Спрос на квартиры в Сочи и Анапе упал на 30%: куда ушли покупатели жилья у моря

На черноморском побережье Кубани резко упал спрос на новостройки, а в Республике Крым и Севастополе зафиксирован заметный рост. При этом транспортная доступность и меры безопасности в Крыму остаются сложными. Это значит, что покупатели стали руководствоваться другой логикой. Эксперты сказали, что именно изменилось и какие параметры теперь принимаются во внимание при покупке недвижимости у моря.

Кубань и Крым: разнонаправленная динамика спроса

В курортных городах Краснодарского края упал спрос на первичную недвижимость — квартиры и апартаменты — в январе-феврале по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В частности, в Сочи он снизился приблизительно на 30%, в Анапе — на 35-40%, по данным аналитиков, написал «Коммерсантъ».

Сокращение спроса в Сочи связано с мерами безопасности и частными ограничениями работы местного аэропорта, несбалансированным соотношением цены и качества у объектов и перегретым рынком жилья. А также с дефицитом земли для возведения новых домов, ограниченным объёмом строительства и сохраняющейся статусностью территории, уточнило издание.

При этом спрос на первичку в Республике Крым вырос в январе-феврале на 14,1%, а в соседнем Севастополе — на 25,1%, если сравнивать с аналогичным периодом 2025 года, по данным Dataflat.ru.

На это влияет то, что на Крымском полуострове жильё «существенно дешевле» сочинского, к тому же в регион заходят федеральные застройщики — и качество объектов повышается, добавил «Коммерсантъ».

Хотя ситуация с безопасностью в Крыму вряд ли лучше, чем в Сочи. К тому же есть проблемы с транспортной доступностью полуострова: более четырёх лет закрыт единственный аэропорт в Симферополе, задерживаются поезда, проезд авто по Крымскому мосту усложнён из-за защитных мер.

Эксперты ForPost в целом сошлись в том, что эти цифры отражают структурную перестройку спроса на первичную недвижимость на юге. Но акценты и оценки разные.

Сочи достиг ценового плато, а Крым выглядит рациональнее

Уменьшение объёмов продаж в Сочи и Анапе при одновременном росте в Крыму и Севастополе может свидетельствовать о распаде прежде единого южного рынка жилья. Так считает старший преподаватель кафедры экономики и финансов Московского областного филиала РАНХиГС Александр Кудряшов.

«Покупатель больше не готов платить только за место, — полагает он. — Он заново оценивает, сколько стоит вход в сделку, что он получает за эти деньги и есть ли у такого жилья потенциал роста. И в этом сравнении Крым сейчас выглядит рациональнее».

Цена предложения, по данным ЦИАН, красноречива: средняя цена квадратного метра в новостройке в Сочи — 691,7 тысячи рублей, тогда как в Республике Крым — 294,6 тысячи, а в Севастополе — 262,7 тысячи. При таком разрыве рынок начинает «голосовать не престижем адреса, а рублём», отметил Кудряшов.

Заместитель генерального директора курорта «Лучи» в Анапе Ольга Нарт, напротив, предложила не смешивать динамику в разных городах.

Снижение продаж в Сочи — это скорее локальная история, чем проблема всего черноморского побережья Кубани: город достиг ценового плато, предложение на береговой линии ограничено, а в структуре новых проектов заметна точечная и более дорогая застройка, отметила она.

В других городах побережья картина мягче:

«Анапа и альтернативные локации выглядят для покупателя более доступными и перетягивают интерес на себя», — добавила наша собеседница.

По её данным, средняя стоимость «квадрата» в новостройках Анапы — 336,9 тысячи рублей, а на вторичном рынке — 174,2 тысячи. В гостиничном сегменте цена в отдельных проектах превышает 600 тысяч за квадратный метр, согласно исследованию компании «Домос».

Соучредитель Kronung Group Игнатий Найда оценил ситуацию как более системную.

Если верить аналитикам в том, что спрос на первичную недвижимость в Анапе и Сочи действительно просел на 30-40%, то это уже не похоже на обычную сезонную просадку, сказал он. По его мнению, скорее речь о том, что рынок подошёл к перегреву.

При этом покупатели всё чаще ставят под сомнение соответствие цены качеству объектов, так как «не везде уровень инфраструктуры, сервисов и самой застройки дотягивает до заявленных ценников», обратил внимание эксперт.

Логистика и безопасность: что перевешивает для покупателя

Наши эксперты признали, что транспортная доступность и меры безопасности в Краснодарском крае и Крыму влияют на спрос на жильё. Но оценили этот фактор по-разному.

Спрос в Крыму растёт не потому, что там исчезли проблемы: закрытый аэропорт, более сложная дорога, ограничения по маршрутам — реальный минус, подчеркнул Александр Кудряшов.

