Россияне всё чаще гасят ипотеку квартирами. Отчаяние или выгодная стратегия?

Россияне стали чаще закрывать ипотеку досрочно не своими накоплениями, а продажей купленного в кредит жилья. Что скрыто за этим — отчаяние, рациональность или смена модели поведения на рынке, — узнавал ForPost.

Продать, чтобы не платить

В России объём досрочно погашенных ипотек за счёт продажи жилья заёмщиками вырос в конце 2025 года вдвое по сравнению с аналогичным периодом 2024-го. Всего за прошлый год таким образом были закрыты жилищные кредиты на 1,3 миллиарда рублей, написали «Известия» со ссылкой на Центральный банк РФ.

При этом в IV квартале 2025 года объём ипотек, погашенных отступными — передачей залогового объекта банку, — достиг 757 миллионов рублей, хотя раньше такой показатель был минимальным. В итоге общая сумма жилищных кредитов, которые россияне погасили исключительно с потерей жилья, составила почти 1,2 миллиарда рублей.

Между «кредитной кабалой» и «живыми деньгами»

Наблюдаемый рост досрочного погашения ипотеки через продажу залоговых объектов отражает глубинные изменения в поведении заёмщиков, сказала в беседе с ForPost эксперт по недвижимости, специалист по новостройкам и ипотечному кредитованию Анна Зеленская.

По её мнению, имеет веские основания гипотеза о том, что на волне подорожания квартир люди решили избавиться от ипотечного жилья, тем самым закрыв кредит и получив на руки деньги, которые можно потратить на другое жильё уже без зависимости от банков.

«В условиях текущих высоких процентных ставок по ипотеке стратегия выхода из кредитной кабалы выглядит максимально рациональной, — рассуждает Анна Зеленская. — Это позволяет человеку перейти в статус покупателя с живыми деньгами и приобрести объект меньшей площади или в другом районе уже без привлечения новых займов».

На ситуацию повлиял комплекс причин: и длительный период высоких ставок по кредитам, и заметный рост стоимости жилья, и снижение уровня заработка заёмщиков, сказал ForPost кандидат юридических наук, доцент юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов.

«Также имеет место переоценка собственных финансовых возможностей при оформлении кредита, которая приводит к потенциальным дефолтам и банкротствам, — считает он. — В таких случаях продажа квартиры и погашение долга являются единственной альтернативой, особенно если рост стоимости объекта позволяет учесть возможную скидку при продаже и другие расходы».

Ещё 3-5 лет назад была распространена выдача ипотечных кредитов с маленьким первоначальным взносом (до 15%) или заёмщикам с высокой долговой нагрузкой, напомнил наш собеседник. По его оценке, именно эти кредиты сейчас находятся в зоне риска, особенно учитывая высокие процентные ставки, по которым они выдавались.

По мнению Исмаила Исмаилова, в группе риска и заёмщики, оформившие ипотеку по программе государственного субсидирования с низкими процентными ставками в первые годы действия кредита и заметным повышением в дальнейшем. Их кредитное бремя через 3-5 лет после оформления договора может стать неподъёмным, полагает он.

«Высокая стоимость проведения ремонта [в ипотечной квартире] также может отпугнуть заёмщика, который попробует уступить права на квартиру ещё до сдачи объекта в эксплуатацию, закрыв кредит, — сказал эксперт. — Если объект покупали при низких ставках или по льготной программе, то возможна даже продажа с неплохой прибылью».

Кроме того, для заёмщиков, которые получали основной доход от предпринимательства, повышение налоговой нагрузки на бизнес и снижение доходов могли стать фактором принятия решения о досрочном выходе из кредита — до того, когда платежи по нему станут неподъёмными, добавил Исмаил Исмаилов.

Не только бегство от долгов, но и фиксация прибыли

Старший преподаватель кафедры экономики и финансов Московского областного филиала РАНХиГС Александр Кудряшов связал рост продаж ипотечных квартир с изменением положения заёмщиков на фоне дорогой ипотеки и подорожавшего жилья.

При этом нельзя говорить о продаже ипотечных квартир исключительно из-за проблем с обслуживанием долга, добавил он.

«По оценке ДОМ.РФ, цены на новостройки за 2025 год выросли на 10,2%, — приводит данные эксперт. — Для заёмщика, который вошёл в сделку раньше, это позволило реализовать квартиру по более высокой цене, погасить остаток кредита и сохранить часть средств для следующей покупки».

Однако, по словам Александра Кудряшова, говорить об изменении всего ипотечного рынка пока рано. Он обратил внимание на статистику Банка России: задолженность по ипотеке достигла 21,7 трлн рублей на 1 января 2026 года, а прирост портфеля за год составил лишь 7,8%.

«Это говорит о замедлении рынка и более ответственном отношении заёмщиков к стоимости кредита», — считает наш собеседник.

Не стоит забывать и про инвестиционный спрос прошлых лет, сказал ForPost соучредитель строительной компании Kronung Игнатий Найда. Многие покупали жильё «впрок», рассчитывая на рост стоимости или сдачу в аренду, и сейчас они просто фиксируют результат, пересматривая свои стратегии, заключил наш собеседник.

Трансформация рынка жилья

Тренд, описанный экспертами, знаменует переход ипотеки из статуса безусловного социального блага в категорию управляемого финансового актива.

Заёмщики всё чаще воспринимают кредитное жильё не как «семейное гнездо», а как ликвидный товар, от которого можно избавиться при изменении рыночной конъюнктуры или личных обстоятельств.

Рынок вошёл в фазу, где рациональный расчёт и страх перед долговой ямой стали двигать поведением людей сильнее, чем традиционное стремление иметь свой угол.

Цифры 2025 года — это, по сути, масштабный срез реальности, в которой ипотека перестала быть безрисковым решением жилищного вопроса.

Алексей Лохвицкий