно, социальный взнос ИП в 2017 составит порядка 27 тысяч за год. Но! Эта сумма ВХОДИТ в ваш единый налог. Если ИП работает сам, без найма других, то можно единый налог ПОЛНОСТЬЮ уменьшить на эту сумму.

Пример: вы сдаёте свою квартиру за 30 тысяч в месяц - единый налог 6% составит 21600 руб. за год, соцвзнос - 27000 + 1% с >300 тысяч в год = 27600 руб. Единый налог оказался меньше соцвзноса - значит, единый налог вообще не платим, а только соцвзнос. Результирующий налог в итоге равен 27600/(12*30000)=7,6% - это всё равно намного меньше, чем 13% подоходного налога, если бы вы платили как физлицо.

При цене аренды квартиры в 40 тысяч в месяц получаем, что соцвзнос становится равен единому налогу - т. е. платим только единый налог 6%. И так далее.

Если же кто-то сдаёт квартиру за 10 тысяч в месяц - да, тогда выгоднее платить подоходный 13% как физлицу. В общем - каждый считает самостоятельно.

Profile picture for user Любимый город может
766

Где Вы видели такие цены? Трёшка, максимум 25 тыс.
Обеспечьте людей работой и никто, ничего сдавать не будет. Я говорю о физлицах, собственниках одной квартиры/комнаты. Гостинницы, хостелы и др. это да. Особенно риэлторы - посредники, не имеющие ничего, делающие деньги на том, что сдают чужое жильё, используя интернет и больше ничего. Чистой вода мошенничество. А чего прицепились к тем, кто пытается не умереть с голодухи?

Profile picture for user Любимый город может
766

Думается, что после этой статьи 50% квартир сдавать перестанут, а оставшиеся 50% повысят цены в два раза. Что ж, антинародное решение. Ну и правильно, пусть разъезжаются туда, откуда приехали. Город в пробках!

Profile picture for user Владислав Зога
5

to Денис Лисняк to Любимый город может (Родной) где то 25000 но ведь мы зарабатываем надо государству и тойже бабушке на пенсию выделять а от куда деньги брать стране что бы содержать бюджетников Пусть лучше уберут "Золотые парашюты" для таких как Евгений Дод, у которого премия за 2013 год была 240 млн. руб, Сечиным, Миллерам, Депутатам ГД. А то сами "жируют", а народ налоги плати!!!

Profile picture for user Тукан
393

Очень правильная статья. Только кажется мне, что если квартиросдатчики начнут поголовно платить налог с прибыли,то уменьшение своего дохода они компенсируют за счет квартиросъемщиков. Просто цена жилья вырастет на ту же сумму.
Если хозяин получал на руки 20 тыс. и тут пришлось ему отстегивать 13% (т.е. 2 600 руб.), то он вряд ли смирится с уменьшением суммы и эти 2 600 доплатит квартиросъемщик. Что сделает и без того недешевое жильё ещё менее доступным. Был бы такой налог 5-6% пожалуй стали бы платить. Больше 10% — вряд ли.

Profile picture for user Morena
153

to Guy G. (Севастополь) Дамы и господа. Что за 25000? Да, действительно, социальный взнос ИП в 2017 составит порядка 27 тысяч за год. Но! Эта сумма ВХОДИТ в ваш единый налог. Если ИП работает сам, без найма других, то можно единый налог ПОЛНОСТЬЮ уменьшить на эту сумму. Пример: вы сдаёте свою квартиру за 30 тысяч в месяц - единый налог 6% составит 21600 руб. за год, соцвзнос - 27000 + 1% с >300 тысяч в год = 27600 руб. Единый налог оказался меньше соцвзноса - значит, единый налог вообще не платим, а только соцвзнос. Результирующий налог в итоге равен 27600/(12*30000)=7,6% - это всё равно намного меньше, чем 13% подоходного налога, если бы вы платили как физлицо. При цене аренды квартиры в 40 тысяч в месяц получаем, что соцвзнос становится равен единому налогу - т. е. платим только единый налог 6%. И так далее. Если же кто-то сдаёт квартиру за 10 тысяч в месяц - да, тогда выгоднее платить подоходный 13% как физлицу. В общем - каждый считает самостоятельно.

