Коммунальный рай: в России хотят запретить продажу долей в квартирах

Наших граждан давно испортил квартирный вопрос, утверждают многие культурологи и философы.

Больше всего «жилищной скверне» оказались подвержены обладатели долей в квартирах, которые нередко прибегают к услугам «чёрных риелторов», чтобы не только насолить другому собственнику, но и без лишних заморочек продать свои квадратные метры.

Однако скоро этой жилищной реальности может наступить конец: президента Владимира Путина попросили запретить продавать доли в квартирах.

О том, к чему может привести такая инициатива из Госдумы, — в материале ForPost.

Бедная разведёнка

По оценке юристов, споры собственников долей в одной квартире — одни из самых сложных гражданских споров в наших судах.

Очень часто посторонние друг другу люди становятся собственниками «однушки» или «двушки». Договориться полюбовно граждане не могут: у каждого разные доли в квартире. Поэтому продать такую недвижимость крайне сложно. Следовательно, есть где разгуляться «чёрным риелторам».

Нередки случаи, когда один из обладателей доли в квартире с помощью жилищных мошенников подселяет в благополучную «двушку» или «однушку» маргиналов, вынуждая других собственников отказаться от положенных им квадратных метров. Иногда «чёрные риелторы» сами обманывают доверчивых граждан, незаконно получая квадратные метры в долевой квартире.

Для того чтобы хоть как-то решить проблему, в прошлом году был принят специальный закон, регламентирующий продажу микродолей в квартире. Формально законом не запрещено быть собственником углов и даже одного квадратного метра жилплощади в разных квартирах. Но теперь продавать их кому-то нельзя.

Согласно новому закону, доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если её итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем. Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится.

Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ. Например, в Москве учётная норма составляет 10 кв. метров на человека, в других регионах она варьируется — в среднем от 8 до 15 кв. метров.

По мнению лидера ЛДПР Владимира Жириновского, принятых мер недостаточно для борьбы с «чёрными риелторами», которые делают целое состояние на мошенничестве с долями в квартирах.

«Вот, семья разошлась, муж продаёт свою долю, чтобы отомстить бывшей, маленькую долю пусть — три метра квадратных, например, мошеннику, «чёрному риелтору». Он наводит на квартиру профессионала, который приезжает туда жить на эти метры и выдавливает оттуда бедную женщину с ребёнком, пока она не продаст свои доли за копейки риелтору и не уедет. Ну зачем так издеваться над людьми!» — сказано в заявлении Владимира Жириновского, опубликованном на официальном сайте ЛДПР.

Поэтому на встрече с главой государства он потребовал запретить продажу долей в квартирах «чёрным риелторам», так как, «не запрещая продажу квартирных долей, государство тоже оказывает фактически давление на психику, на здоровье матери и детей».

«"Чёрные риелторы", продажа долей — это надо просто посмотреть повнимательнее. Я поручу тогда над этим поработать экспертам правительства», — приводит ТАСС слова Путина.

Читайте также: Что нужно знать продающим квартиры в Севастополе

Нельзя рубить сплеча

Экс-председатель Совета при президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека, правозащитник, юрист Михаил Федотов оценил инициативу Владимира Жириновского. По его мнению, продажа долей в квартире — вопрос «очень деликатный». Поэтому, прежде чем принимать какие-то решения, его нужно тщательно изучить.

«Представим ситуацию: у гражданина нет другого жилья, кроме доли в квартире, в которой он не может проживать из-за натянутых отношений с бывшей супругой. Безусловно, мужчина должен покинуть это жильё, но куда ему деться? В этой ситуации он может продать свою долю в квартире, чтобы на вырученные деньги купить себе жильё», — сообщил в беседе с корреспондентом ForPost Федотов.

Он понимает и женщину, которая вынуждена уживаться с новыми собственниками в своей двухкомнатной квартире. На условных 10–15 кв. метрах может проживать целая семья. Таким образом благополучная «двушка» по умолчанию превращается в коммунальную квартиру, хотя изначально и не была под неё приспособлена.

«Развелись — пусть разменивают, разъезжаются, только так. Суд разделил, к примеру: 2-комнатная квартира, большая комната матери с ребёнком, поменьше ему, разъезжайтесь. Или пускай договариваются на месте, может быть, жена даст какую-то сумму денег ему. Он уедет, выпишется. Но так с продажей долей ситуацию оставлять нельзя, по всей стране эти «чёрные риелторы» мучают наших граждан», — сказано в заявлении Владимира Жириновского, опубликованном на официальном сайте ЛДПР.

Бывают и другие ситуации. Например, невозможно выделить долю в однокомнатной квартире, у которой несколько собственников. Федотов не понимает, как такое жилье разделить между гражданами, чтобы все получили положенные квадратные метры.

Поэтому если власти хотят, чтобы в непростом вопросе, связанном с продажей долей, были защищены права человека, необходимо «предусмотреть всевозможные гарантии для граждан», проживающих в таких квартирах.

Что касается «чёрных риелторов», то продажа долей в квартирах — это только одно из направлений, по которому они работают.  

«"Чёрные риелторы" часто занимаются не долями в квартирах, а самими квартирами. Их работа — это уголовное преступление, с которым должны работать сотрудники правоохранительных органов. Эта их прямая обязанность», — подчеркнул Федотов.

