Рынок жилья в 2025 году вошёл в зону юридической и финансовой турбулентности: пришлось кардинально пересматривать механизмы продажи и покупки жилья во «вторичке», сообщил основатель гильдии риэлторов России Константин Апрелев.
В трансформацию вторичного рынка недвижимости вмешались законодатели. Глава думского комитета по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников озвучил пять инициатив, которые защитят добросовестного покупателя от аферистов и пресловутых «бабушек», находящихся под влиянием мошенников.
«Бабушкины схемы» на стоп
Важный тренд конца этого года — сделки с участием пожилых продавцов «заметно притормозились», сообщил основатель Гильдии риэлторов России Константин Апрелев.
«Покупатели и их представители стали гораздо осторожнее: если раньше справки из психоневрологического диспансера, наркологического диспансера запрашивали далеко не всегда, то теперь такие документы требуют практически в 100% случаев, если продавцом выступает россиянин старше 60 лет», — сказал ForPost Апрелев.
На фоне недоверия резко вырос спрос на риелторов, которые работают на стороне покупателя.
«Юридическая экспертиза и нотариус видят только документы, тогда как в текущей ситуации нужен анализ не только бумаг, но и самого продавца. Опытный агент, проведший десятки и сотни сделок, считывает поведение, эмоциональные реакции, странности в мотивации. Сейчас риелтор должен присутствовать на всех просмотрах, на всех переговорах, на всех общениях — только так удаётся снять до 99% потенциальных рисков для покупателя», — пояснил наш собеседник.
По его мнению, вторичный рынок адаптируется к новым условиям до конца года. Далее сделки купли-продажи будут происходить в обычном режиме.
Защита добросовестного приобретателя
Такие выводы наш собеседник сделал в том числе из-за пакета мер, которые представил глава Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. По мнению депутата, они должны «перекрыть кислород» так называемой «бабушкиной схеме» на рынке вторичной недвижимости и смягчить «эффект Долиной».
Первая мера: сделки должны проходить в обязательной нотариальной форме. Крашенинников напомнил, что нотариусы действуют от имени государства, а значит, при ошибках в оформлении должны нести ответственность за допущенные дефекты.
Вторая мера — запрет на распоряжение недвижимостью, за которую по договору ещё не внесена или не возвращена полная стоимость. Для этого предлагается фиксировать факт невыплаты в виде обременения в Едином государственном реестре недвижимости.
По словам депутата, в Росреестре уже существует раздел обременений, и внесение туда таких отметок серьёзно повлияет на дальнейший оборот объектов: любые сделки с сомнительной историей станут проблемными уже на этапе проверки.
«Перепрошивка» риелторов
Третий пункт связан с федеральным законом «О риелторской деятельности». Крашенинников настаивает, что в нём должны быть чётко прописаны:
- статус и полномочия риелторов;
- их зона ответственности;
- правила работы профессиональных объединений.
В качестве модели он предлагает либо систему лицензирования (предпочтительно на уровне субъектов РФ), либо создание саморегулируемых организаций с обязательным членством. По словам депутата, в 90-е годы подобная практика уже существовала: специалисты сдавали экзамены, проходили обучение и отвечали за последствия своих действий.
В свою очередь Константин Апрелев отметил, что профессиональный профиль специалиста по недвижимости уже стал меняться: если раньше от него прежде всего ждали знания рынка, умения оценивать объект, понимания конструктивных особенностей домов, владения юридическими и экономическими нюансами ценообразования, то теперь к этому добавляются коммуникации и психологический анализ.
«Правильная модель поведения — абсолютно клиентоориентированная. Это очень глубокий анализ мотивов сделки продавца», — отмечает Константин Апрелев, подчёркивая, что без этих компетенций риелтору будет трудно соответствовать новым реалиям.
Новые тарифы по сделкам
Четвёртый шаг по решению проблемы с «эффектом Долиной» связан с корректировкой нотариального и налогового законодательства. По мнению Крашенинникова, нужно снизить тарифы по сделкам, которые обязательно должны удостоверяться нотариусом. Отдельно он предложил предусмотреть льготы для граждан старше 65 лет, чтобы для них услуги нотариусов обходились дешевле.
Ещё одна инициатива касается обязательной видеофиксации момента заключения и оформления сделок с недвижимостью. Парламентарий предлагает закрепить в нотариальном законодательстве специальные нормы, придающие таким записям повышенную доказательственную силу.
Речь не идёт о попытке ограничить дееспособность пожилых людей, цель — дать им дополнительный уровень защиты, чтобы при последующих спорах можно было восстановить реальную картину происходившего при подписании документов, подчеркнул Крашенинников.