«Но и Сочи уже не воспринимается как территория без издержек, — констатировал он. — В Крыму покупатель готов мириться с более сложной логистикой, потому что получает намного более низкий чек входа и больше пространства для роста цены в будущем».

Игнатий Найда считает, что Крым уже начал забирать часть внимания. По рынку видно, что количество сделок там выросло примерно на 10-15%, привёл он свои данные. Но корректнее говорить не о прямом перетоке, а о перераспределении спроса, так как крымский и кубанский рынки разные по своей логике, уточнил эксперт.

При этом Найда также обратил внимание на разные профили спроса.

«В Крыму чаще покупают для жизни или долгосрочной аренды, — пояснил он. — Сочи исторически был про инвестиции, краткосрочную аренду и премиальный сегмент. Сейчас, когда доходность от аренды стала менее предсказуемой, часть инвесторов просто пересматривает стратегию».

Вторичка, пауза или Калининград: куда уходит спрос с курортов Кубани

О направлениях перетока спроса, часть которого потеряли курортные города Краснодарского края, мнения экспертов ForPost расходятся.

Спрос не уходит в одну новую точку — он дробится, считает Александр Кудряшов.

По его словам, одна часть действительно смещается в Крым, другая — переходит во вторичное жильё, где меньше неопределённости и понятнее итоговая стоимость, третья — «просто встаёт на паузу».

В подтверждение этого он привёл ипотечную статистику: по итогам февраля доля вторичного жилья в выдачах ипотеки выросла до 29,5%, а новостроек — снизилась до 54%. Это «очень показательный сдвиг», покупатель «меняет не столько географию, сколько саму модель решения», сказал Кудряшов.

Ольга Нарт указала на рост предложения первичного жилья и интереса к нему именно в Анапе.

«Новые проекты появляются регулярно, некоторые из них весьма масштабные. Причём речь идёт не только о жилой застройке, но и о значительном количестве объектов гостиничной недвижимости, — объяснила она. — Это формирует совершенно иной ландшафт — и ценовой, и продуктовый — с вариантами для различных категорий покупателей».

Игнатий Найда расширил географию перетока спроса, не реализуемого на черноморском побережье Краснодарского края.

«Спрос, который не реализуется на Кубани, не исчезает, а распределяется. Часть покупателей берёт паузу и ждёт снижения ставок или большей определённости, — отметил он. — Растёт интерес к Калининграду, Дагестану, курортам Северного Кавказа».

По его словам, меняется и сама логика выбора объекта: раньше работал принцип «купить у моря и подождать роста», а сейчас «он перестаёт быть универсальным».

Покупатель стал гораздо более рациональным и смотрит не на локацию в целом, а на конкретный проект: на его качество, окружение, транспорт, перспективы загрузки, подчеркнул Найда.

Что изменилось в подходе к покупке: итоговая позиция экспертов

Несмотря на различия в оценках, эксперты едины в том, что южное направление не теряет привлекательности, но теперь требует более внимательного подхода.

«Проблема не в юге как направлении, а в том, что дорогая новостройка перестала выглядеть безусловно выгодной покупкой», — резюмировал Александр Кудряшов.

Ольга Нарт также считает, что жильё на побережье остаётся востребованным, но подчёркивает дифференциацию.

«Давление [на рынок недвижимости в Сочи] оказывает высокий порог входа: средняя цена квадратного метра здесь примерно вдвое выше, чем в Анапе, — напомнила она. — Рынок [в Сочи] в значительной степени "утяжелён" премиальными проектами, которые подняли среднюю цену по городу. И на этом фоне ёмкость массового и инвестиционного спроса сужается, а часть покупателей уходит на более доступные курорты».

Вопрос сегодня стоит не о том, где море привлекательнее, а о том, где покупатель видит понятный баланс цены, качества и сценария владения, добавил Игнатий Найда.

«Сейчас именно на этом сравнении Крым для части аудитории выглядит убедительнее, чем Сочи и Анапа, а сам рынок окончательно вышел из периода, когда курортный адрес продавал себя без дополнительных вопросов покупателя», — заключил он.

Что это значит для покупателя

При выборе курортной недвижимости теперь стоит сравнивать не названия городов, а конкретные проекты: цену квадратного метра, реальное качество строительства, транспортную доступность и сценарий использования — для себя или под аренду.

Крым и Севастополь привлекают более низкой стоимостью и появлением федеральных застройщиков, но логистика там остаётся сложной. Сочи и Анапа по-прежнему востребованы, однако там становится всё больше смысла смотреть на вторичный рынок или проекты с понятным соотношением «цена-качество», а не только на статус локации.

Алексей Лохвицкий