Если разбираться. то все гораздо запущенней. Среднестатистический человек неспособен ( в том числе и я ) раскопать и отследить массу писем,изменений и прочая, которые = или даже преобладают над законами типа НК.
Значит бухгалтер нужен( правильно книгу заполнять, правильно БСо заполнять, платежи платить поквартально вовремя,чтобы их из налога вычесть - не все одним скопом , декларацию заполнить ) и ьд... А то штраф.. За неправильное заполнение книги на патенте 10 000 р. А второй раз 30 000 р. А прикол в том. что стандарта нет - как проверяющему видится... А штраф нехилый есть.
БСО - тоже расходы ... Если считать аренду услугами населению.. нужно опять искать услуги ли это населению в представлении налоговой и всех инстанций , кто может иметь об этом представление ... или практику судебную...
задача не для обычного пенсионера или среднего человека. даже имеющего опят предпринимателя эта необходимость постоянно следить за неустанно всплывающими друг другу противоречащими разъяснениями грузит.. А что говорить про пересiчного человека...
Но уже выше писала - дьявол кроется вот в такой мелочи : жизнь обернется, что квартиру нужно будет продавать или менять через куплю-продажу - и вы должны от договорной стоимости квартиры оплатить вот эти 4 % . Т.е. с каждого 1 млн стоимости квартиры отдать 40 000 р.
И у меня вопрос : за какие объективные ( не навеяные пропагандой0 заслуги госудаства ?

Отдельная и лично меня неустраивающая тема это использование этих налогов , администрирование на высоте - а дальше как та клоака у Стругацких ...

Profile picture for user Любимый город может
766

to Morena to Guy G. (Севастополь) Дамы и господа. Что за 25000? Да, действительно, социальный взнос ИП в 2017 составит порядка 27 тысяч за год. Но! Эта сумма ВХОДИТ в ваш единый налог. Если ИП работает сам, без найма других, то можно единый налог ПОЛНОСТЬЮ уменьшить на эту сумму. Пример: вы сдаёте свою квартиру за 30 тысяч в месяц - единый налог 6% составит 21600 руб. за год, соцвзнос - 27000 + 1% с >300 тысяч в год = 27600 руб. Единый налог оказался меньше соцвзноса - значит, единый налог вообще не платим, а только соцвзнос. Результирующий налог в итоге равен 27600/(12*30000)=7,6% - это всё равно намного меньше, чем 13% подоходного налога, если бы вы платили как физлицо. При цене аренды квартиры в 40 тысяч в месяц получаем, что соцвзнос становится равен единому налогу - т. е. платим только единый налог 6%. И так далее. Если же кто-то сдаёт квартиру за 10 тысяч в месяц - да, тогда выгоднее платить подоходный 13% как физлицу. В общем - каждый считает самостоятельно. Если разбираться. то все гораздо запущенней. Среднестатистический человек неспособен ( в том числе и я ) раскопать и отследить массу писем,изменений и прочая, которые = или даже преобладают над законами типа НК. Значит бухгалтер нужен( правильно книгу заполнять, правильно БСо заполнять, платежи платить поквартально вовремя,чтобы их из налога вычесть - не все одним скопом , декларацию заполнить ) и ьд... А то штраф.. За неправильное заполнение книги на патенте 10 000 р. А второй раз 30 000 р. А прикол в том. что стандарта нет - как проверяющему видится... А штраф нехилый есть. БСО - тоже расходы ... Если считать аренду услугами населению.. нужно опять искать услуги ли это населению в представлении налоговой и всех инстанций , кто может иметь об этом представление ... или практику судебную... задача не для обычного пенсионера или среднего человека. даже имеющего опят предпринимателя эта необходимость постоянно следить за неустанно всплывающими друг другу противоречащими разъяснениями грузит.. А что говорить про пересiчного человека... Но уже выше писала - дьявол кроется вот в такой мелочи : жизнь обернется, что квартиру нужно будет продавать или менять через куплю-продажу - и вы должны от договорной стоимости квартиры оплатить вот эти 4 % . Т.е. с каждого 1 млн стоимости квартиры отдать 40 000 р. И у меня вопрос : за какие объективные ( не навеяные пропагандой0 заслуги госудаства ? Отдельная и лично меня неустраивающая тема это использование этих налогов , администрирование на высоте - а дальше как та клоака у Стругацких ...

