В феврале нынешнего года Конституционный суд разрешил временную регистрацию в апартаментах — нежилых помещениях, не являющихся частью номерного фонда гостиниц, пансионатов и турбаз. Перестанут ли такие объекты быть только жильём для курортников, как изменится спрос на долгосрочную аренду и подорожает ли такая недвижимость, ForPost разбирался вместе с экспертами.
Для курортного актива регистрация не важна?
Напомним, поводом для принятия этого решения стало обращение в суд жительницы Санкт-Петербурга Виктории Пиуновой, семье которой отказали в регистрации в апартаментах.
Рассмотрев дело, суд обратил внимание на то, что в стране существует практика долгосрочного проживания в таких объектах, но при этом у людей нет возможности регистрации, что необоснованно ограничивает их права.
Дело в том, что апартаменты не являются жилой недвижимостью и граждане не могут там прописаться насовсем. А вот на время — вполне (ФЗ №5242-1 от 25.06.1993). Только на практике многим, как и семье истца, органы внутренних дел отказывали в этом.
Подобные отказы в Конституционном суде признали неправомерными и потребовали изменить регулирование, фактически разрешив временную регистрацию в апартаментах.
Как такое решение повлияет на недвижимость в Крыму, где апартаменты составляют весомую долю предложения?
По словам владельца агентства недвижимости People RealEstate Анатолия Цехина, крымские апартаменты воспринимаются инвесторами в первую очередь как курортный актив, поэтому для них вопрос регистрации не столь важен.
«В основном апартаменты покупают люди, которые используют эту недвижимость для коммерческих целей — для сдачи в аренду. У владельцев апартаментов, как правило, это не единственное жильё в Крыму или в других регионах, поэтому для них вопрос регистрации не так важен», — пояснил свою точку зрения собеседник издания.
Вопрос прописки больше интересует семьи с детьми и пожилых людей: им нужна постоянная регистрация для школ, детских садов и поликлиник. Но эта категория граждан в основном апартаменты не покупает, поскольку они считаются элитной недвижимостью и стоят дороже квартир, к тому же тарифы на услуги ЖКХ в таких объектах выше, отметил эксперт.
«Например, квартира в 50 квадратов вместе с коммуналкой и обслуживанием обходится в 7-10 тысяч рублей в месяц, а в апартаментах — 20-30 тысяч рублей, плюс годовой налог на коммерческую недвижимость», — обратил внимание собеседник издания.
В целом же разрешение на временную регистрацию в апартаментах окажет больше влияния на рынок недвижимости в некурортных регионах, а не в Крыму, считает Анатолий Цехин.
«Я уверен, что мы не увидим всплеск спроса на апартаменты из-за этого решения суда. По крайней мере в Крыму, потому что этот вопрос более актуален для апартаментов, которые находятся в средней полосе России — Москве, Санкт-Петербурге», — подытожил риелтор.
Аренда надолго
В это же время возможность временной регистрации повысит привлекательность апартаментов в Крыму для долгосрочной аренды. По словам эксперта в области недвижимости и инвестиционных технологий, руководителя агентства «Ключи в кармане» Надежды Буйловой, такой тренд уже давно характерен для больших городов — Москвы, Санкт-Петербурга и Сочи.
«В этом плане, думаю, Крым не станет исключением. Теперь апартаменты станут конкурировать с квартирами по долгосрочной аренде: можно без проблем прикрепиться к поликлинике, записать ребёнка в ближайший детский сад или школу, получать официальную корреспонденцию и пользоваться другими госуслугами, для которых требовалась регистрация», — перечислила собеседница издания.
Рынок на новость о разрешении временной регистрации отреагировать повышением цен пока ещё не успел. Но уже в ближайшие пару месяцев, максимум в течение полугода, покупка апартаментов может резко прибавить в цене, прогнозирует эксперт.
Выгодная инвестиция
Интерес к крымским апартаментам есть и без решения Конституционного суда. По данным статистики, которую приводит член Гильдии маркетологов и Ассоциации профессионалов рынка недвижимости Дарья Плотникова, с 2023 по 2025 годы число продающихся за месяц апартаментов в Крыму увеличилось почти в два раза, со 130 до 254.
При этом средняя стоимость квадратного метра за это время выросла более, чем в 1,5 раза: с 238 до 396 тысяч рублей. Подорожание продолжилось и в 2026 году: в январе средняя цена «квадрата» составила 400 тысяч рублей.
«Средний бюджет покупки апартаментов — 15,8 миллиона рублей. <…> В Крыму сейчас реализуется 47 проектов апарт-комплексов», — рассказала Дарья Плотникова.
Несмотря на рост цен, популярность крымских апартаментов у инвесторов растёт, и на то есть несколько причин, отметила Надежда Буйлова.
«Этому способствуют их месторасположение, как правило, на побережье, а также хорошая транспортная доступность и выгодная посуточная аренда в сезон, которая значительно выше, чем у городских квартир. Важную роль играет то, что цена квадратного метра пока ниже, чем на сочинском побережье», — перечислила эксперт.
То, что спрос на недвижимость в Крыму и Севастополе с начала года растёт на фоне одновременного снижения в курортных городах Краснодарского края, отмечают и другие эксперты. По их оценкам, недвижимость в Сочи достигла ценового плато, а Крым, где предложения бывают в 2,5-3 раза дешевле, на этом фоне «выглядит рациональнее».
Юлия Суконкина
Фото: Неонилла Кудрик|коллаж ForPost, Арина Розанова|ForPost|нейросеть FreepikAI
