Новые русские метры: как парковки и кладовки меняют рынок недвижимости

Пока одни россияне вкладываются в квартиры под сдачу, более прагматичные скупают парковки и кладовки, получая арендный доход выше в разы при тех же вложениях. Эксперты рассказали о плюсах и минусах таких инвестиций.

Как «человейники» преобразили рынок

По данным девелоперов, на которых ссылается Telegram-канал Baza, за последние два года спрос на складские помещения и машиноместа вырос примерно на 20%. Этими лотами чаще интересуются не жильцы ЖК, в которых они расположены, а граждане из соседних многоэтажек и районов.

Экономист, финансовый консультант Виталий Калугин в беседе с ForPost назвал две причины интереса к таким вложениям.

Первая — подорожание квартир. По данным аналитиков Домклик, за год первичное и вторичное жильё стало дороже на 7,3% и 8,2% соответственно. Наиболее заметно пошёл вверх ценник на «свежую» вторичку (дома до десяти лет) — примерно на 12%.

Подорожание связано с сохраняющимся спросом, ограниченным предложением и ожиданиями дальнейшего роста цен, хотя темпы всё же остаются сдержаннее реального восприятия рынка, уточняют аналитики.

На этом фоне машиноместа и кладовки выглядят более привлекательным источником получения пассивного дохода: вход в этот сегмент заметно дешевле, чем в классическую жилую недвижимость.

Вторая причина — тесные квартиры, сказал Калугин.

«Те «человейники», которые нам сейчас продают в качестве первички, не предусматривают в некоторых проектах даже балкона. Да и лоджии там такие, что старые детские игрушки не положишь. В студии вообще ничего не разместишь. А семьи живут — двое, трое с ребёнком, вещи хранить нужно. Поэтому и приходится покупать кладовку — пять квадратных метров где-то в удалённом месте. Неудобно, но другого выбора нет. Мы построили миллионы квадратных метров такого жилья, и спрос на хранение будет только расти», — сказал ForPost экономист.

Он отметил, что такие лоты стоят в пределах 500-600 тысяч рублей и воспринимаются покупателями не как роскошь, а как вынужденная необходимость: в условиях компактного жилья кладовка превращается в единственный способ разгрузить жилое пространство.

При этом покупатели всё чаще рассматривают такие объекты не только как утилитарное решение, но и как инструмент для получения регулярного пассивного дохода: люди выкупают их блоками, используют для формирования стабильного денежного потока.

Например, в Екатеринбурге арендовать кладовку площадью 2,5 кв. метра можно за 2500 рублей в месяц. Есть кладовки под склад площадью в 17,5 кв. метра. Цена вопроса — 20 тыс. рублей в месяц.

Как машиноместо людей кормит

Покупка и сдача в аренду кладовок — это скорее операционная модель, чем классическая инвестиция с быстрой перепродажей, подчёркивает Калугин. Другое дело — покупка и сдача в аренду машиноместа.

По оценке столичного эксперта по недвижимости Ивана Солдатенкова, этот рынок в крупных городах постепенно превращается в отдельный инвестиционный сегмент, и в первую очередь это видно на примере Москвы.

Стоимость аренды парковки в столице уже заметно выросла: в среднем речь идёт о суммах порядка 20 тыс. рублей в месяц, причём не в центре Москвы — там дороже, а в районе метро Павелецкая.

Средняя стоимость машиноместа в столице — 2 млн рублей. Это значительно ниже цены однокомнатной квартиры за 10 млн рублей.

Именно этот разрыв — между ценой покупки и потенциальной арендой — и формирует интерес к таким инвестициям, считает Солдатенков. При вложении около 10 млн рублей в покупку четырёх-пяти машиномест в разных районах Москвы можно рассчитывать на пассивный ежемесячный доход в районе 180-200 тысяч рублей.

Для сравнения: сдача квартиры, купленной за те же деньги, зачастую приносит не более 60 тыс. рублей ежемесячного дохода.

Второе преимущество от покупки парковочного места в ЖК для последующей его сдачи в аренду — гибкость: проще продавать по одному лоту, использовать как залог или перераспределять активы в зависимости от ситуации.

Собственник трёх машиномест в Подмосковье Михаил рассказал интернет-изданию Altapress.ru, что спрос на парковку — это не «городской изыск», а необходимость из-за урбанизации и дефицита пространства.

Мужчина приобрёл места ещё в 2019 году на этапе застройки крупного ЖК в Красногорске — 900 тысяч рублей за одно место, сейчас сдаёт его за 20 тысяч рублей в месяц. В будущем он планирует продажу всех трёх боксов — за семь лет их стоимость увеличилась почти на 1,5 млн рублей.

Ограниченная ликвидность

Калугин объяснил, почему граждане всё чаще арендуют парковочные места в ЖК: автомобили дорожают, обновлять их стало сложнее. 

Поэтому водители бережнее относятся к уже имеющемуся транспорту: тёплые паркинги снижают износ, защищают от погодных условий и уменьшают риски угона, что делает такие вложения более рациональными в долгосрочной перспективе.

Дополнительный фактор — развитие сопутствующей инфраструктуры хранения. 

Рядом с парковками активно появляются кладовые помещения, которые также сдаются в аренду и востребованы у жителей под хранение сезонных вещей. В итоге в городах формируется целая экосистема небольших, но ликвидных объектов недвижимости, которые могут работать как инструмент пассивного дохода.

Несмотря на плюсы, Калугин склоняется к тому, что и кладовки, и машиноместа — это всё-таки инструменты с ограниченной ликвидностью, где спекулятивная стратегия выглядит слишком сложной. Поэтому чаще такие активы приобретаются с горизонтом около пяти лет, с расчётом либо на постепенный рост цены, либо на накопление дохода от аренды, после чего возможна продажа по более высокой стоимости.

Роберт Вочовский