Эти предложения также касаются жилых помещений, дач и земельных участков площадью более шести соток, уточняет «Российская газета» со ссылкой на пресс-службу думского комитета.
Всплеск титульного страхования
К слову, рынок уже начал подстраиваться под новые риски. По данным пресс-службы сети «Самолёт Плюс», число сделок на вторичном рынке жилья со страхованием титула на фоне дела с квартирой певицы Ларисы Долиной выросло в семь-десять раз.
Титульное страхование защищает покупателя в ситуации, когда после оформления сделки право собственности оспаривается.
Ещё недавно такие договоры заключались точечно и воспринимались как экзотика. Теперь же, как отмечают в компании, только за первую неделю декабря интерес к этой услуге подскочил многократно, а при сохранении текущей динамики сделки со страхованием титула могут занять до 70% сделок на «вторичке», сообщает РИА Новости Недвижимость.
Ценовая пропасть
На фоне квартирной турбулентности ценовой разрыв между новостройками и «вторичкой» достиг исторического максимума. Это наглядно видно по Центральному федеральному округу, где в третьем квартале разница в стоимости жилья составила 84%: около 300 тысяч рублей за квадратный метр в новостройках против 163 тысячи рублей на вторичном рынке.
В среднем по стране ценовой разрыв — 61%, и он «продолжает расти из-за постоянного удорожания первичного жилья», пишут «Известия» со ссылкой на участников рынка.
По их данным, рост цен в частности связан с деятельностью девелоперов, которые работают по схеме проектного финансирования с эскроу-счетами, то есть до сдачи дома они строят в долг, опираясь на кредиты банков. Снижать цены в таких условиях крайне рискованно для рентабельности.
Дополнительно давит подорожание стройматериалов: по оценкам участников рынка, в 2026 году они могут прибавить в цене ещё 30–40%.
При этом статистику разрыва искажает структура вторичного рынка: значительную его часть составляют старый советский фонд и сильно изношенные квартиры, тогда как новостройки — это новые проекты с отделкой и развитой инфраструктурой, отмечают эксперты «Известий».
Если сравнивать «первичку» только с домами, построенными за последние десять лет, разница в цене сужается до нескольких десятков процентов.
Когда цены квартир вернутся в реальность
Ценовой разрыв уже бьёт по людям: жильё остаётся труднодоступным, несмотря на рост реальных доходов и снижение ключевой ставки с 21 до 16,5%.
Главный барьер — первоначальный взнос: по льготным программам он в среднем 29%, для покупки квартиры в 40 квадратных метров в Центральной России нужно внести около 3,5 млн рублей против 2,7 млн рублей год назад, пишут «Известия».
При взносе менее 20% одобрение получают лишь около 3% заёмщиков. Средний платёж по ипотеке держится на уровне 35–40 тысяч рублей в месяц, в Москве — до 100 тысяч рублей, и без льгот большинство семей не тянут рыночные ставки: проценты всё еще выше 20%, а переплата за 27 лет почти втрое превышает стоимость квартиры.
На вторичном рынке спрос начинает оживать, но его душит кризис доверия из-за «пенсионерской схемы», когда бывшие владельцы оспаривают сделки, ссылаясь на мошенников.
То, как в 2026–2027 годах сложатся параметры господдержки, темпы снижения ключевой ставки и доверие к «вторичке», и определит, сохранится ли нынешний разрыв между «первичкой» и «вторичкой» или начнёт сжиматься, отмечают эксперты.
Роберт Вочовский
Также этот текст можно прочитать на нашем канале в Дзен.
Сколько много хайпа извлекли "участники рынка", в первую очередь юристы.
Это те кто это поле правовое заминированное создавал.
В чем была логика отмены обязательной нотариального заверения дкп на недвигу ???
А такая же как ликвидация государственного нотариата. Отучить граждан от государства.
Точнее приручать к мысли,что это ваши гражданско-правовые,т.е частные.Мы вам поле минное сформировали,а вот как вы его преодолеете это ваши проблемы.
Есть деньги на сапера-юриста хорошо,нет тогда сами сами.
И в чемодане Долиной вроде как не лежит бумага,что она денег не должна,а что вопрос возврата их лежит в связке с делом о мошенстве. Которое как мы видим носит массовый характер слепого телефонного.
d dd,
А сколько дополнительных денег будет теперь на ровном месте "выдоено" из продавцов и покупателей различного рода структурами, которые теперь в обязательном порядке будут контролировать честность и законность сделки - прямо любо-дорого поглядеть! Все эти юристы-адвокаты-нотариусы-доктора-психиатры-психологи-банкиры теперь должны Долиной процент отстёгивать - она их озолотит)))