В Севастополе почти три четверти квартир в строящихся домах не распродаётся

Севастополь занял 2-е место по количеству нереализованного первичного жилья – 72% квартир в новостройках не продаются. Таковы данные аналитиков федеральной компании «Этажи».

Доля нераспроданных площадей в строящихся домах растёт по всей стране. За последние три года она достигла рекордного показателя – 43%, пишут «Известия» со ссылкой на исследование риэлторской компании.

Севастополь в этом рейтинге обогнала только Магаданская область (87%). Соседний Крым не вошёл даже в десятку лидеров по нереализованным квартирам. В столице не продано 45% квартир в строящихся домах, в Санкт-Петербурге – 42%.

Основным драйвером роста спроса на «первичку» за последние годы была льготная ставка по ипотеке, которая предоставляла возможность для широкого сегмента граждан РФ.

В Севастополе действует несколько государственных программ, по которым отдельные категории граждан – дети-сироты, молодые семьи, переселенцы и другие – могут приобретать жильё на первичном рынке с хорошим субсидированием.

Чем же тогда объясняется столь высокая доля нереализованных квартир в новостройках? ForPost попытался разобраться в этом вопросе.

Почему не берут?

Квартира в новом доме, ещё и недалеко от моря, – мечта многих людей. Но, приобретая первичное жильё в Севастополе, покупатель должен быть готов к тому, что придётся отдать немалые деньги за ремонт, ведь наши застройщики чаще сдают дома с «голыми» стенами.

Материковые же девелоперы, конкурируя друг с другом, предлагают более комфортабельное, оборудованное жильё – с сантехникой, полом, с отделкой, и люди, соответственно, несут меньше затрат на ремонт, говорит директор агентства недвижимости «Мультидом» Наталья Массальская.

По её мнению, всё дело в том, что в былые годы покупатели разбаловали севастопольских застройщиков: квартиры в новостройках хорошо покупали даже абсолютно «голыми».

Сейчас потребительский спрос значительно упал, но девелоперы не спешат стимулировать его за счёт комплементарных услуг, например, чистовой отделки помещений.

«Материковые покупатели недовольны качеством наших новостроек. Они неожиданно видят в Севастополе не то, что у них. Качество у нас хромает. В Краснодаре даже кухни в подарок дают, чтобы ты купил квартиру в жилом комплексе. А у нас считают: раз и так покупают – нужно продавать. Зачем «заморачиваться»?» – говорит директор агентства недвижимости.

Невыгодно вкладывать

Ещё одна причина падения спроса на первичное жильё – уход так называемого инвестиционного покупателя, то есть того, кто вкладывал в недвижимость, приобретая квартиру на этапе котлована. По мнению Натальи Массальской, сейчас нет смысла покупать для перепродажи, потому что цены встали.

Читайте также: В Севастополе невыгодно покупать квартиры для сдачи в аренду

Эксперт-оценщик недвижимости, управляющий партнёр Аналитической корпоративной группы Илья Пичуев с ней отчасти согласен.

Доля таких покупателей, по его словам, в Севастополе всегда была значительной.

«Человек вкладывал свободные средства в недвижимость, понимая, что она всегда в росте, и продав жильё, он не только вернёт себе вложенные средства, но и получит прибыль. И если севастопольцы ещё вкладывают, то инвестиционный материковый покупатель, можно сказать, ушёл. Отсюда и такая высокая доля нераспроданных квартир», – поделился своим мнением эксперт.

По данным аналитика, за первые три месяца 2023 года особого оживления на севастопольском рынке недвижимости не наблюдалось: тенденция к стабилизации прослеживается, но кардинальных изменений нет.

Недавно в интервью ForPost директор агентства недвижимости Наталья Массальская отмечала, что покупатели с материка возвращаются в Севастополь. Но, видимо, о массовом «нашествии» речи не идёт.

Хоть бы хны

Может быть, избыточный объём жилых площадей в новостройках накапливается в том числе из-за того, что разрыв между спросом и предложением застройщики не компенсируют снижением цены на квартиры? 

Так ли это, и чем грозит девелоперам перенакопление непроданных объектов на первичном рынке, мы тоже поинтересовались у экспертов.

Аналитик Илья Пичуев считает, что «затоваривание» рынка вряд ли приведёт к банкротству севастопольских девелоперов, поскольку их прибыль значительно превышает доходы материковых застройщиков.

«Стоимость строительства по российским субъектам не сильно отличается, а рыночная надбавка у каждого региона своя. Разница между ценой стройки и итоговой рыночной стоимостью в Севастополе максимальная, она отличается от других регионов в разы. Наши строительные компании выживают именно благодаря этой марже», – объясняет эксперт.  

Как известно, цены формируются за счёт спроса, а в последние три-четыре  года до начала СВО цены нагнетались: в некоторых ЖК у моря за квадратный метр жилья брали более 160 тысяч рублей.

Такое уже было: сразу после возвращения Севастополя в Россию, в 2015 году, когда цены на жилплощадь в Севастополе взлетели до небес  и практически сравнялись с ценами в Новой Москве.

Сейчас цены немного ползут вниз, говорит аналитик, потому что большая часть застройщиков держалась на внешнем покупателе, но в общем ценовой тренд сохраняется – резко снижать цены девелоперы не стали, несмотря на высокую долю нераспроданных квартир.

«Застройщики понимают, что всё равно жильё рано или поздно продастся. За бесценок никто не будет продавать квартиры в Севастополе и в Крыму. Может быть, есть надежда на то, что СВО скоро закончится и покупатель вернётся», – оценивает нынешнюю ситуацию Илья Пичуев.

Дефицит маркетинга

Дополнительные бонусы покупателям в виде, к примеру, отделки «под ключ», могли бы значительно стимулировать спрос на «первичку». Здесь мнение Ильи Пичуева и Натальи Массальской совпадает: на севастопольском рынке недвижимости наблюдается некий дефицит маркетинга.

«Избалованность» покупателями могла возникнуть только в отсутствии хорошей конкуренции, подчёркивает эксперт-аналитик.

А ведь за девять лет к нам не зашёл ни один новый крупный застройщик. Основные причины понятны – недостаток свободных земельных участков и бюрократические препоны.

«С украинских времён по застройщикам ничего не поменялось. С конкуренцией беда, отсюда и высокие цены, и другие проблемы. Если бы сюда зашёл какой-нибудь крупный инвестор, ситуация на рынке недвижимости поменялась бы сильно», – считает Илья Пичуев.

А пока – «маємо, шо маємо», как говорится. Ремонт нужно делать как в новострое, так и во «вторичке», а цены в Севастополе на вторичное жильё зачастую ещё выше, чем на квартиры в строящихся домах.

Подробнее об этом читайте в материале: Данные о ценах на жилье подтвердили уникальность Севастополя

«Старый фонд жилья, который находится в привлекательном месте, стабильно держит цену. Севастопольцам не всё равно, где жить – в Стрелецкой или в Казачке. Другое дело – покупатели с материка, которых вполне устраивают новостройки в отдалённых от центра районах», – отмечала Наталья Массальская в недавнем интервью ForPost.

Севастопольская молодёжь и другие люди, которые приобретают единственное жильё, стремятся купить готовую «вторичку», рассказывает директор АН. Они берут ипотеку, и заехать им нужно сразу, чтобы не отдавать деньги в два места сразу – банку и арендодателю.

Те же севастопольцы, кто инвестирует, покупает для детей или внуков, берут «голые», но современные квартиры в новостройках.

Алина Громова