Российский рынок жилья в 2025 году прошёл через стресс-тест высокой ключевой ставки и вышел из него изменённым. Парадоксальное сочетание падения объёмов сделок и роста цен, а также спорные тренды стали отражением его структурной перестройки. Как это происходило — в материале ForPost.
Что было на рынке жилья в 2025 году: спрос, цены, ипотека
За 11 месяцев 2025 года в России проданы 469 тысяч новых квартир по договорам долевого участия общей площадью 22 миллиона квадратных метров на сумму 4,4 триллиона рублей, рассказала коммерческий директор ГК «Юнион» (ЖК Riga Hills) Алеся Треглазова.
Если судить по количеству, то это на 4% меньше, чем в аналогичном периоде 2024 года. Если по площади — на 5% меньше, чем в январе-ноябре 2024-го. Если по общей стоимости — на 4% больше, чем за 11 месяцев 2024-го, уточнила она со ссылкой на данные компании «ДОМ.РФ».
Такая разновекторная динамика — падение объёмов при росте выручки — прямо указывает на значительный рост средней цены квадратного метра. Это подтвердили данные ЕИС жилищного строительства: если в январе 2025 года средняя цена «квадрата» была 192,3 тысячи рублей, то в ноябре — уже 208 тыс.
Высокая ключевая ставка на уровне 21%, с которой начался год, негативно сказалась на рынке жилья в тот период: рыночная ипотека стала недоступной и продажи упали, отметил основатель и управляющий партнёр агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин.
Хоть и остались льготные ипотечные программы на первичном рынке, но они сокращены, уточнил он.
Зато в сегменте жилья премиум-класса, наоборот, был повышенный спрос, поскольку состоятельные люди воспринимают недвижимость как актив, позволяющий при нестабильности если не приумножить, то хотя бы сохранить капитал, отметил Балакин:
«Они, имея вклады на банковских счетах под хорошую ставку, основную часть денег инвестируют в квадратные метры, чтобы обезопасить себя от потенциальных рисков».
Однако большую часть года ключевая ставка снижалась, достигнув в декабре уровня 16%, что стимулировало спрос, поэтому в последнем квартале оживился рынок купли-продажи жилья, добавил основатель Trust Realty.
Площадь проданных за июль-ноябрь 2025 года квартир в новостройках — 11,8 млн кв. м — на 27% выше уровня аналогичного периода 2024-го. В денежном выражении продажи увеличились с июля по ноябрь ещё сильнее — до 2,4 трлн руб. — на 32% больше, чем в июле-ноябре 2024-го, причина этого — рост цены реализации, отметила Треглазова:
«В 2025 году, несмотря на непростые условия рынка, цены на недвижимость демонстрировали уверенный рост».
По её мнению, несмотря на увеличенный первоначальный взнос, более строгую оценку заёмщиков и осторожность банков при выдаче кредитов, рыночная ипотека была основным драйвером продаж жилья в целом по году.
Тренды жилищного рынка в 2025 году
На рынке жилой недвижимости в России в 2025 году были три главных тренда, сказал руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный.
Первый — обвал продаж, корни которого уходят в отмену массовой льготной ипотеки в июле 2024 года: количество сделок упало почти вдвое. На рынке остались те покупатели, которые могли взять ипотечный кредит по спецпрограммам: семьи с детьми, айтишники, военные. Остальные ушли с него, отметил он.
Второй — перетекание спроса с первичного жилья на вторичное. Разница в цене между новостройками и готовым жильём сократилась. Если раньше первичка стоила на 20-30% дороже вторички, но была доступна по льготной ипотеке, то теперь разница почти исчезла, и покупатели выбирают вторичку — в неё можно заселиться сразу, не ждать сдачи дома, пояснил Хижный.
С этим не согласилась коммерческий директор ГК «Юнион» Алеся Треглазова, по словам которой был «обвал доверия к вторичному рынку». Это могло быть связано с «эффектом Долиной»: судебным оспариванием продавцами состоявшихся сделок по квартирам, в результате чего покупатели оставались без жилья и потраченных на него денег. Из-за этого в конце 2025 года «заметно притормозились» сделки с участием пожилых продавцов квартир, о чём говорил основатель Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.
Третий — застройщики ищут «обходные пути» к покупателям. Например, предлагают рассрочки под 0-5% на несколько лет, трейд-ин, субсидирование ставок, скидки для клиентов без ипотеки. Делают всё для поддержания продаж «хоть на каком-то уровне», подчеркнул руководитель СК «Бастион».
Несмотря на различия в оценках отдельных тенденций, общая картина, складывающаяся из статистики и мнений экспертов, позволяет дать итоговую характеристику году.
Итоговая оценка рынка недвижимости в 2025 году
Для рынка жилья в России 2025 год был сложным, резюмировал экономист, доцент Финансового университета при Правительстве РФ Пётр Щербаченко.
С одной стороны, изменение тренда ключевой ставки с повышения на снижение — до 16%, введение новых санкций и давление на бизнес, изменение программ льготной ипотеки, сокращение предложения на первичном рынке, пояснил он.
С другой — рост зарплат, увеличение доступности кредитов к концу года и низкие темпы роста цен делают этот рынок привлекательным к началу 2026 года, добавил эксперт.
Таким образом, основные тенденции 2025 года указывают на структурную перестройку рынка, где доступность классической ипотеки снизилась, сместив спрос в сторону вторичного жилья и альтернативных схем приобретения недвижимости.
Несмотря на общее падение объёмов сделок, рынок показал устойчивость цен и их рост, поддержанный высокой активностью в премиум-сегменте и инвестиционными мотивами покупателей.
К концу года снижение ключевой ставки заложило основу для оживления спроса, создав предпосылки для восстановления рынка в 2026 году.
О том, какой была обстановка на рынке новостроек, читайте в отдельном материале.
Алексей Лохвицкий