и Вы правы. Многие предприниматели в ужасе от отчётности. Многие уже были подвергнуты штрафам, буквально как только зарегистрировались. Причём незаконно, так как у всех было проплачены патенты на год. Многие закрылись. Неужели нельзя просто взять заплатить деньги и купить патент? Зачем ещё столько всего? Что бы штрафами догонять, чего не хватит?

Profile picture for user Любимый город может
766

Все хотят иметь деньги из воздуха, а граждане - овцы-рабы, выкручивайтесь, как можете. При этом ратуют за уважение к малому бизнесу. В чём оно? В непонятной обычному нормальному человеку отчётности? Как нельзя заставить сапожника удалять аппендикс, так и нельзя предпринимателя с 1-2 наёмными работниками делать БУХГАЛТЕРСКУЮ отчётность! А можно просто внести этих людей в патент и заплатить через этот патент налог на них!

И всем будет счастье. ВСЕМ! И тогда не придётся закрывать предпринимательство, не справившись с кипой этих отчётов. Люди не работают, а только и делают, что отчитываются. хотела бы я увидеть этого дебила, который придумал такое для простых предпринимателей, пытающихся выжить, ввиду отсутствия в городе рабочих мест. В виду массовой безработицы. Посмотреть бы ему в глаза - вредителю.

Profile picture for user Александр Пищальников
36

В моем доме незаконно сдается 99% жилья. Приглашал участкового, налоговую и т.д. Пришли, ушли, "ничего не нашли", работать не хотят. Так что спите спокойно. Очередная страшилка для лохов.

Profile picture for user ТУРЗ
12116

to Александр Пищальников В моем доме незаконно сдается 99% жилья.
Приглашал участкового, налоговую и т.д.
Пришли, ушли, ничего не нашли , работать не хотят.

Если не хотите называть фамилию участкового, то намекните на район, улицу

Profile picture for user Guy G.
1213

to Morena Но уже выше писала - дьявол кроется вот в такой мелочи : жизнь обернется, что квартиру нужно будет продавать или менять через куплю-продажу - и вы должны от договорной стоимости квартиры оплатить вот эти 4 % . Т.е. с каждого 1 млн стоимости квартиры отдать 40 000 р.
А Вы точно это знаете? Если у Вас как у ИП в виде деятельности будет "сдача в аренду собственного недвижимого имущества", но НЕ БУДЕТ "продажа недвижимости" - тогда, всё-таки, налог при продаже квартиры платить не надо. Я не утверждаю, что я прав. Но так ли это? Может, кто-то компетентный здесь, на форуме, просветит?

Profile picture for user Morena
153

to Guy G. (Севастополь) to Morena Но уже выше писала - дьявол кроется вот в такой мелочи : жизнь обернется, что квартиру нужно будет продавать или менять через куплю-продажу - и вы должны от договорной стоимости квартиры оплатить вот эти 4 % . Т.е. с каждого 1 млн стоимости квартиры отдать 40 000 р.А Вы точно это знаете? Если у Вас как у ИП в виде деятельности будет сдача в аренду собственного недвижимого имущества , но НЕ БУДЕТ продажа недвижимости - тогда, всё-таки, налог при продаже квартиры платить не надо. Я не утверждаю, что я прав. Но так ли это? Может, кто-то компетентный здесь, на форуме, просветит?

Случайно нактнулась на норму в каком-то из актов ( письмо или разъяснение компетентных органов) о том, что имущество ИП используемое в предпринимательской деятельности облагается именно так. ""Погуглите" - найдете. Именно об этом говорю не переставая - здесь ни в чем нельзя быть уверенным до конца.... Может быть самая непредсказуемая с точки зрения здравого смысла законодательная дырка... Или предсказуемая исходя из общего настроя ( рас-строя) всей внутренней политики ?

Profile picture for user Morena
153

Вот нашла ... Это вариант 1 .
Если порыться дальше, можно еще много чего нарыть. Но нет никакого желания. Это просто,чтобы показать, что заплативши налоги спокойно спать будет лишь наивный человек в этой стране.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 20 января 2014 г. N 03-11-11/1390

Об учете при применении УСН доходов от продажи недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке применения упрощенной системы налогообложения и исходя из содержащейся в письме информации сообщает следующее.

Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) налогоплательщики, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.

При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц на основании пункта 3 статьи 346.11 Кодекса.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Profile picture for user Guy G.
1213

to Morena В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Если индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов.
Нет, здесь что-то не так. Нельзя обложить налогом ИП по виду деятельности, который у него не прописан. Если у меня прописана "сдача в аренду", то с какой стати с меня должны брать налог как с ИП по "продаже недвижимости"? По такой логике можно обложить меня налогом на что угодно, на продажу мною любого моего имущества.

