На рынке жилья — новый пузырь. Чем он опасен и как избежать рисков?

Недавно глава ЦБ Эльвира Набиуллина высказала обеспокоенность по поводу роста сделок по приобретению недвижимости в рассрочку. По её словам, такая схема имеет риски и для покупателей, и для застройщиков.

«Доля сделок, которые называются «рассрочка от застройщика», то есть не кредит банка, а рассрочка от застройщика. Видим, что доля рассрочки от застройщика в продажах увеличилась с 20 до 40%», — сообщила глава регулятора.

Ничего удивительного

Удивляться тому, что на рынке увеличилось число сделок по купле-продаже недвижимости в рассрочку, конечно, не приходится. Ведь ипотека сейчас запредельно дорогая и не представляет интереса для приобретателей жилья.

Но те из них, кто имеет достаточно высокий доход, могут не связываться с банками и их огромными процентами, а просто разбить платежи за квартиру на несколько лет под минимальный или очень низкий процент.

Напомним, ранее аналитик Российской гильдии риелторов Константин Ламин рассказал ForPost, что в прошлые годы рассрочка была некой дополнительной опцией от застройщика. Но теперь стала почти альтернативой приобретению жилья в кредит.

«Застройщики предлагают оформить рассрочку, подождать, когда ставки кредитования станут ниже, чтобы переоформить договор на ипотеку», — пояснил аналитик.

Именно это, по словам Эльвиры Набиуллиной, является одним из главных рисков приобретения жилья при помощи рассрочки платежей.

Она пояснила, что никто из участников сделки не может знать, как будет в будущем меняться ключевая ставка ЦБ и ставки коммерческих банков по ипотеке. Более того, нет никаких гарантий, что покупателю жилья в рассрочку ипотеку одобрят и предоставят.

И это, пожалуй, можно назвать первым риском покупки квартиры в рассрочку.

Не по силам

Второй рисковый момент может состоять в том, что приобретатель жилья попросту не сможет гасить рассрочку в том порядке, как это прописано в договоре.

«При рассрочке квартира будет являться предметом залога. При этом, по действующему законодательству, продавец товара в рассрочку может отказаться от своей части сделки при первом же неплатеже или просроченном платеже со стороны приобретателя. Иными словами, тут заложен существенный риск остаться без жилья, случись какие-то проблемы», — отметил в беседе с ForPost юрист Егор Фёдоров.

Поэтому он рекомендовал при заключении сделок на куплю-продажу жилья в рассрочку чётко прописывать в договоре подобные ситуации. Причём делать это лучше при помощи квалифицированного юриста, который поможет сформулировать необходимые положения соглашения.

Впрочем, как отметил Константин Ламин, застройщикам совершенно не выгодно расторгать уже заключённые договоры, поэтому на практике они активно взаимодействуют с должниками для решения вопроса по платежам.

«Важно понимать, что и застройщики при оформлении рассрочек несут существенные риски получить неплатёжеспособного клиента, поскольку они не могут проверить его доходы так же глубоко, как это делают банки при решении вопроса о предоставлении ипотеки», — отметил он.

Эскроу-счета

Юрист Егор Фёдоров напомнил, что эскроу-счета были введены для защиты дольщиков при строительстве жилья, поскольку застройщик не вправе использовать средства с них не по назначению, кроме того, он вообще не может их вывести со счёта до сдачи построенного дома.

«Сам по себе механизм рассрочки подпадает под действие этих норм. Однако на практике могут быть случаи, когда застройщики при рассрочке манипулируют так, что деньги покупателя идут им напрямую, то есть минуя банковский контроль», — пояснил он.

В итоге недобросовестный застройщик попросту может не построить обещанное жильё и скрыться с деньгами.

Кроме того, никакой защиты у таких внесённых платежей на случай банкротства нет, тогда как деньги на эскроу-счетах застрахованы на 10 млн рублей Агентством по страхованию вкладов.

«Поэтому при заключении договора о приобретении жилья в рассрочку важно следить за тем, чтобы он полностью соответствовал требованиям законодательства о долевом участии в строительстве, включая даже его наименование — договор о долевом участии в строительстве (ДДУ), если речь идёт о рассрочке за ещё не введённый в эксплуатацию объект», — резюмировал юрист.

Другие аспекты

Важно также понимать, что приобретение жилья в рассрочку обойдётся дороже, чем при его покупке с оплатой сразу или через ипотечный механизм. Но продавать такое жильё, если возникнет потребность, придётся всё же по рынку.

«Кроме того, важно чётко понимать, что в договор могут быть «зашиты» какие-то скрытые аспекты, которые приводят к увеличению долговой нагрузки. Например, расчёт стоимости квадратного метра на дату очередного платежа. Поэтому я настоятельно рекомендую относиться к этому очень внимательно ещё до подписания соглашения», — отметил юрист Егор Фёдоров.

Наконец, важно помнить, что рассрочка — это не кредит. Значит, данные о наличии такой долговой нагрузки не попадают в бюро кредитных историй. Следовательно, имеющему рассрочку человеку легче взять кредит в банке, ведь там не смогут реально оценить его долговую нагрузку. В некоторых случаях — это путь в долговую кабалу.

Андрей Мединский