Читайте также: Стало известно, о каком жилье мечтают россияне

Мошенники не дремлют

Руководитель общественного движения «За безопасность» Дмитрий Курдесов также считает, что при борьбе с «чёрными риелторами» не стоит рубить сплеча. Он уверен: запрет на продажу долей в квартирах не приведёт к желаемому результату. Ужесточив таким образом законодательство, власти «посягнут на конституционные права граждан», что недопустимо.

Курдесов уверен: в борьбе с «чёрными риелторами» нужно сделать больший упор на изменении уголовно-процессуального законодательства. В частности, увеличить тюремный срок за мошенничество с квартирами, сделать неотвратимым наказание для жилищных мошенников. У «чёрных риелторов» не должно быть лазеек в действующем законодательстве, с помощью которых они будут уходить от уголовной ответственности.

Согласно действующему УК РФ, за мошенничество с недвижимостью предусмотрено максимальное наказание до 10 лет лишения свободы с выплатой денежного штрафа в размере 1 млн рублей. Но пока «чёрных риелторов» меньше не стало.

По данным газеты «Коммерсант», количество преступлений с недвижимостью в России за последние пять лет увеличилось почти на 20%. Если в 2015 году в стране завели более 6,2 тыс. дел о мошенничестве в этой сфере, то в 2019-м их было более 7,3 тыс., а в первом полугодии 2020-го показатель успел превысить 4 тыс.

В основном мошенники лишают граждан жилья за счёт договоров купли-продажи, дарения под видом совершенно других документов, или вместо владельцев квартир используют двойников, которые и проводят сделки.

Несмотря на печальную статистику, запрещать продажу долей в квартирах нельзя, уверен Курдесов.

«В Санкт-Петербурге количество таких квартир сокращается. Стало появляться меньше сообщений о том, что в Северной столице собственники долей в квартире становятся жертвами «чёрных риелторов». Полицейские достаточно оперативно реагируют на подобного рода преступления и быстро их пресекают. Мошенники отходят от долевых квартир и ищут иные способы для наживы», — подчеркнул Курдесов.

Читайте также: В Крыму цены на недвижимость скоро переплюнут московские

Коммунальная страна

По статистике, опубликованной на петербургском портале недвижимости BN.ru, более 80% городской жилой недвижимости находится в общей собственности. По словам риелторов, долевая собственность в первую очередь характерна для домов исторического центра и коммуналок.

Но коммуналки появляются и в новых жилых комплексах, недавно выведенных на рынок. Такое случается, к примеру, после развода супругов, купивших новую квартиру, или смерти пожилого владельца жилья в новостройке и вступления его родственников в права наследства.

Большая часть долей появилась в результате совместной приватизации жилья. Чуть меньший объём рынка — это наследные доли. И есть, наконец, доли, образовавшиеся в результате раздела совместно нажитого имущества.

«Если человек обладает имущественным правом, то у него должна быть возможность его реализовать. Запрещать продавать доли в квартирах нельзя, а вот внести ясность в этот вопрос стоит. Если человеку поступило предложение на рыночных условиях выкупить долю в квартире, то он должен иметь возможность на него отреагировать.

Например, бывшие супруги не могут разделить жильё. Тогда должно поступить предложение-оферта о выкупе доли в квартире по рыночной цене. Тот, кто выкупает, получая такую оферту, как минимум должен иметь возможность обратиться в ипотечные службы, банки, чтобы ему выдали ипотечный займ для заключения этой сделки купли-продажи», — отметил в беседе с корреспондентом ForPost сопредседатель Национального союза защиты прав потребителей Алексей Егармин.

Для решения проблемы мошенничества при продаже долей в квартире такая недвижимость, уверен Егармин, должна стать частью федеральной программы «Доступное жильё». Собеседник ForPost считает, что это неплохой путь для улучшения ситуации на рынке жилья. Запретительными методами побороть «чёрных риелторов» не удастся, уверен Егармин.

По его словам, в России «уже достаточно много законов», которые направлены на борьбу с мошенниками. Однако на практике они не работают, так как порой «полицейским проще искать в интернете подростков-подстрекателей», чем «ловить реальных преступников».

Егармин считает, что если российские власти и дальше пойдут по пути ужесточения законодательства, то скоро в стране нужно будет организовывать специальные образовательные курсы, на которых людям будут рассказывать, что можно делать в нашей стране, а чего нельзя.  

Поэтому правоохранительной системе сегодня нужно «сконцентрироваться на вопросах защиты прав граждан», а не на запретительных мерах. Если это произойдёт, то удастся не только сохранить право граждан на реализацию долей в квартирах, но и дать эффективный отпор «чёрным риелторам».

По какому пути пойдут члены правительства, исполняя очередное поручение президента, пока неясно. Поэтому исключать введения запрета на реализацию долей в квартирах не стоит. Практика показывает, что в нашей стране может произойти всё что угодно. Россиянам опять остаётся только ждать, надеясь на лучшие времена.

Читайте также: Малогабаритное будущее: что выгоднее сейчас — покупать или снимать квартиру

Роберт Вочовский