И никакие отписки типа "использовалось или нет в предпринимательской деятельности" здесь не должны играть роли.

Я понимаю это так: если я ИП по сдаче недвижимости в аренду, и ТОЛЬКО по этому виду, то при аренде я плачу единый налог, а при продаже этой же недвижимости плачу НДФЛ как физлицо.

Государство всё-таки подчиняется какой-то логике. В том же письме Минфина говорится, что "настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.". Это их частное мнение, хоть это и Минфин.

Я буду рыть эту тему дальше и обязательно отпишусь.

Profile picture for user Morena
153

to Guy G. (Севастополь)

Это, я так понимаю, одна из многих правовых коллизий .
Я, если честно, очень во многом не вижу логики в законодательстве.
Понимаю, что для Вас это насущно- если попадется что-то еще за или против - скину в личку...

Profile picture for user Екатерина
24376

to Morena Я, если честно, очень во многом не вижу логики в законодательстве.В уголовном разбираетесь?

Profile picture for user Morena
153

to Екатерина (amygdalin13@gmail.com) to Morena Я, если честно, очень во многом не вижу логики в законодательстве.В уголовном разбираетесь?

оТ этого, к счастью, далека. Пока Бог миловал...

Profile picture for user UHLH
29

В случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы

А как будет действовать эта норма, если "недвижимое имущество, которое использовалось в предпринимательской деятельности" будет продаваться через год-два после прекращения пред.деятельности?
Похоже, чтобы не попасть под эту норму закона, надо сначала закрыть ИП, а потом продавать квартиру.

Profile picture for user Екатерина
24376

to Morena to Екатерина (amygdalin13@gmail.com) to Morena Я, если честно, очень во многом не вижу логики в законодательстве.В уголовном разбираетесь? оТ этого, к счастью, далека. Пока Бог миловал...Ну что же, уже есть с чем Вас поздравить !

Profile picture for user Алексей Р.
1

Я проживал в Ейске краснодарского края, сейчас переехали в Севастополь. В Ейске большая часть горожан выживает за счёт сдачи жилья отдыхающим летом. Я так же сдавал номерки и хочу продолжить эту практику в Севастополе. В Ейске давно решён вопрос с налогами от мелких сдатчиков. Лет десять назад создана частная фирма "Жемчужина". С ней заключается договор на аренду жилья. Якобы "Жемчужина" арендует у мелких сдатчиков всё их жильё и сама сдаёт его в аренду по своему усмотрению. Фактически мы сами сдаём. Данная фирма пишет за нас налоговую декларацию. Оплата услуг работы фирмы и налога в казну в среднем составляет 5-6 % от зарабатываемой за сезон суммы. В мае идёшь, заключаешь договор. Оплату можно вносить частями до конца сезона. И всех делов. Два часа в год потратил и никаких ИП и других проблем. И жители довольны и казна стабильно получает деньги. Пытались нас всех загнать в ИП лет восемь назад, но все спрятались, убрали таблички и казна вообще ни чего не получила. На следующий сезон вернули "Жемчужину" на место и так уже давно живём в согласии с государством. Хорошо бы и в Севастополе такую "Жемчужину" организовать.

Главное за день

У здания бывшего ЦКБ «Черноморец» в Севастополе была альтернатива

Однако власти выбрали вариант с инвестором и гостиницей.
16:00
5
703

В Севастополе благоустроят популярную у туристов часть Фиолента

Деньги на разработку проекта уже предусмотрены городским департаментом.
15:04
7
1108

В Севастополе уже год не могут заделать яму на тротуаре у Графской пристани

Каким-то образом ямочный ремонт у нас превратился в планируемое благоустройство.
13:06
11
838

Севастопольский писатель категорично высказался по проекту гостиницы в центре города

Ситуация на площади Лазарева заставила Платона Беседина вспомнить о «хребте беззакония».
12:04
19
1805

Севастопольцы все чаще выступают "пинком" для активизации коммунальщиков

Последних может разбудить только критика и общественный резонанс.
19:02
4
1944

Больше всего в Севастополе памятник Жириновскому ждут его земляки

Остальные чаще выражают вежливое недоумение.
18:06
33
2182