В законодательство о долевом строительстве внесены изменения, но, к сожалению, покупатель недвижимости с момента подписания с застройщиком договора участия в долевом строительстве и внесения денег становится фактически заложником застройщика.
При этом в стране до сих пор никто не может гарантировать, что застройщик и объект строительства безопасны для заключения договора, а дольщик в установленный договором срок получит квартиру. Конечный риск все равно лежит на покупателе. Государство лишь законодательно ужесточило требования к застройщикам. Несмотря на ужесточения, эти требования сложно назвать достаточными с точки зрения защиты дольщика, как потребителя. В основной своей массе покупатели не являются профессиональными участниками строительного рынка и не обладают достаточными юридическими или экономическими знаниями, чтобы сделать квалифицированный выбор.
До принятия решения о выборе застройщика нужно смириться с мыслью о том, что искать и проверять информацию о дееспособности, юридической чистоте и репутации компании, которой вы доверите деньги, придется самостоятельно. О том, на что нужно обратить внимание, рассказывает Валерий Курганов, советник генерального директора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам.
Документы
Требования к застройщику по раскрытию информации перечислены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Это значит, что будущий покупатель может получить все необходимые документы для изучения. Перечень их достаточно велик и приведен в Статье 3.1. «Раскрытие информации застройщиком».
Документы, которые застройщик обязан предъявлять по первому требованию будущего покупателя, можно условно разделить на 4 группы:
подтверждение статуса компании: ИНН, свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРЮЛ, учредительные документы;
подтверждение законности строительства: опубликованная проектная декларация, проектная документация на объект, действующее разрешение на строительство и заключение уполномоченного органа о соответствии компании 214-ФЗ, а также договор банковского поручительства, договор страхования гражданской ответственности компании или уплата взносов в «Фонд защиты прав граждан- участников долевого строительства»;
подтверждение статуса земельного участка: договор об аренде земли должен быть зарегистрирован Росреестром, при этом его срок должен совпадать со сроками строительства, арендатор – с заказчиком дома или застройщиком, а кадастровый номер и назначение земли – должны совпадать с проектной документацией;
подтверждение полномочий на подписание договора: заключать договор имеют право только руководители компании, указанные в учредительных документах, сотрудники компании, имеющие доверенность, или компании-агенты, действующие по договору с застройщиком.
Опыт застройщика
По закону застройщик обязан подтвердить, что все объекты, построенные его компанией или ее дочерними и зависимыми обществами за последние 3 года, сданы в эксплуатацию. Нужно убедиться в том, что у застройщика действительно есть опыт в строительстве многоквартирных домов, если речь идет о покупке квартиры. Если это не так, то это повод для сомнений.
Если сроки строительства по ранее сданным объектам не соблюдались – не нужно стесняться спрашивать о причинах у застройщика. В случае, когда причиной является недостаток финансирования, следует очень тщательно прочитать проектную декларацию в этой части.
Если срок деятельности застройщика с даты регистрации в качестве юридического лица составляет менее одного года, то это однозначно должно стать стоп-фактором для заключения сделки.
Источники финансирования
Проверка документов и подтверждение компетенций застройщика – лишь первые шаги на пути к заключению договора о покупке. Если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов вызывает сомнения, то дальше двигаться просто бессмысленно, поскольку это гарантированный риск потери денег.
Есть менее очевидные, но очень важные факторы, которые выдают ненадежного застройщика. Например, структура финансирования объекта. Она должна быть изложена в опубликованной проектной декларации. Мало убедиться в наличии этого документа – его необходимо прочитать.
Если из декларации следует, что застройщик предполагает строить многоквартирный дом только за счет средств дольщиков и привлеченных кредитов, то от такого застройщика стоит держаться подальше, поскольку он, скорее всего, не располагает собственными средствами. В такой ситуации любой сбой в получении внешнего финансирования, например, при слишком медленном темпе продажи квартир, приведет к остановке строительства.
Стоимость квартиры
Лучше всего ненадежного застройщика выдают цены, если они ниже среднерыночных. Стоит опасаться больших скидок и распродаж. Это напрямую свидетельствует о нехватке у застройщика денежных средств и падении спроса на объект. Как следствие – крайне высоки риски незавершения сдачи объекта в срок, а то и замораживания проекта.
Информация из СМИ и открытых источников
Также перед тем, как принять решение о приобретении недвижимости от конкретного застройщика, покупатель может самостоятельно проверить его деловую репутацию. Например, необходимо обязательно проверить наличие у организации существенных судебных процессов и исполнительных производств, дел о банкротстве или извещения о ликвидации.
Для проверки информации по судебным процессам между юридическими лицами служит открытая Картотека арбитражных дел. Проверить статус юридического лица на предмет возможной ликвидации можно через сервис проверки контрагентов на сайте ФНС РФ. Статус земельного участка под застройку можно посмотреть на Публичной кадастровой карте. Все это доступные и условно бесплатные ресурсы, если речь не идет об истребовании выписок и справок. Минимально необходимый набор информации можно получить в свободном доступе.
И не стоит недооценивать возможности поисковых систем. Если деятельность компании сопровождается шлейфом скандалов и негативных отзывов, которые никак нельзя объяснить происками конкурентов, то стоит еще раз подумать о репутационных рисках подобного застройщика, которые могут в любой момент превратиться в финансовые и имущественные претензии со стороны третьих лиц.
