Специалисты в сфере московской недвижимости отмечают бум покупки квартир в домах, запланированных под снос. Таким образом люди надеются получить жильё в новостройке и заработать.
Пока эта тенденция охватила столичный регион, поскольку он вошёл в программу реновации. В ближайшие годы московский опыт планируют распространить на всю Россию.
Для этого Госдума приняла в первом чтении законопроект о комплексном развитии территорий и механизмах расселения аварийного и ветхого жилья. Ожидается, что закон будет утверждён до конца 2020 года.
Подразумевается, что региональные власти разработают адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учётом мнения граждан. Законопроект даёт возможность сносить или реконструировать многоквартирный дом при согласии 2/3 собственников квартир.
При этом жилая площадь в новой квартире не должна быть меньше той, из которой переселяют граждан. Новое жильё должно иметь «улучшенную отделку». Кроме того, переселенцы также смогут получить денежную компенсацию вместо жилья.
Читайте о этом: В России смогут снести любой многоквартирный дом
Удачный манёвр
Эксперты одного из крупных российских порталов недвижимости «ЦИАН» проанализировали стратегии покупки жилья в домах, включённых в программу реновации, и особенности приобретения «реновационно-инвестиционной» квартиры.
Специалисты утверждают, что предложение продажи квартир в домах с расселением после 2029 года выросло в два раза. Средняя цена одного «квадрата» увеличилась за год на 10%.
Одна из владелиц хрущёвки признаётся, что благодарна людям, выступавшим против программы реновации.
В результате стоимость её двухкомнатной квартиры выросла — получается, митинговавшие набили цену. Путём серии сделок купли-продажи ей удалось выиграть на разнице 3,5 млн рублей и купить новую квартиру в удобном районе.
Кто не успел, тот опоздал
Как утверждает риэлтор Анна Моисеева, квартиры под реновацию выгодно покупать на старте программы — в первые два-три месяца, когда цены ещё не поднялись. Те, кто не успел воспользоваться моментом из-за нехватки денег, с сожалением отмечают, что теперь пятиэтажки не так доступны, как раньше: так, убитая «двушка» около метро «Алексеевская», стоившая в 2017 году 7,2 млн рублей, теперь оценивается в 11 млн.
Руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов говорит, что продавцы резко повысили цены сразу после опубликования этапов программы реновации.
«И сейчас с инвестиционной точки зрения покупать такую недвижимость уже не очень выгодно: цены слишком высокие, а сроки ожидания расселения — слишком долгие, не исключено, их скорректируют в большую сторону», — указывает аналитик.
Главный эксперт аналитического центра «ЦИАН» Виктория Кирюхина подчёркивает, что большинство собственников квартир в хрущёвках, попавших под снос, имеют завышенные ценовые ожидания.
Продавцы хрущёвок пытаются компенсировать ту выгоду, которую они, по их мнению, получили бы от переезда — именно квартиры первого этапа переселения подорожали значительнее всего. Стоимость квадратного метра в таких объектах сопоставима с ценой «квадрата» в новостройке.
Тем, кто готов рискнуть
Аналитики ЦИАН дали несколько советов тем, кто решится купить квартиру в сносимой хрущёвке.
Во-первых, финансово выигрывают владельцы квартир на первых этажах, поскольку в новостройках эти этажи отдадут под коммерческие объекты, а это добавит продавцам 5-10% к стоимости жилья.
Во-вторых, покупка реновационной пятиэтажки выгодна тем, кто хочет не абстрактного заработка, а тем, кому не хватает денег на квартиру в новостройке либо заинтересованным в удобном районе.
Читайте также: Севастополь может ждать реновация «по-московски», — эксперт
Специалисты также предупреждают, что, приобретая жильё в пятиэтажке, нужно иметь в виду, что эта квартира может остаться у вас на гораздо более долгий срок, чем вы бы этого хотели. Именно поэтому не стоит брать квартиру, которую по программе поменяют через 10 лет — есть риск, что программа завершится раньше. Инвестируйте только в квартиры, которые обещают расселить в ближайшее время — в первую волну.
Сергей Слободянюк, юрист компании «Адвокат-недвижимость», председатель комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам, в беседе с ForPost подтвердил, что покупка квартиры в хрущёвке — выгодное приобретение в расчёте на последующее переселение. Но на данный момент питерцы жильё покупают не заблаговременно под реновацию, а чтобы жить сейчас.
«В Санкт-Петербурге многие берут старые хрущёвки на окраине, более-менее дешёвые в сравнении с рыночной ценой. Конечно, качество жизни в них далеко от приемлемого. Но некоторые покупатели как раз рассчитывают на то, что впоследствии при реновации, лет через 5-10-20, им дадут нормальную квартиру», — сказал Слободянюк.
Похоже, что жильцы выберут не денежную компенсацию, а квартиру в новостройке. К тому же по городской программе расселения из старого фонда жильё дают в том же районе, аналогичное по площади, а также дополнительные 4 кв. метра на человека бесплатно.
Вместе с тем, как сообщал ForPost, повсеместно наблюдается небывалый спрос на вторичном рынке недвижимости. Люди пытаются спасти сбережения в период кризиса и девальвации рубля. Наиболее активно выросла «вторичка» в Москве и Санкт-Петербурге, не отстают и регионы.
С расширением программы реновации в масштабах России спрос на недвижимость может увеличиться в разы, если у населения ещё останутся свободные деньги и продолжатся ипотечные банковские программы.
Егор Самойлов
